Interne ventelister

Typisk er en intern venteliste en venteliste for andelsboligforeningens medlemmer, der kommer forrest i køen og tilbydes boligen, forinden den sættes til salg eksternt. Der er flere mulige årsager til, at man som andelsboligejer ønsker at skifte bolig internt – et ønske om en mindre eller større bolig, problemer med at nå til femte sal, eller lysten til en bolig med andre faciliteter – her er den interne venteliste praktisk. Ofte foregår det sådan, at den, der står højest på ventelisten, tilbydes at købe andelsboligen først.

Indstillingsretten

Nogle andelsboligforeninger gør brug af indstillingsretten. Indstillingsretten betyder, at slægtninge til den fraflyttende andelsboligejer har fortrinsret til andelsboligen uden om ventelisten. Det betyder, at fraflytter du din andelsbolig, og er indstillingsretten i din forenings vedtægter, har dine slægtninge (børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller en person, du har haft fælles husstand med i mindst et år) fortrinsret til andelsboligen.

Det er op til den enkelte forening at beslutte rækkefølgen for, hvem der skal tilbydes andelsboligen ved salg. Det betyder for eksempel, at i nogle andelsboligforeninger har slægtninge fortrinsret og tilbydes boligen før den tilbydes internt, mens det modsatte gælder i andre andelsboligforeninger.

Eksterne ventelister

Er der ingen internt, der ønsker at købe andelsboligen, kan den sættes til salg eksternt. Den eksterne venteliste er en venteliste for interesserede købere udenom foreningen. Typisk bydes de interesserede købere på ventelisten ind for at se boligen, og er der flere, der ønsker at købe andelsboligen, er det den, der står højest på ventelisten, der først får chancen for at købe den.  

Gebyr for opskrivning til den eksterne liste

Andelsboligforeninger må gerne tage et gebyr for, at interesserede købere står skrevet op på den eksterne venteliste. Vælger andelsboligforeningen at tage et gebyr for dette, er det op til foreningen selv at bestemme gebyrets beløb. Det anbefales, at gebyret står mål med den arbejdsbyrde, der er forbundet med administrationen af den eksterne venteliste.

Interesselister

I nogle andelsboligforeninger benytter de interesselister frem for ventelister. En interesseliste fungerer til dels som en ekstern venteliste, men gør en andelsboligforening brug af en interesseliste, kan bestyrelsen i foreningen vælge mellem de interesserede kandidater ud fra nogle bestemte kriterier eller værdier, som foreningen selv har fastsat.

Offentliggørelse af ventelister

Flere foreninger vælger at fremlægge ventelister for de opskrevne, således at de kan få indsigt i deres placering på listen. Det anbefales, at andelsboligforeninger informerer de opskrevne på listen om, hvor mange andre, der er skrevet op på ventelisten, således at de opskrevne kan få en ide om udsigterne til boligen.

GDPR & ventelister

En stor del af administrationen af foreningens ventelister går på håndteringen af persondata. Ifølge de nyere GDPR-regler må andelsboligforeninger kun gemme data, såfremt at der et formål med dem. For at imødekomme de gældende GDPR-regler, kan din andelsboligforening fastsætte nogle regler for administrationen af ventelister.

Bed om en årlig bekræftelse

Det er en god ide at bede om en årlig bekræftelse fra de opskrevne på ventelisten, således at det bekræftes, at foreningen har samtykke til at beholde informationerne og at informationerne fortsat er væsentlige at beholde. For eksempel kan bestyrelsen tilføje ‘at personer én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes’ til reglerne for administreringen af ventelisten.

Hav én venteliste samlet ét sted

Som følge af persondataforordningen skal persondata håndteres, således at de beskyttes tilstrækkeligt mod illegitim behandling og misbrug. Det er derfor en god ide, at bestyrelsen gemmer ventelisterne ét sted og kun har ét eksemplar af dem. På den måde har bestyrelsen styr på, hvem der har adgang til ventelisterne.

I daglig tale er afskrivninger det ventede tab af værdi over tid. Får du opsat et nyt køkken i dag, har det om 10-20 år mistet en del af sin værdi. Dette kan allerede nu forudsiges, og derfor er det muligt at estimere den ventede værdiforringelse over tid.

I andelsboliger afskrives der på forbedringer, og når der afskrives, fratrækkes en del af værdien pga. værdiforringelse over tid. En forbedring er et arbejde i andelsboligen, der øger den brugsmæssige værdi af boligen. Kun arbejde, der er tilstede i boligen, betragtes som forbedringer. Hertil gælder det, at arbejdet skal være lovligt og forsvarligt udført. For eksempel er opsætning af et nyt køkken ofte en forbedring. Vedligehold er ikke forbedringer, og der afskrives derfor ikke på vedligehold. Man skal derfor, når man får udført arbejde i sin andelsbolig, huske på at skelne mellem arbejde, der er forbedringer, og arbejde, der er vedligeholdelse.

Når der afskrives, kan det ske ud fra forskellige metoder. En populær metode er lineær afskrivning, hvor der afskrives en fast procentdel af den oprindelige værdi hvert år. Får du eksempelvis opsat et nyt køkken til 100.000 kroner, og det afskrives lineært over 20 år, vil værdien falde med 5.000 kroner om året. Efter 20 år vil det i princippet være fuldt afskrevet, medmindre foreningen har fastsat en restværdi, f.eks. 10 % af anskaffelsesprisen – hvilket mange foreninger har.

Afskrivninger på forbedringer

Forskellige forbedringer falder i værdi i forskellig hast, og derfor afskrives de forskelligt. Nogle forbedringer mister årligt en stor procentdel af værdien, mens andre årligt mister en lille procentdel af værdien. For eksempel mister et nyt væg-til-væg tæppe hurtigt værdi, mens nyopsatte gipsplader i loftet mister værdien langsommere. Det betyder, at der afskrives hurtigt på et nyt tæppe, mens der afskrives langsomt på nyopsatte gipsplader. Der afskrives på mellem 5 og 30 år, alt efter hvilken slags forbedring, der er tale om. Når værdien af en forbedring er nede på 10 procent af startværdien, trækkes der typisk ikke mere fra værdien, såfremt forbedringen stadig er i andelsboligen.

Når der afskrives på forbedringer, tages der som sagt udgangspunkt i startværdien, hvorefter værdien reduceres årligt efter en fastlagt metode. Det er påbudt, at der afskrives på forbedringer, men der findes ingen faste regler for, hvilken afskrivningsmetode andelsboligforeninger skal anvende.

Den enkelte forening kan derfor frit vælge, om den vil benytte eksempelvis lineær afskrivning, hvor værdien reduceres med et fast beløb hvert år, eller saldometoden, hvor der afskrives med en fast procentsats af restværdien hvert år, samt hvor meget der skal afskrives på de forbedringer, der gennemføres i de enkelte boliger. Det anbefales, at foreningen tydeligt angiver i sine vedtægter, hvilken afskrivningsmetode der benyttes.

Betydning af afskrivninger på forbedringer

Som bekendt har andelsboliger en fastsat maksimalpris, der er beregnet ud fra andelskronen. Forbedringer lægges oven i andelsboligens maksimalpris. Man skal dog huske på, at det er påbudt, at der afskrives på forbedringer. Det betyder, at fik du et nyt køkken for 5 år siden og kunne notere en forbedring for 100.000 kroner, er den forbedring i dag ikke længere 100.000 kroner værd. Der trækkes pga. slid og alder en del af værdien fra: der afskrives på forbedringen. Det betyder, at skal du sælge din bolig her 5 år senere er forbedringen måske ‘kun’ 75.000 kroner værd. Du kan derfor ‘kun’ lægge 75.000 kroner til maksimalprisen af din andelsbolig.  

Hvorfor er et el-tjek vigtigt?

En hel del foreninger kræver, at man får udført et el-tjek. El-tjekket er med til at sørge for, at man har en vurdering af elinstallationernes tilstand i forbindelse med overdragelse af en andelsbolig.

Det er ofte en god idé at få udført et el-tjek, fordi man kan have mange beboere, som enten får lavet noget selv, eller får lavet noget af nogle andre håndværkere. Der er desuden mange andelsboliger, der er beliggende i gamle ejendomme, hvor elinstallationerne vil have godt af at blive gennemgået fra tid til anden. Dertil kan det ske, at en beboer i forbindelse med fraflytning får rykket noget løst.

Elinstallationer er ikke helt ufarlige og løse elinstallationer eller afisolerede installationer, kan risikere at give elektrisk stød for dem, der bor i boligen. Og eventuelle løse samlinger kan gnistre og så er der en potentiel brandrisiko.

Hvordan udføres et el-tjek?

Når et el-tjek bliver udført vil en autoriseret elektriker lave en kontrol af de eksisterende elinstallationer. Her bliver der blandt andet lavet stikprøver af et par stikkontakter, nogle afbrydere og lampeudtag for at se, om kablerne er fjernet ordentligt i låsene og om der er anvendt aflastninger, så tingene ikke kan gå ud. Ligeledes bliver det tjekket, om installationen er sikker og intakt, så der ikke er nogen, der kan komme til skade på den.

Under el-tjekket bliver el-tavlen også testet. El-tavlen er forsyningspunktet til de øvrige installationer, og den skal også være sikker. Eksisterende installationer testes, samt gennemgås installationerne for at se, om noget er blotlagt eller om der er andet, som der skal tjekkes op på.

Det bliver også testet om relæet slår ud på den rigtige tolerance, så det slår fra, inden der sker for store skader.

Når el-tjekket er afsluttet, informeres ejeren af boligen om resultaterne af el-tjekket, samt får de fremsendt en el-installationsrapport.

Hvad tjekker elektrikeren under et el-tjek?

• El-tavlen besigtiges
• Fejlstrømsafbryderen kontrolmåles
• Antal og dimensionering på elinstallationerne
• Stikprøver af kontakter, afbryder eller lampeudtag eller lignende i alle rum.

Hvad står der i el-installationsrapporten?

Når et el-tjek udføres, står der i rapporten, hvilke iagttagelser, der er registreret, hvad der har været åbnet, og hvad der har været skilt ad. Hvis der findes fejl, vil bemærkningerne stå der i forhold til, hvad der er galt og hvad der skal laves.

Når rapporten er udarbejdet er den gyldig i et år. Elinstallatøren skriver rapporten ud fra et særligt skema, som Sikkerhedsstyrelsen har være med til at udarbejde.

Er et el-tjek af en andelsbolig lovpligtigt?

1. maj 2012 blev det et krav, at der, udover en tilstandsrapport, også skal udarbejdes en elinstallationsrapport for at kunne få tilbud på en ejerskifteforsikring. Det er den såkaldte huseftersynsordning, der er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom. Denne omfatter både tilstandsrapport og elinstallationsrapport, men gælder dog kun for ejerboliger.

Mange andelsboligforeninger vælger dog at få udført et el-tjek af andelsboligerne, selvom det ikke er lovpligtigt i andelsboliger. Nogle tilføjer også et vvs-tjek til denne praksis.

Hvornår er el-tjek en god idé?

Et el-tjek udføres typisk i forbindelse med overdragelse af en andelsbolig. Typisk står sælger for at el-tjekket bliver udført. Overtager man en andelsbolig, hvor der ikke er udført el-tjek på kan det også være en god idé selv at få udført et el-tjek. Både for at få undersøgt om der er noget sikkerhedsmæssigt uansvarligt, men også for at være sikker på, at man ikke har købt “katten i sækken” og kan gøre indsigelser, hvis elinstallationerne er fejlagtige.

Mange får også lavet et el tjek, så de ved hvad der skal laves på forhånd inden køb/salg.

Det kan også være en god idé med et el-tjek, hvis en bolig gennemgår en større renovering, hvor der flyttes rundt på installationer, etableres nye eller bliver ændret på de enheder, der kræver meget strøm som vaskemaskine, opvaskermaskine eller induktionskogeplade.

Bliver elinstallationer repareret under et el-tjek?

Har den som bor i andelsboligen sørget for at elinstallationerne er i orden, skal der som udgangspunkt ikke udbedres noget i forbindelse med et el-tjek. Har den, som har beboet boligen ikke foretaget noget, som er risikobetonet eller beskadiget installationen, så vil el-tjekket godkende boligens installationer. I nogle tilfælde kan der dog være et defekt relæ, som med tiden ikke længere slår fra som det skal og derfor skal udskiftes, men som udgangspunkt burde der ikke være noget, hvis installationerne er behandlet ordentligt.

Er der noget som skal laves, så kan man altid få et tilbud på, hvad det vil koste at udbedre fejl og mangler. Dette kan også være en god idé at have i tilfælde af, at det er køber, der skal udbedre fejlene, og fejl og mangler skal fratrækkes i salgsprisen for andelsboligen.

Proceduren for salg af andelsboligen

Det er op til den enkelte forening at bestemme i deres vedtægter, hvordan proceduren for salg skal forløbe. Et salg skal altid indberettes til bestyrelsen, så de er sikre på, at det sker i henhold til vedtægterne. Nogle foreninger har et krav til, at der skal udarbejdes et eftersyn af elinstallationer og et VVS-tjek i forbindelse med salget. Derudover har nogle andelsboligforeninger vedtægter, som bestemmer, at en vurderingsmand skal gennemgå andelsboligen for eventuelle forbedringer.  

Andelsboligens salgspris

Førend man går i gang med at sælge andelsboligen, skal man have en prisberegning af andelsboligen. Andelsboliger prissættes efter andelskronen, som beregnes således:

Ejendommens værdi er en del af andelskronen. Denne kan fastsættes ud fra tre forskellige metoder nemlig anskaffelsesprisen, den offentlige ejendomsvurdering og en valuarvurdering. Foreningerne beslutter selv hvilket vurderingsprincip, de ønsker at anvende:

Anskaffelsesprisen

Vurderer ejendommen ud fra den værdi, som foreningen blev købt for. Her vil eventuelle forbedringer igennem tiden blive tilskrevet.

Valuarvurdering

Her bliver ejendommens værdi bestemt ud fra det var en udlejningsejendom, og denne følger markedsværdien. Valuarvurderingen foretages af en valuar, og den gælder på nuværende tidspunkt i 18 måneder.

Den offentlige ejendomsvurdering

Dette er den offentlige vurdering, som har været fastfrosset siden år 2013. Politikerne har endnu ikke fundet et nyt vurderingsprincip, hvorfor de foreninger, der anvender denne metode har en lavere ejendomsværdi end valuarvurderede ejendomme, som har fulgt med markedsværdierne.

Når andelskronen er udregnet, kan prisen på andelsboligen udregnes. Hertil vil eventuelle forbedringer kunne tilføjes prisen. Det er en vurderingsmand, som kan vurdere de individuelle forbedringer, der er foretaget i andelsbolig. Forbedringer kan være et nyt badeværelse, et nyt køkken, gulvvarme eller spritnye elinstallationer. Hver år afskrives forbedringernes værdi ud fra en fast procentdel.

På samme måde vil mangler i andelsboligen også kunne fratrækkes andelsboligens pris. En mangel er en genstand, som fx et defekt toilet, der mangler den egenskab, som forventes. På samme måde vil en genstand, der har en anden egenskab end forventet også være en mangel. Et eksempel på dette kan være et hul i væggen.

Vigtige dokumenter til andelsboligsalg

Der er oplysningspligt i forbindelse med salg af andelsboliger. Det betyder, at det er lovpligtigt, at man giver køberen nøgleoplysninger om andelsboligen og foreningen med det formål at skabe gennemsigtighed på andelsboligmarkedet for køberne. I forbindelse med salget udarbejdes flere nøgleoplysningsskemaer, som fremlægger de vigtigste oplysninger omkring andelsboligforeningen og dens økonomi. Blandt andet omhandler det ene skema oplysninger omkring andelsboligforeningen, vedligeholdelse samt enkelte oplysninger om finansielle forhold, mens et andet udfyldes af banker og realkreditinstitutter, som indberetter hvilke lån, de har ydet foreningen.

Sælgeren står for at udlevere nøgleoplysningerne til køberen. Bestyrelsen har 10 dage til at udlevere nøgleoplysningsskemaerne til sælgeren, når de har modtaget relevant dokumentation, som el-og vvs-rapporter samt en vurdering af andelens forbedringer, fra sælgeren. Formålet med nøgleoplysningsskemaerne er at skabe et grundlag for køberen, så de kan bedømme om det er en rimelig pris, der ønskes for andelen.

Overdragelse af din andelsbolig

Når du har fundet en køber til din andelsbolig, skal overdragelsesaftalen udarbejdes. I overdragelsesaftalen står købssummen, samt hvordan og hvornår indbetalingen skal ske.

Hvilke dokumenter skal du overdrage til køberen?  

Ud over en overdragelsesaftale med pris, dato for overdragelse, forbedringer og løsøre, så er der også en række vigtige dokumenter, du som sælger skal huske at give til køberen ved overdragelsen.

Dokumenterne du skal videregive ved overdragelsen er:

Hvad sker der, hvis køber anmelder fejl og mangler?

Når du har solgt din andelsbolig, vil der gå 14 dage, før du får overdragelsessummen udbetalt af bestyrelsen. Perioden skal nemlig bruges af køber til at kunne anmelde eventuelle fejl og mangler i andelsboligen. I tilfælde af indberetninger af fejl og mangler vil køber og sælger komme til enighed omkring et beløb for fejl og mangler. Herefter afsluttes dit salg af andelsboligen, og du er nu ude af din bolig.

Hvor kan man finde en andelsbolig til salg?

Andelsboliger er populære, og det er derfor ofte vanskeligt at finde én inden den er solgt. Det er derfor en god idé at undersøge dine muligheder inden du går i gang. Hertil er det en god idé at undersøge de forskellige andelsboliger, der er til salg på boligmarked.

Andelskronen fastsættes efter prisen på andelsboligforeningens ejendomsværdi, foreningens gæld og øvrige aktiver. Formlen for at finde andelskronen er:

Vurderingsmetoderne

En af de faktorer, der har afgørende betydning for en andelsboligs værdi og andelskronen er ejendommens værdi. Der findes i dag flere metoder til at prisfastsætte ejendommen. På en generalforsamling beslutter foreningen, hvilken af de tre metoder der skal benyttes.

Fastsættes ejendommens værdi som anskaffelsesprisen, så ser man på den værdi, som ejendommen havde, da foreningen blev købt for. Her bliver eventuelle forbedringer tilskrevet.

Ejendommens værdi kan også fastsættes ud fra den offentlige ejendomsvurdering. Her er værdien fastsat ud fra udlejningsejendomme i områdets værdi og blev oprindeligt fastsat af SKAT. Den offentlige ejendomsvurdering er fra 2012. Man kan vælge at benytte vurderingen, som den er eller at regulere den efter nettoprisindekset.

Den mest udbredte måde at få værdiansat sin ejendoms værdi er ved at få udarbejdet en valuarvurdering. Her fastsættes ejendommens værdi som den kontante handelsværdi, hvis andelsboligforeningen blev opløst og solgt som udlejningsejendom. En valuarvurdering er gældende i 42 måneder (tre regnskabsår).

Hvilke værdiansættelsesprincipper benyttes?

Glem ikke forbedringer og mangler

Vil man finde prisen på den enkelte bolig i foreningen ganger man andelskronen typisk med enten boligens oprindelige indskud eller med boligens kvadratmeter – det afhænger af, hvad foreningen har besluttet. Hertil lægges prisen for eventuelle forbedringer af boligen oveni købsprisen.

Penge under bordet er ulovligt

En andelsbolig må ikke sælges til mere end dens maksimalpris tillagt værdien af forbedringer. Sælges en andelsbolig til mere end dette er det strafbart for sælger, da en overpris betragtes som penge under bordet eller sorte penge. Det er ulovligt og i værste tilfælde strafbart for sælger. Køber kan også få problemer hvis en andelsbolig købes til mere end maksimalprisen. Her kan vedkommende ende med at miste pengene mellem overprisen og maksimalprisen.

Står du for forbedringen eller lader du professionelle tage hånd om den?

Når du skal forbedre din andelsbolig, kan du stå for forbedringen selv eller få en professionel til det. Står du for forbedringen selv? Så skal du huske at gemme fakturaen på de indkøbte materialer. Køber du for eksempel værktøj i samme omgang, så sørg for, at det ikke er på samme faktura. Det gør det lettere i sidste ende, når en vurderingsmand skal gennemgå din dokumentation. En anden ting du skal huske på, når du forbedrer selv er, at du kun kan notere ned det antal timer, som det tager en professionel at udføre forbedringen. Det betyder, at har du brugt 200 timer på et tømrerarbejde, som en professionel tømrer kunne klare på 40 timer, så er det kun de 40 timer, du kan lægge til som dokumentation på din forbedring.

Vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde lyder ifølge ABF i 2024 således:

Endelig skal du huske på, at noget arbejde skal udføres af autoriserede folk. Det gælder for stort set alt el-arbejde og en hel del vvs-arbejde. Der er altså noget arbejde, du ikke kan stå for selv.

Bruger du professionelle fagfolk? Så skal du gemme fakturaen for det arbejde, de udfører. Fakturaen skal være udspecificeret, så sørg for, at der udførligt står på fakturaen, hvad arbejde, der er udført og til hvad pris. Forskellige forbedringer følger forskellige afskrivningskurver, så derfor er det vigtigt, at der står, hvad der er udført.

Du skal også gerne kunne dokumentere, at der er tale om et autoriseret firma, når du bruger sådan ét til at udføre et stykke arbejde, som kun autoriserede må udføre. Du kan ikke kalde dit autoriserede el-arbejde en forbedring med mindre, at du har dokumentation på, at det er udført eller godkendt af et autoriseret firma. Sørg også gerne for, at du har dokumentation på, at din håndværker bruger autoriserede underleverandører.

Værdisættelse af forbedringer

Skal du sælge din andelsbolig, skal forbedringer og mangler vurderes. Vurderingen foretages til tider af andelsforeningen, men mange gør brug af en professionel vurderingsmand. Vurderingsmanden fastsætter værdien af forbedringer ud fra dine forbedringsudgifter, så sørg for at gemme alle former for fakturaer, så du har dokumentationen på plads. Først fastsættes værdien af forbedringen ud fra startværdien. Har du brugt professionelle fagpersoner, og har du fakturaen, er startværdien det beløb, der står på fakturaen. Har du udført forbedringen selv, og har du fakturaen på de indkøbte materialer, er startværdien det beløb, der står på fakturaen plus de timer, du har brugt. Når start værdien er fastsat, afskrives der på forbedringen.

Når der afskrives på forbedringer, fratrækkes en del af værdien på grund af værdiforringelse. Det er påbudt, at der afskrives på forbedringer, men der er ikke regler for, hvilken afskrivningskurve andelsboligforeninger bruger. Den enkelte forening kan derfor frit vælge, hvilken afskrivningskurve, de ønsker at bruge. Det anbefales, at den enkelte forening inkluderer i sine vedtægter hvilken afskrivningskurvede benytter. Det anbefales ydermere, at foreninger benytter en vurderingsmand, da denne besidder faglig ekspertise. Dog gælder det, at det er op til bestyrelsen at godkende den endelige salgspris.

Uenigheder om forbedringer

Det kan ske, at der opstår uenigheder om værdien af forbedringer og afskrivninger heraf. Det kan ske, for eksempel når en andelsboligejer ikke har gemt sin faktura for en forbedring. Her må der prissættes ud fra et skøn, og det er ikke sikkert at alle parter er enige om det dette skøn. For både sælger og andelsboligforening er det essentielt, at forbedringer ikke værdisættes til mere end de egentlig er. Sælges en andelsbolig til mere end den egentlig er værd pga. forbedringer, der er værdisat for højt, kan køber slæbe sælger og andelsboligforeningen i retten. Skulle dette hænde, er det typisk sælger, der skal betale køber tilbage, men kan sælger ikke dette, kan andelsboligforeningen godt hænge på regningen. For at undgå dette, anbefales det, at foreningen inkluderer i sine vedtægter, at en vurderingsmand skal stå for at besigtige forbedringer i foreningens boliger. Bestyrelser i andelsboligforeninger har sjældent den byggetekniske indsigt, som en vurderingsmand har. Hertil har vurderingsmænd en ansvarsforsikring, der sikrer alle parter i tilfælde af en forkert værdisættelse. Det anbefales også, at foreningen i sine vedtægter noterer ned, hvilken afskrivningskurve de bruger.

Det er naturligt at tænke, at der ved overdragelse af en andelsbolig skal udstedes et nyt andelsbevis. Dog er dette ikke tilfældet. I stedet foretages en såkaldt transportpåtegning. Her noteres det, at de nye andelshavere har fået overdraget andelsboligen fra den pågældende dato. Ud over navnet på den nye andelshaver skal det oprindelige indskud, som var gældende ved andelsboligforeningens stiftelse, noteres på forsiden af andelsbeviset.

Hvorfor anvendes andelsbeviset?

I Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations (ABF)’s standardvedtægter, står der i §6 stk. 4, at der skal udstedes et andelsbevis for hver andel med navn på andelshaveren på. I de foreninger, der måtte anvende standardvedtægterne, er andelsbeviset altså en fast formalitet.

Dog er andelsbeviset ikke et værdipapir, men udelukkende en bekræftelse på, at overdragelsen af andelsboligen er i orden. I stedet er det overdragelsesaftalen, som anvendes i juridiske henseender som et bevis på, hvem andelshaveren er.

Andelsbeviset fungerer derimod som en kvittering på, at den pågældende andelshaver nu har fået overdraget brugsretten til boligen. Frem for en juridisk værdi er andelsbeviset psykologisk vigtigt for andelshaverne, fordi det er en tryghed at have et ekstra stempel på, at de nu er andelshavere.

Kan der stå flere navne på andelsbeviset?

Når man overtager en andel, er det muligt at notere flere end én andelshaver på beviset. Hvis man ønsker dette, så er der eksempelvis to andelshavere, som i fællesskab vil være ejere af brugsretten i andelsboligen. Man bestemmer selv, hvor mange navne, man ønsker at have på andelsbeviset. Dog skal man være opmærksom på, at der i mange vedtægter står, at alle andelshavere har bopælspligt. Dette betyder, at ejerne rent faktisk også skal bo i andelsboligen.

Kan man ændre i antallet af navne på andelsbeviset?

Det er muligt at ændre i navnene, der er på andelsbeviset. Hvis dette ønskes, foretages en såkaldt deloverdragelse. Denne bliver behandlet som hvilken som helst anden overdragelse, der sker i foreningen. Derfor skal både andelsboligforeningens administrator eller bestyrelse ind over. Disse udarbejder deloverdragelsen, som alle involverede aktører skal underskrive.

Du skal være opmærksom på, at nogle administrationsselskaber tager et gebyr for denne ydelse, som typisk skal betales af den enkelte andelshaver.

Andelsbeviset ved sammenlægning af andelsboliger

Ved sammenlægning af andelsboliger har foreningerne normalt indskrevet i vedtægterne, at der skal udarbejdes et nyt andelsbevis til den nye andelsbolig. Andelsbeviset skal laves, når der forelægger en ibrugtagningstilladelse af andelen.

Hvad gør du med andelsbeviset ved forældrekøb?

Der kan opstå to problematikker vedrørende andelsbeviset og forældrekøb. Nogle foreninger har det nemlig som et krav i deres vedtægter, at der udelukkende kan stå ét navn på andelsbeviset. Desuden har andre andelsboligforeninger nedskrevet, at der er et krav om bopælspligt på alle andelshavere, som står på beviset.

Ved forældrekøb har mange foreninger nedskrevet i vedtægterne, hvem der skal stå på andelsbeviset. Derfor er det altid en god idé at forhøre sig hos bestyrelsen eller tjekke vedtægterne, så du er sikker på, at den/de rette står på andelsbeviset.

Hvad sker der hvis andelsbeviset forsvinder?

Proceduren for hvad der sker ved bortkomne andelsbeviser kan se ud på to forskellige måder. Almindeligvis står der i vedtægterne, at der blot kan udstedes et nyt bevis, der vil overskride det forhenværende. Dette kan man, da andelsbeviset ikke er værdipapir, men blot et bevisdokument. Den anden procedure indtræffer, hvis der i vedtægterne står, at andelsbeviset skal mortificeres. Her skal beviset erklæres ugyldigt ved dom. Denne proces sker i meget få og ofte ældre andelsboligforeninger, der har fastlagt særlige regler omkring bortkomne andelsbeviser.

At bestemme sig for at få altan er en stor beslutning og en relativ stor investering, så det er vigtigt, at forarbejdet gøres grundigt. Det kan være en god idé at tale med andre andelshavere, bestyrelsen og eventuelt hele generalforsamlingen, inden der tages kontakt til et altanfirma, så der er nogenlunde enighed om, hvad I skal have tilbud på i foreningen. Opsætning af altaner betyder ofte mange meninger i andelsboligforeningen, derfor kan det være en god idé, hvis I på forhånd har formuleret nogle overordnede ønsker, såsom størrelse, placering, design og antal af beboere. Så vil det være meget nemmere for altanfirmaerne at give fyldestgørende rådgivning og et konkret tilbud.

Altan.dk har lavet en udførlig guide med gode råd og tips og tricks til det gode altanudvalg. Her er alt, hvad du skal vide og huske, når I går i gang med et altanprojekt.

Altantilbud

Når I skal have tilbud, vil en salgskonsulent fra altanfirmaet typisk komme ud. På mødet gennemgår I sammen jeres ønsker angående altanernes størrelse, materialer, placering, udseende med videre. Altan.dk kender langt de fleste typer af etageejendomme og kender til kommunernes regler rundt omkring i landet og krav ved opsætning af altaner.

Projekteringen

Projekteringsfasen handler om at få tilladelse fra myndigheder til at sætte altanerne op, hvilket altså er en nødvendig og essentiel del af altanprocessen. Tilladelsen og de gældende regler kan et større altanfirma, som Altan.dk, typisk hjælpe jer med. Alt afhængig af kommunens arbejdsbelastning og kompleksiteten af jeres altaner, er dette en af de lidt mere tidskrævende faser, men det afspejler blot vigtigheden af, at altanerne sidder rigtigt, så de rette tilladelser bliver indhentet rettidigt.

Altanproduktionen

Når kommunen udsteder en endelig byggetilladelse, kan altanfirmaet gå i gang med at producere alle nødvendige materialer til altanprojektet, så altanfirmaet kan begynde arbejdet med at montere altanen så hurtigt som muligt.

Montering af altanerne

Ved en helt ny altanmontering skal altanfirmaet først nedbryde det murværk (brystningen), som sidder umiddelbart under det eksisterende vindue, hvor altanerne skal være. Murværket skal fjernes som en forudsætning for, at der kan etableres et dørhul til de kommende altandøre og herefter påsætte altanerne.

Hos Altan.dk er der ca. 40 altanmontører med stor erfaring, som udelukkende beskæftiger sig med at montere altaner:

Vi forsøger at forstyrre så lidt som muligt, men du må forvente, at vi, for en kort tid, vil blive en lille del af din hverdag. Heldigvis er vores montører oftest meget vellidte og imødekommende, så det er ikke sjældent, at de bliver forkælet med kaffe, kage eller slik af glade nybagte altanejere,

fortæller Marketingansvarlig hos Altan.dk Louise Ganci.

Montagen af altanen tager ca. 3-4 dage pr. altan og følger en helt fast procedure, hvor først eksisterende vinduer tages ud, herefter laves dørhullet og sættes døren i, for så til sidst at hænge altanen op.

Det varierer fra altanfirma til altanfirma, hvilke arbejdsredskaber, der benyttes til at montere altanerne. Altan.dk benytter ikke stilladser, men benytter sig af egen platform, der kan hejses og sænkes til de forskellige etager. Dette giver både mere lys og luft til ejendommen, der altså ikke skal pakkes helt ind samt bedre arbejdsmiljø for montørerne.

Aflevering

Når altanerne er monteret, kan beboere begynde at benytte deres altaner – der kan stilles borde og stole ud, og planter kan indtage altanen. Din altan er altså klar til at blive brugt og nydt af dig og dine gæster.

Altaneftersyn

Teknologisk Institut skønner, at der i Danmark hænger mellem 50.000 og 100.000 betonaltaner, der er mere end 50 år gamle – og derfor længe har overskredet deres levetid. Grundet altanernes konstruktion er der fare for, at de kan styrte ned, hvorfor der bør foretages et altaneftersyn.

Udover at være livsfarlige, kan det også være rigtig skidt økonomisk. For selvom altanerne er dækket af jeres forsikring, er det ikke altid, at forsikringsselskaberne dækker skaden i tilfælde af nedstyrt af en gammel betonaltan, som ikke er vedligeholdt.

Takket være vores samarbejde med flere uvildige eksperter indenfor beton, stål og konstruktioner, har vi mulighed for at tilbyde professionelle og dybdegående altaneftersyn. Den uvildige ekspert vil udføre selve eftersynet og efterfølgende komme med en handlingsplan. Hvis deres konklusion bliver, at altanerne bør skiftes til nye – eller at de eksisterende skal renoveres – står det jer herefter frit for at vælge en leverandør til dette.

Det er dog klart, at vi gerne vil hjælpe med at udbedre de eventuelle skader eller udskifte altanen, hvis det er nødvendigt. Derfor tilbyder vi også at betale for udarbejdelsen af specialistens handlingsplan, som bliver udført på baggrund af første besigtigelse og eventuelle synlige skader, hvis vi vælges som leverandør.

Louise Ganci, Altan.dk

Og det kan hurtigt blive rigtig dyrt i tilfælde af, at der påføres person- eller materiel skade og forsikringen ikke vil dække, fordi skaden ikke vurderes til at opfylde betingelserne for pludselighed. Her er det ejeren af altanen, der står tilbage som erstatningsansvarlig.

Prisen for en såkaldt screening varierer en smule afhængigt af, hvor mange altaner der skal undersøges. Men for en boligejendom med 10 altaner lyder prisen 16.500 kr. eksklusive moms. Vælger I Altan.dk til at stå for renoveringen, dækker de beløbet for tilstandsrapporten.

11 ting, du bør holde øje med (uanset altantype)