I ejendomme, der består af flere boliger eller lejemål, skal der pr. lovkrav udarbejdes individuelle forbrugsregnskaber til beboerne, så den enkelte bolig kun betaler for eget forbrug.

Et forbrugsregnskab er som sagt en fællesbetegnelse for ens vand-, varme og, til tider, el-regnskab. Der udarbejdes et regnskab for de enkelte poster, det vil sige ét for ens vand-regnskab og ét for ens varme-regnskab. El-regnskabet afregnes typisk direkte mellem beboer og elselskab.

Forbrugsregnskaberne er en tung post at skulle tage sig af, og derfor vælger mange foreninger at få professionel hjælp fra en udbyder af forbrugsregnskaber. De udbyder præcise og letforståelige forbrugsregnskaber til tiden. Den administrerende for foreningens forbrugsregnskaber modtager det samlede regnskab, samt de separate regnskaber til de individuelle beboere.

Individuelle forbrugsregnskaber

Det blev i 2014 pr. lovkrav besluttet, at man kun skal betale for sit eget forbrug som beboer, eller lejer, i en ejendom, der består af flere boliger. Tanken bag var, at når den enkelte kun skal betale for sit eget forbrug, vil vedkommende være mere tilskyndet til at nedsætte forbruget. Forinden opererede man i flere ejendomme med f.eks. et fælles vandregnskab, som blev delt i lige dele blandt beboerne.

I dag skal der derfor være målere i alle boligenheder. Det kan hurtigt løbe op i mange målere, der årligt skal aflæses, men lader man som forening en udbyder af forbrugsregnskaber stå for håndteringen af regnskaberne, skal man blot se sine regnskaber igennem, når man modtager dem.

Det er naturligvis vigtigt, beboeren kun modtager opgørelse for den periode, som vedkommende har boet i andelsboligen. Sker der derfor et skift mellem beboerne i forbrugsåret, skal disse modtage hvert deres individuelle forbrugsregnskab for netop deres beboelsesperiode.

Der udarbejdes som sagt ikke et samlet forbrugsregnskab for alle aconto-poster. Der udarbejdes derfor ét for ens vand-regnskab og ét for ens varme-regnskab, mens el-regnskabet afregnes direkte mellem beboer og elselskab.

Frist for udlevering af forbrugsregnskab

Når et forbrugsår er afsluttet, skal alle målere aflæses så tæt på forbrugsårets slutdato som muligt med henblik på at fastslå beboerens forbrug i regnskabsperioden samt afregne for meget eller for lidt indbetalt aconto i det forgangne forbrugsår.

Der må maksimalt gå fire måneder fra regnskabsårets afslutning til beboerne får tilsendt et gyldigt forbrugsregnskab. For varmeregnskaber, der fordeler fjernvarmeudgifter, kan fristen dog forlænges med tre måneder, såfremt forsyningsselskabet er forsinket i at fremsende regnskaberne.

Det sørger en professionel udbyder af forbrugsregnskaber for

Der er mange lovmæssige regler, krav og frister, som man skal tage hensyn til, når man udarbejder forbrugsregnskaber. Derfor er der også mange foreninger, der vælger at få hjælp fra en professionel udbyder.

Kunne jeres andelsboligforening tænke sig at høre mere eller få erfaren og professionel hjælp til forbrugsmåling og udarbejdelse af forbrugsregnskaber.

En professionel udbyder af forbrugsregnskaber, at du som beboer kun betaler for det, du selv bruger. Det sker primært via fjernaflæste målere, der giver et billede af dit forbrug, og sådan sikres det, at vand- og varmeregnskaberne fordeles fair mellem ejendommens husstande.

Mejlshede Gruppen har hjulpet mange boligforeninger med adgangskontrol, og Gert Mejlshede forklarer her, hvad adgangskontrol er, og hvordan det adskiller sig fra almindelige låsesystemer og dørtelefoni:

“Forskellen mellem adgangskontrol og dørtelefoni er, at dørtelefoni bruges, når beboerne skal lukke gæster ind, mens adgangskontrol er et system, der administrerer adgangen til selve ejendommen. Adgangskontrolsystemet anvender typisk brikker eller elektroniske nøgler, som beboerne bruger til at åbne fællesdøre.

Mister du fx dine nøgler, så ringer du til din formand og siger, at du har mistet din nøgle. De kan med det samme logge ind på systemet og lave en ny brik eller elektronisk nøgle til dig, og i samme ombæring bliver den stjålne brik/nøgle spærret,” forklarer Gert Mejlshede.

Mange muligheder med adgangskontrol

Adgangskontrol er også populært blandt andelsboligforeninger, fordi det giver mange muligheder for at styre adgangen til fællesarealer. Det gør det nemt at bestemme, hvem der skal have adgang til hvilke områder og justere adgangen efter behov: 

“Det er meget dynamisk. Har du eksempelvis en beboer, der ikke har brug for adgang til fælles vaskeriet, så kan du let fjerne deres adgang. Du kan nærmest forestille dig en tabel, hvor du blot fjerner eller tilføjer adgange til de forskellige enheder med et enkelt kryds,” forklarer Gert Mejlshede.

Ligeledes kan det være fordelagtigt til håndværkerbesøg:

“Hvis man udsteder en håndværkernøgle, der giver adgang til fællesdøre A, B og C samt varmekælderen, og man senere opdager, at håndværkeren også skal have adgang til loftet, kan man nemt opdatere systemet. Man markerer blot en indstilling i systemet, og nøglen vil derefter også give adgang til loftet,” forklarer Gert Mejlshede og uddyber:

“Hvis en ekstern person mister sin nøgle, hvilket ofte sker, er det meget nemt at annullere den gamle nøgle i systemet.” 

Større sikkerhed med elektronisk adgangskontrol

Hvor du med et klassisk låsesystem med almindelige nøgler i højere grad ender med at have en masse hovednøgler, som du ikke længere ved, hvor er, så kan du med elektronisk adgangskontrol sikre dig, at der kun er brikker, der rent faktisk er i brug, der er aktiveret og giver adgang.

Hvordan ser den elektroniske nøgle eller brikken ud?

Med elektronisk adgangskontrol får du typisk et kort, en nøgle eller en adgangsbrik. De fleste opbevarer enheden i deres nøglebundt – ligesom med en almindelig nøgle.

“En praktisk fordel ved mange af disse systemer er, at man kan få nøgler eller brikker i forskellige farver. Det er smart, fordi når man udleverer nøgler eller brikker, kan man give en blå, en rød og en grøn, der hver giver adgang til fx hoveddør, lejlighed og vaskerum. Hvis en beboer mister en nøgle, ved de måske ikke, hvilken en de har mistet, men de kan i det mindste se, hvilke de stadig har,” forklarer Gert Mejlshede.

Hvem står for foreningens adgangskontrol?

Det afhænger af foreningens størrelse og sikkerhedskrav, om en særlig person eller enhed bliver ansvarlig for at administrere og vedligeholde systemet. Det kan være en vicevært, et bestyrelsesmedlem eller et eksternt firma, som fx Mejlshede Gruppen. Mejlshede Gruppen fortæller, at særligt mindre foreninger lader dem om at kode og redigere i adgangsbrikker og nøgler.

“Men der er ikke noget i vejen for, at man selv står for det. Så har man bare en nøgleansvarlig i bestyrelsen eller foreningen, som lige hiver systemet frem og koder den,” forklarer Gert Mejlshede.

Er det dyrt at få elektronisk adgangskontrol i boligforeningen?

Afhængig af systemets type og størrelse, kan omkostningerne ved adgangskontrol variere. I nogle tilfælde kan adgangskontrol være dyrere end klassiske låsesystemer, men det afhænger også af omfanget og niveauet af sikkerhed, som ønskes opnået. Til gengæld giver det en højere grad af sikkerhed. På den lange bane er elektronisk adgangskontrol billigere, hvis man sammenligner med et almindeligt låsesystem, og der er nogen, der taber en nøgle. Så skal man i princippet ud at omlægge låsesystemet for at holde sikkerheden på samme niveau. 

“Elektronisk adgangskontrol koster et sted mellem 2 og 5 gange prisen på et mekanisk låsesystem. Hvis man har rigtig mange brugere, så er det godt at vælge noget, der er lidt dyrere, men hvor prisen på brikkerne er lav,” forklarer Gert Mejlshede.

Hvad er andelstanken?

Andelstanken bygger på, at man som andelshaver har et ansvar overfor fællesskabet. Dette gælder både i form af den økonomiske hæftelse, vedligeholdelse af sin andel, at deltage i drift- og vedligeholdelsesbeslutninger samt at bidrage til en vis grad af socialt fællesskab med foreningens øvrige beboere.

Hvad er naboskab i andelsboligforeningen?

Fællesskabet er altså en central faktor i andelsboligforeningen. Derfor vægter det højt, at man har et godt naboskab. Naboskab i andelsboligforeningen indebærer, at man tager ansvar for sin del af fællesskabet. Dette gælder vedligeholdelse af sin andel, deltage i generalforsamlinger, være med til arbejdsdage m.m.

Hvad kan man bruge naboskabet til?

Når man har et godt naboskab, er med at skabe bedre vilkår for alle beboerne i jeres andelsboligforening. Det bidrager nemlig blandt andet til, at man kan få hjælp af sine naboer. Dette kan være, hvis du skal låne en højtryksspuler til terrassen, en boremaskine eller mel til de pandekager du er i gang med at bage.

Et godt naboskab kan desuden også bruges som et værn mod eventuelle indbrud i andelsboligerne. Hvis en nabo er bortrejst, kan I aftale at se efter den pågældende bolig og tømme postkassen. Om vinteren kan man skovle sne i indkørslen eller slå græsplænen i forhaven. På den måde ser boligerne beboede ud, og I kan forhindre indbrud sammen.

Hvad gør man hvis naboen støjer?

Det er ikke en selvfølge, at alle naboskaber er lige positive. En væsentlig grund til nabokonflikter skyldes nemlig uoverensstemmelser i forhold til støj. En undersøgelse udført i 2017, som fremgår i projektet ‘Sammen om nabostøj’, viser at hele 36 procent af beboere i etagebyggerier jævnligt er generede af nabostøj. Hvis du er genereret af støj i din andelsboligforening, er det stadig muligt at bevare det gode naboskab. Her er det især den gode dialog omkring problemer, der er med til at redde en optrappende konflikt.

Husk den gode dialog

Om end det er støj eller andre problematikker, hvor du oplever, at din nabo svigter det gode naboskab og hverken respekterer dig eller husordenen, så er det stadig vigtigt, at du er indgår i en åben dialog. Når du indgår i dialog med din nabo, skal du sørge for at tale ærlig og konkret og samtidig også lytte til, hvad din nabo har at sige til problematikken. En saglig dialog er altid vejen til den bedste løsning.

6 gode råd: Sådan bliver du en god nabo

Vær imødekommende overfor dine naboer

Det kan have stor betydning for naboskabet, hvorvidt man hilser på sine naboer eller ej. En venlig hilsen, et smil og eller et nik signalerer nemlig, at I anerkender hinanden som naboer. Dine naboer ved derfor, at du både ser, husker og respekterer dem.

Deltag i arbejdsdagene

Fælles arbejdsdage er en fast del af mange andelsboligforeninger. Her får man bugt med foreningens fælles pligter. Disse arbejdsdage kan være ubelejlige, da de ofte falder i weekenden, hvor mange har arrangementer planlagt. Alligevel forslår vi, at man gør sit for at deltage – også selvom du måske blot kan deltage en halv dag. Arbejdsdage er nemlig med at skabe relationer til dine naboer. Derudover sender du også et signal om, at du tager ansvar for foreningens fælles pligter.

Hjælp din nabo

Vejen til et godt naboskab bygger i mange tilfælde på, at man er hjælpsom. Hjælpsomhed er nemlig vejen til en højere tolerancetærskel. Du kan f.eks. lægge dørmåtten på plads efter trappevask hos naboen, der er på ferie. Så kan eventuelle indbrudstyve ikke se, at naboen ikke selv er hjemme til at gøre det. Du kan også tilbyde at hjælpe med at vande planter og tømme postkassen, der begge dele ikke er særlig tidskrævende for dig, men en stor hjælp for din nabo. Når I udviser hjælpsomhed, har I også lettere ved at indgå i dialog omkring eventuelle uenigheder, fordi har I har en gensidig respekt.

Lån ting af hinanden

I forlængelse af at være behjælpelig over for sine naboer, er det også vigtigt at kunne låne sine ting ud. Måske skal din nabo have hængt sit nye kunststykke op på betonvæggen og har brug for en slagboremaskine eller også står de måske og mangler 200 gram sukker til fødselsdagskagen, som skal være klar til gæsterne. Selvom I ikke har en tæt relation, vil man få en højere tolerancetærskel for dem, som om man har haft en personlig relation til. Vær derfor behjælpelig og spørg også selv om hjælp, hvis du står i sådan en situation.

Informér om dine renoveringer

Er du på tærsklen til at skulle renovere i din andelsbolig, så er det altid en god idé at orientere dine naboer omkring det. Hæng gerne en seddel op i opgangen med en kort beskrivelse af din renovering samt en tidshorisont. Du kan også komme eventuelle klager i møde ved at lægge en seddel i dine naboers postkasse, hvor du informerer omkring projektet. Sørg desuden for at de har dit telefonnummer, så de har mulighed for at kontakte dig under renoveringen.

Derudover anbefales det også, at du orienterer håndværkerne omkring reglerne, der er i boligforeningens husorden, sådan at de ikke støjer uden for de tilladte tidspunkter.

Tænk over dit støjniveau

Som tidligere nævnt er nabostøj en væsentlig faktor for, hvorvidt beboere føler de har nogle gode naboer. Derfor er det vigtigt, at du sætter dig i din nabos sted. Læg en seddel i postkassen eller bank på og fortæl, at du holder fødselsdag eller julefrokost for familien. Når man er forberedt på, at der vil forekomme mere støj end normalt, er man også mere tolerant.

I nogle andelsboligforeninger bliver referater lagt op på foreningens hjemmeside, men der er ikke noget krav herom.

Skal du købe andelsbolig?

En god ide er at kigge referater fra tidligere generalforsamlinger igennem, da det kan bruges til at se foreningen an. Når en andelsbolig sælges, er de tidligere generalforsamlingsreferater en del af handlens dokumenter – du har derfor adgang hertil. Ud fra bl.a. referatet kan du få en ide om, om foreningen er ‘sund’ og om der er planer om større byggeprojekter i fremtiden.

Referatets indhold

Det er essentielt, at referatet grundigt redegør for det, der er talt om og besluttet på generalforsamlingen, så andelsboligejere, der ikke kunne komme, let kan få indsigt heri.

Sko, der flyder i opgangen. Høj musik, der spiller ud på de sene nattetimer. Rygning indendørs, der siver ind i de andre boliger. Ja, der er mange grunde til, at der kan opstå konflikter blandt beboere i andelsboligforeninger. Derfor er det vigtigt at vide, hvordan du som andelshaver skal gribe uoverensstemmelser og konflikter an, hvis de opstår.  

Du kan komme konflikterne i møde med godt naboskab

Et godt naboskab, hvor man hilser på hinanden i opgangen, og hvor man deltager i fælles arbejdsdage, er et godt udgangspunkt for at kunne imødekomme konflikterne. En god naborelation betyder ikke, at man partout skal være bedste venner. Det betyder i stedet, at man har gensidig respekt og har kendskab til hinanden. Med denne relation er det også lettere at være åben og fleksibel i forhold til gener fra naboen. Hvis overboen holder fødselsdag med høj musik, er man mere tilbøjelig til at kunne leve med det, hvis man ved, at personen er ung og har sine venner på besøg. Det samme gælder, hvis nabobørnene skændes en søndag morgen, hvor man ellers have set frem til at sove længe.

Dialog er vejen frem, hvis konflikten opstår

Til tider kan generne være så invaderende, at det bliver en så stor irritation, at andelshavere må handle. Her er det vigtigt at møde sin nabo i en åben dialog, hvor der også er plads til begges sider af konflikten. Måske er naboen slet ikke klar over, at børnene kan høres fra deres værelse, når de råber. Måske står skoene i opgangen, fordi din nabo er ved at få skiftet gulv i store dele af lejligheden. Derfor er det vigtigt ikke blot at antage at naboen hensynsløst generer dig.

Derudover er det vigtigt at tage en uformel og saglig snak med naboen. Det handler ikke om at råbe højest og få ret. Når det kommer til konflikter, er der nemlig ofte tale om en forvrænget forståelse af konflikten – især hvis man har siddet på hænderne og ladet irritationen ophobe sig. Derfor er det første råd at tage konflikten i opløbet gennem en rolig og uformel samtale. Læs mere om godt naboskab her.

Overtrædelse af husordenen

Er det husordenen eller vedtægterne, du oplever, at din nabo overtræder, og der ikke ændres i denne opførsel, er der god grund til at gå til bestyrelsen. De vil kunne vurdere, om der er grundlag for en klagesag. En klagesag på baggrund af, at man som andelshaver ikke overholder foreningens vedtægter eller husorden, kan man risikere at blive ekskluderet.

Få hjælp fra en konfliktmægler

Dog kan der også være tale om en irritation, der ikke overtræder husordenen. Hyppige konflikter omhandler blandt andet støj. Hverdagslyde kan nemlig irritere over længere tid. Hvis dialog med naboen ikke har hjulpet, kan du også her gå til bestyrelsen. Dog kan dette ende i en hårknude med din klage og indsigelser mod klagen fra din nabo. I disse tilfælde kan processen trække i langdrag, hvorfor bestyrelser ofte rådfører sig med en konfliktmægler, så der kan blive skabt dialog mellem parterne.

I husordenen finder du de fælles daglige regler, der gælder for alle beboere i andelsboligforeningen. Der er forskellige husordensregler i forskellige foreninger. Det er derfor op til den enkelte forening at fastsætte egne husordensregler. Husordenens regelsæt fastsættes på en generalforsamling, og ofte foregår det gennem simpelt flertal. Et simpelt flertal betyder, at der skal være flere ja-stemmere end nej-stemmere.

En husorden er nyttig, da den sikrer nogle fælles rammer for at bo i andelsboligforeningen – rammer, som I er sammen om at stifte. I stifter altså sammen nogle regler, der sikrer, at det er rart for alle i foreningen at bo der. Man kan betragte husordenen som en form for ‘do’s and dont’s’ i foreningen, der sikrer, at alle tager hensyn til hinanden. Du bør kunne finde din forenings husorden i vedtægterne.

Det er som sagt foreningen, der sammen skal udarbejde egne husordensregler, men typisk indgår der i husordenen regler om for eksempel husdyr, støj og larm, brug af fællesarealer og håndtering af affald.

Husordenen gælder for alle, så både andelshavere, lejere og gæster, der er på besøg.

Når husordenen overtrædes

Er der en beboer i din andelsboligforening, der overtræder husordenen flere gange, må bestyrelsen skride til handling. Fungerer advarsler ikke, kan bestyrelsen ekskludere beboeren. Dog bør eksklusionen stå mål med overtrædelsen. En beboer bør formentlig ikke ekskluderes, fordi denne igen-igen har smidt mælkekartonen i en forkert affaldsspand. Der findes dog ingen generelle regler for, hvornår en andelshaver kan ekskluderes. Derfor er det altid foreningens vedtægter, der afgør, hvornår en eksklusion skal ske. Vedtægterne varierer fra forening til forening. Typisk vil det lyde, at en andelsboligejer kan ekskluderes, fordi vedkommende har misligholdt sine forpligtelser groft. Eksklusion kan derfor potentielt komme på banen, hvis bebeboeren groft tilsidesætter husordenen adskillige gange.

Får du udbetalt godtgørelser, der overstiger de gældende satser, skal der betales skat af hele beløbet. For at undgå dette kan foreningen godtgøre udgifterne efter bilagsdokumentation. Det er muligt at få godtgjort både dokumenterede og udokumenterede udgifter. Gældende for både dokumenterede og udokumenterede udgifter er, at de skal dække for arbejde udført for foreningen – og om udgiften kan dokumenteres eller ej, skal foreningen godkende den inden udbetaling.

Honorarer

Din andelsboligforening kan også udbetale et honorar til de enkelte ulønnede bestyrelsesmedlemmer for deres arbejdstid. Udbetaling af honorarer til bestyrelsesmedlemmer er skattepligtigt, og der skal derfor betales A-skat og arbejdsmarkedsbidrag af dets beløb. Der er dog en undtagelse for foreningens indeholdelsespligt, da honorarer til bestyrelsesmedlemmer under 1.500 kr. årligt udbetalt af skattefrie foreninger skal betragtes som B-indkomst. Her er det det enkelte bestyrelsesmedlem, der skal indberette det pågældende beløb i sin årsopgørelse.

Det er op til foreningen at beslutte, om bestyrelsesmedlemmer, der udfører arbejde for foreningen, skal modtage honorarer som økonomisk kompensation. Dog skal beslutningen herom inden da godkendes på en generalforsamling.

På generalforsamlingen skal dirigenten modtage fuldmagten fra fuldmagtbesidderen, men dirigenten skal desuden også godkende den. I flere foreninger gælder reglen om, at det kun er en anden andelsbolighaver fra samme forening, der kan besidde fuldmagten, og altså ikke en udefrakommende såsom en ven. Regler herom skal stå i din forenings vedtægter.

Desuden bør der stå i din forenings vedtægter, om en andelsbolighaver må besidde flere fuldmagter på en generalforsamling. Besidder én andelsbolighaver flere fuldmagter, har denne stor indflydelse på de beslutninger, der skal tages på forsamlingen. Derfor er det en god idé, at I i fællesskab beslutter om en andelsbolighaver må besidde én eller flere fuldmagter.

Fuldmagter skal som regel lægges som bilag i foreningens dokumenter – mange foreninger sender dem ud sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen.

To former for fuldmagter

Der skelnes mellem to former for fuldmagter, nemlig en generel fuldmagt og en special fuldmagt. Besidder en andelsbolighaver en generel fuldmagt, har denne ret til at stemme, som denne lyster – om fuldmagtsgiveren er enig eller uenig. Det er derfor en god idé, at du tildeler fuldmagten til en, du mener stemmer, som du selv ville stemme på forsamlingen.

En generel fuldmagt kan dog indeholde en særlig bemyndigelse. Besidder en andelsbolighaver en generel fuldmagt, der indeholder en særlig bemyndigelse, har denne ret til at stemme, som den lyster – dog ikke om anliggender, fuldmagtsgiveren særligt har tydeliggjort sin stemme på. Står der f.eks. i fuldmagten, at der skal stemmes ja ang. punkt 5 på dagsordenen, kan fuldmagtbesidderen ikke stemme nej.

En specialfuldmagt er en fuldmagt, der angår nogle specifikke punkter på dagsordenen. Det betyder, at fuldmagten kun angår akkurat de punkter, der fremgår af fuldmagten, men ikke andre punkter på dagsordenen. Det er fuldmagtbesidderen, der har stemmeretten, men altså kun ang. de punkter, der fremgår af fuldmagten. Det betyder, at fuldmagten ikke gælder andre punkter på dagsordenen. Fuldmagtbesidderen kan altså ikke stemme for en anden ang. de punkter.

Faktorer at tage i betragtning

Andelsboligforeninger, der har succes med det at erhvervsudleje, kan tjene godt på lejeindtægterne. I nogle foreninger kan op til 50 % af foreningens indtjening komme fra kun erhvervsudlejning. Det kan derfor forekomme attraktivt at erhvervsudleje – og det kan det være. Der er dog nogle faktorer, I som andelsboligforening bør tage i betragtning, inden I kaster jer ud i erhvervsudlejning.

Først og fremmest er det sådan, at det ofte er andelsboligforeningens bestyrelse, der administrerer erhvervsudlejningen. Da bestyrelsen blot består af bestemte beboere fra foreningen, har de sjældent professionel erfaring at trække på, når det kommer til erhvervsudlejning. Der eksisterer en erhvervslejelov, som foreningen skal følge, og ikke alle finder det ligetil at sætte sig ind i bestemmelser og paragraffer. Foreningen bør ikke desto mindre sikre sig, at de forstår og følger erhvervslejeloven. Nogle andelsboligforeninger gør brug af en administrator, der kan hjælpe foreningen med administrationen af deres lejemål. En administrator kan tage en del af arbejdsbyrden fra bestyrelsen, men også sikre, at udlejningen sker ifølge erhvervslejeloven.

Også arbejdsbyrden bør I som forening forholde jer til, for dét at håndtere og administrere erhvervslejere kan optage en hel del af bestyrelsens tid. Det gælder særligt, når foreningen har stor udskiftning af lejere, og når foreningen skal søge længe efter nye erhvervslejere. Kan foreningen ikke finde nye lejere, får I ikke lejeindtægter derfra. I sådanne tilfælde kan foreningen tænke i andre baner: Måske de tomme erhvervslokaler skal bygges om til lejligheder?

Vær også opmærksom på, om erhvervslejerne er til gene for andelsboligforeningens beboere. En restaurant kan genere med mados, mens en bar kan genere med støj. I bør også forholde jer til, om jeres potentielle lejer har tænkt, at facaden skal udsmykkes på en manér, som ikke falder i foreningens smag. Sidstnævnte løser nogle foreninger ved at have retningslinjer for, hvordan facaden udsmykkes.

I nogle tilfælde kan man som andelsboligforeninger have en interesse i ikke at ville inkludere en person i foreningen. I sådanne tilfælde er det op til bestyrelsen i andelsboligforeningen at træffe et valg på vegne af hele andelsboligforeningen. Det skyldes, at det i mange andelsboligforeninger hedder sig, at bestyrelsen skal godkende køber af en andelsbolig. Vil andelsboligforeningen ikke have et særligt individ inkluderet i foreningen, kræver det dog en stærk saglig begrundelse fra bestyrelsen.

I nogle tilfælde fremgår det af vedtægterne, at bestyrelsen har mulighed for at vælge, hvem der får en given andel, der måtte være til salg. I disse tilfælde må det dog ikke have negativ indflydelse på sælgers mulighed for at kunne frasælge sin andel.

Saglige argumenter for at nægte inkludering af et medlem:

Kan man blive smidt ud af sin andel?

Har man kontroverser internt i en andelsboligforening, er det naturligvis lettest, hvis det er noget man kan løse gennem dialog – også grundet processens besværlighed. Har man gentagne gange haft en alvorlig problematik med et medlem, kan eksklusion dog være den eneste udvej.  Der findes ingen generelle regler for hvornår en andelshaver kan blive ekskluderet. Derfor er det altid foreningens vedtægter, der afgør, hvornår en eksklusion skal ske. Vedtægterne varierer fra forening. Typisk vil det lyde, at en andelshaver kan ekskluderes, fordi vedkommende har misligholdt sine forpligtelser groft.

Tilfælde hvor en andelshaver misligholder sine forpligtelser groft i andelsboligforeningen er eksempelvis:

I tilfælde af eksklusion af et medlem er der stor nødvendighed af kvaliteten af bevismateriale. Det kan være en gråzone, og kan til tider være svært i retten at vurdere sager om ekskludering fra andelsboligforeninger.

Hvordan foregår en eksklusion?

Bliver man ekskluderet fra sin andelsboligforening, vil man andelshaveren typisk få besked via brev. Dette kan være fra foreningens advokat, administrator eller fra bestyrelsen i andelsboligforeningen. Dette brev vil indeholde information om ekskluderingen, samt en dato for krav om hvornår andelshaveren skal være flyttet fra andelsboligen.

Sker eksklusionen på baggrund af manglende betaling af boligafgift, skal dette dokumenteres i brevet. Foreningens vedtægter og lovgivningen på området skal fremgå, sammen med bevis for at andelshaveren har modtaget opkrævningen tidligere.

Hvad kan man gøre, hvis man bliver ekskluderet fra sin andelsbolig?

Bliver man ekskluderet fra sin andelsboligforening, har man som medlem også ret til at klage over beslutningen. Da det er bestyrelsen, der har muligheden for at kunne ekskludere et medlem, kan man som medlem anmode om at få sin sag diskuteret på en generalforsamling. Kan man ikke afgøre sagen til tilfredshed for begge parter internt, er der mulighed for at tage sagen i retten og få det afgjort på den måde.

Det sker ofte, at en eksklusion er uberettiget. Er du derfor blevet ekskluderet fra din andelsboligforening rådes du til at kontakte en boligadvokat hurtigst muligt.

Når man er blevet indkaldt til generalforsamling i andelsboligforeningen, vil det normalvis foregå gennem andelsboligforeningens interne kommunikationsplatform, et opslag i opgangen eller på anden vis. Her vil typisk følge en dagsorden, der kortlægger hvilke punkter, som skal drøftes til generalforsamlingen. Du kan som andelshaver være med til at påvirke, hvad der skal være på dagsordenen, når generalforsamlingen finder sted. Det er dog op til den enkelte andelshaver at sørge for at indsende ønskede punkter til dagsorden tidsnok til, at de andre beboere når at kende til punktet inden generalforsamlingen.

Derudover skal bestyrelsen kunne undersøge aspekter i forhold til økonomi og vedtægter i forbindelse med det foreslåede punkt. Du er altså som andelshaver med til at sætte dagsordenen til generalforsamlingen. Denne tidsfrist bestemmes af vedtægterne, men er typisk på 8 dage før generalforsamlingen.

Hvad skal dagsordenen til en generalforsamling indeholde?

Det er forskelligt fra andelsboligforening til andelsboligforening, præcis hvordan dagsordenen til en generalforsamling skal se ud, men denne er oftest bestemt ud fra vedtægterne i andelsboligforeningen. En række elementer går dog oftest igen i dagsordenen hos en andelsboligforening. Derfor ser man ofte at dagsordenen indeholder punkter som:

Hvor meget kan komme under eventuelt?

Det er forskelligt fra forening til forening, hvad man vælger at inkludere under eventuelt/diverse. Dog er det som oftest mindre ting eller forslag, der ikke er blevet gået særligt dybt med endnu. Det kunne eksempelvis være et forslag til en renovering, hvor man ikke havde undersøgt økonomien, eller andre væsentlige parametre endnu.

Hvordan bruger man dagsorden?

Når man har fremsat dagsordenen, kan man forvente at generalforsamlingen vil tage udgangspunkt i den endelige dagsorden, der er blevet forelagt fra bestyrelsen forud for mødet. Samtlige punkter der er kommet med på dagsordenen bør altså drøftes. Dagsordenen er med til at holde den røde tråd i mødet, og at sikre at man kommer rundt om alle punkter, der måtte have andelshaveres interesse.

Generalforsamlingen må ikke træffe væsentlige beslutninger angående punkter, som ikke er på dagsordenen. En vedtægtsændring skal eksempelvis altid fremgå som punkt af dagsordenen. Ellers fratages andelshaverne deres demokratiske rettigheder, da de ikke har mulighed for at tage stilling til alle emner og punkter på forhånd.

Det er en god idé og sker oftest, at bestyrelsen vedhæfter dagsordenen, når de sender indkaldelsen ud til medlemmerne – hvilket senest er 14 dage før generalforsamlingen. På den måde har medlemmerne minimum to uger til at tage stilling til den, samt indsende ønskede punkter over den næste uges tid. Er det derimod en ekstraordinær generalforsamling, er dagsordenen fast og indeholder kun en række relevante punkter.  

I nogle foreninger fungerer det fint med fælles arbejdsdage, men det er mere og mere udbredt at nedlægge arbejdsdagene og overlade opgaverne enten til viceværten eller til professionelle håndværkere.

Hvad kan man lave på en arbejdsdag i andelsboligforeningen?

På en arbejdsdag sørger organisator (typisk et eller flere bestyrelsesmedlemmer) for en oversigt over de opgaver, som skal udføres. Nogle foreninger har lister hængende i opgangen eller beder om forslag på mail eller i Facebookgruppen. Det gør det lettere for organisatoren at sørge for, at der er de rigtige redskaber og materialer, hvis man kender opgaverne på forkant.

Mange foreninger kaster sig over rengøring og vedligeholdelse af fælles arealer, som eksempelvis pletmaling af trappeopgangen, rengøring af lofter, oprydning i cykelkælderen, vedligeholdelse af udendørsarealerne, maling af legehuse, fjernelse af ukrudt eller diverse småreparationer.

På arbejdsdagen har mange foreninger også sørget for godt med proviant og noget at spise, som kan bidrage til, at dagen bliver hyggelig og med tid til socialt samvær.

Bøde for manglende deltagelse

I nogle andelsboligforeninger kan det være svært at få andelshaverne til at møde op på arbejdsdagen. Derfor ser flere foreninger ind i muligheden for at give en bødestraf til deltagere, der ikke dukker op. Det er dog ikke altid så lige til.

Der findes regler om personlig frihed, som generalforsamlingens flertal ikke kan gribe ind i. Dog er det muligt at ændre vedtægter på en generalforsamling, så den enkelte andelshaver kan blive opkrævet et gebyr for udeblivelse på arbejdsdagen. En sådan vedtægtsændring kræver dog ofte enstemmighed.

Engangsbeløbets størrelse skal stå i rimeligt mål med de opgaver, som skal udføres.

Vederlag i stedet for gebyr

Det er bøvlet at inddrage gebyrer og ikke altid en aktivitet, som bestyrelser ønsker at udføre. Derfor vælger nogle foreninger at lave en ordning, hvor der ikke opkræves bøder/gebyrer ved udeblivelse ved en arbejdsdag. I stedet dækker andelsboligforeningen alle de udgifter, der måtte være i forbindelse med afviklingen af arbejdsdage. Andelshavere, som deltager i arbejdsdage får desuden et beløb for deres arbejde, som eksempelvis trækkes fra på boligafgiften, som en form for rabatordning.

Mange administrationsselskaber har både jurister og revisorer tilknyttet, så de kan stå for og hjælpe med den faglige bistand, som andelsboligforeninger har brug for.

Hvorfor får andelsboligforeninger en administrator?

Det er almindeligt for andelsboligforeninger, at bestyrelsen består af andelshavere, som bruger deres fritid på bestyrelsesarbejdet – uden at modtage noget større honorar for deres indsats. De fleste bestyrelsesmedlemmer ønsker at gøre en positiv indsats for foreningen, men med bestyrelsesarbejdet følger også en række tilbagevendende driftsopgaver, som kan være overvældende for mange eller endda uden for bestyrelsens kompetencer. En administrator er en specialist, der altid er opdateret på relevant lovgivning og har færdighederne til at drive en økonomisk sund andelsboligforening.

Når man har en administrator på i andelsboligforeningen, får man frigivet noget tid. Der er del basisopgaver, som de fleste bestyrelser sidder med såsom opkrævninger og restance. Derudover er der også de almene spørgsmål om husordenen og vedtægterne samt spørgsmål vedrørende salg af andelsboliger i foreningen.

En administrator er bestyrelsens højre hånd, der letter byrden fra de ressourcekrævende opgaver.

Årsager til at en andelsboligforening får en ejendomsadministrator

Effektivitet:

En administrator har den nødvendige viden og erfaring til at løse de opgaver, der er forbundet med driften af en andelsboligforening på en effektiv og professionel måde.

Frigørelse af bestyrelsens tid:

Bestyrelsesmedlemmer i en andelsboligforening har ofte andre jobs og er frivillige. Ved at få en administrator kan de fokusere på deres kerneopgaver og de strategiske beslutninger, der skal træffes for foreningen.

Faglig viden:

En administrator har den nødvendige viden om regler, love og best practice inden for ejendomsadministration. Det gør dem i stand til at tage de rigtige beslutninger og sikre, at foreningen overholder relevant lovgivning.

Bedre beslutningsgrundlag:

En administrator kan levere regelmæssige rapporter og budgetter til bestyrelsen, der giver dem et bedre beslutningsgrundlag til at træffe de rette beslutninger eller til at præsentere de væsentligste informationer for generalforsamlingen.

Kommunikation med andelshavere:

En administrator kan tage sig af den daglige kommunikation med andelshaverne, løse tvister og sørge for, at alle andelshavere er informerede om relevante ting.

Professionel distance:

I og med bestyrelsesmedlemmerne har bopæl i samme andelsboligforening, de er med til at administrere, kan der hurtigt forekomme følsomme og personlige emner, det kan være svært at håndtere – særligt i mindre andelsboligforeninger, hvor folk bor klods op ad hinanden. Her kan administrator være den, der tager sig af de mere følsomme emner som husdyrhold eller støj.

Alt i alt kan en administrator være med til at sikre en glidende og effektiv drift af en andelsboligforening og samtidig give bestyrelsen og andelshaverne mere tid og overskud til at fokusere på andre ting.

Hvordan beslutter en andelsboligforening at få en administrator?

En andelsboligforening kan få en administrator ved at træffe en beslutning om det på en generalforsamling. På generalforsamlingen skal andelshaverne stemme om, om foreningen skal ansætte en ejendomsadministrator eller om opgaverne skal varetages internt af en bestyrelse.

Hvis der er flertal for at få en administrator, kan foreningen søge efter en egnet administrator ved at lægge opgaven i udbud (indhent tilbud) eller ved selv at kontakte et muligt firma.

Andelsboligforeningen bør sikre sig, at den kommende administrator har relevant erfaring og kompetencer, og at virksomheden kan tilbyde de tjenester, som foreningen har brug for.

Det er også en god idé, at foreningen har et gennemsigtigt tilbud fra administratoren, der beskriver opgaverne, ansvaret, pris og muligheder.

Hvad koster administration af andelsboligforeningen?

Prisen på en administrator varierer alt afhængig af kompleksiteten af aftalen og ikke mindst foreningens størrelse.

Til de mindre foreninger kan der i nogle tilfælde oprettes en mindre aftale til andelsboligforeninger med op til 20 andelsboliger. Her vil administrationen stå for bilag, regnskaber, indberetninger, opkrævninger, rykkere og så videre – kort sagt alt det praktiske driftsarbejde. Her skal kommunikationen gå gennem bestyrelsen, modsat en almindelig totalaftale.

Vedtægterne fungerer som retningslinjerne eller ‘lovgivningen’ i andelsboligforeningen. Vedtægter kan eksempelvis foreskrive hvilke regler, der er indenfor sager som:

• Fremleje af andelsboliger
• Regler om husorden
• Eksklusion
• Forældrekøb (bopælspligt)
• Overdragelsessum
• Boligafgiften

Hertil kan det være regler om, hvor meget boligafgiften i foreningen må være på, eller hvordan husordenen skal se ud. Husordenen er reglementet, der søger at skabe de bedste rammer for at danne sig et godt naboskab i andelsboligforeningens – her kan du læse meget mere om husorden. Vedtægterne bliver som regel også brugt af andelsboligforeningen på generalforsamlinger, hvor forslag fra medlemmer bliver diskuteret i kontekst til vedtægterne. Her kan du læse meget mere om generalforsamlinger og vedtægternes rolle til disse.

Nogle andelsboligforeninger vælger at benytte sig af en forretningsorden, der definerer de forskellige opgaver og roller, som bestyrelsesmedlemmerne har internt i bestyrelsen. Bliv klogere på hvad det vil sige at sidde i bestyrelsen i vores guide om samme emne.

Bestyrelsesmøder

Det er op til den enkelte andelsboligforening at afgøre, hvor ofte der er brug for bestyrelsesmøder. Nogle foreninger har en fast dag om måneden, hvor de afholder bestyrelsesmøder – andre indkalder kun efter behov. I de fleste foreninger er det formandens opgave at indkalde til bestyrelsesmøde.

Hvad må en bestyrelse bestemme?

Ofte bliver det beskrevet sådan, at bestyrelsen i en andelsboligforenings fornemmeste opgave er at gennemføre de beslutninger, der er truffet på generalforsamlingen samt at sikre den almindelige drift af andelsboligforeningen. Sidstnævnte er dog en vag beskrivelse, som ofte er op til fortolkning. Driften af en andelsboligforening byder nemlig tit på mange uforudsete opgaver og stillingstagen, hvor bestyrelsen i hver enkelt sag selv skal vurdere, om de skal agere egenrådigt eller involvere generalforsamlingen.

Som en lille rettesnor kan man sige, at bestyrelsen altid må udbedre funktionelle skader og mangler i foreningen uden om generalforsamlingen. Er skaderne af meget omkostningsfuld karakter må bestyrelsen kun igangsætte begrænsende foranstaltninger og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling.

Læs også: Bestyrelsens ansvar i en andelsboligforening

Hvad er en suppleant?

En suppleant er en person, der er udpeget til at tiltræde i en bestyrelse, hvis et bestyrelsesmedlem er fraværende. I nogle foreninger sidder suppleanter med til bestyrelsesmøder for at bidrage og være inde i sagerne.

Tegningsregler afgør bestyrelsens råderum

Af andelsboligforeningens vedtægter vil det fremgå, hvad bestyrelsen må og hvad den ikke må. Her vil de såkaldte tegningsregler definere, hvilke aftaler bestyrelsen kan indgå på generalforsamlingens vegne.

Mange foreninger vælger på generalforsamlingen at give bestyrelsen mandat til eksempelvis at omlægge lån på vegne af foreningen – særligt i tider med varierende renter, hvor der skal være mulighed for at agere hurtigt. Andre foreninger har det nedfældet i vedtægterne, at bestyrelsen må omlægge lån på vegne af andelsboligforeningen.

Faldstammen er et lodret rør, der transporterer spildevand væk fra boligen, igennem bygningen og ud i kloakken. Når du sætter vaskemaskinen til, skyller ud i vasken eller går i bad, ryger al spildevand ud via faldstammen. Det samme sker hos dine naboer, for faldstammen går igennem hele ejendommen. Mens du måske ikke skænker faldstammen mange tanker, så har den en central betydning for, at dagligdagen forløber som smurt. Kan du pludselig ikke trække ud eller drypper det fra faldstammens afgrening i dit køkken, kan dagens gode humør nemlig hurtigt tage en drejning.

Faldstammen er et robust rør, der holder længe. Er den af støbejern, kan den holde omkring 50 år. Dog må man ikke negligere ejendommens faldstamme – vedligeholdelse skal der til. Det er nemlig ikke kun spildevand, der flyder via faldstammen, men også andre sager, der kommer sig af dagligdagens mange gøremål. For eksempel kan madfedt sætte sig som aflejringer, mens udskyllede vatrondeller kan stoppe faldstammen til. Bruger du kraftige kemikalier til rengøringen, kan de slide på faldstammens emalje, og det gør faldstammen mere porøs. Det kan på sigt føre til, at der opstår utætheder. 

Skån faldstammen

• Smid ikke ting i dit toilet, der ikke hører dertil, såsom vatrondeller og –pinde
• Brug ikke mange kemikalier, når du gør rent
• Smid madfedt ud i skraldespanden og ikke i vasken
• Rens rørene: hæld kogende vand i dine afløb

Første skridt, når der er mistanke om skader eller utætheder

Er der mistanke om, at faldstammen har skader eller er utæt, er første skridt at udføre en TV-inspektion af rørene, således faldstammens stand kan ses an. Faldstammen renses professionelt, og efter rensningen kan professionelle bedømme om rørene skal og/eller kan renoveres og mulighederne herfor. Der er flere metoder til renoveringen af faldstammer. 

Renovering af faldstammen

Faldstammer kan udskiftes, så de erstattes af nye rør i enten plastik eller rustfrit stål, der kan sættes et nyt rør ind i faldstammen, eller der kan strømpefores. Og strømpeforing er særligt fordelagtig.

Lader andelsboligforeningen en autoriseret kloakmester stå for strømpeforingen af faldstammen, skal I ikke tænke i udskiftning af alle rørene. Der skydes en filtstrømpe ind gennem kloakken, og det er denne strømpe, der, efter en hærdning, fungerer som et nyt rør inde i faldstammen. Den gamle faldstamme kan altså bestå. Dét at der ikke skal en komplet udskiftning til gør, at I ikke skal tænke på byggerod. I kan sagtens bo i lejligheden, mens faldstammen strømpefores.

Da den gamle faldstamme ikke skal udskiftes, skal I ikke tænke i samme omkostninger ift. materialer. Hele processen tager ikke mange dage, omkring to til fire dage, og det sikrer jer også besparelser. En traditionel udskiftning tager nemlig lang tid i kontrast til en strømpeforing af faldstammen, og det betyder mindre omkostninger ift. arbejdstimer.

Faldstammer i andelsboligforeninger

Det er foreningen, der har den primære behæftelse for faldstammen, da den er en del af ejendommens skelet. Den enkelte beboer bør dog bidrage holde øje med den eller de afgreninger af faldstammen, der er synlig i lejligheden. Kan der gentagne gange ikke trækkes ud i toilettet eller stopper afløbet til flere gange på trods af rensning, er et tjek af faldstammen formentlig en god ide. Også lugtgener og rotteproblemer er tegn på, at kloakrørene potentielt ikke fungerer som de skal. Skjolder på rørene er endnu et tegn på, at der er skader eller utætheder på faldstammen.

Det er en god ide, at andelsboligforeningen sætter penge af til en renovering af faldstammen, såfremt den har mange år på bagen. Skønt faldstammen løber igennem boligerne, og ikke på foreningens fællesarealer, er det foreningen, der står for renoveringen heraf. Det betyder også, at det er på en generalforsamling, at foreningen skal beslutte, om der skal en TV-inspektion eller en reparation til.