For andet år i træk er Vejdirektoratets tilskudspulje på 100 millioner kroner, til finansiering af el-delebilsordninger, igangsat. I år skal de resterende 97 millioner kroner fordeles til blandt andet andelsboligforeninger, der ønsker at få el-delebiler. Vejdirektoratet ser gerne, at alle midlerne bliver brugt, så flere kan få opstartet et el-delebilsprojekt.

Hvad dækker tilskudsordningen?

Via tilskudsordningen kan man få dækket op til 80 procent af omkostningerne forbundet med projektet. Det er muligt at modtage op til 2,2 millioner kroner.

Ordningen giver økonomisk støtte til etablering af dedikerede p-pladser og ladestandere til el-delebilerne. Har andelsboligforeningen allerede parkeringspladser til delebiler, kan I søge om at få tilskud til installation af blot ladestanderne, som skal anvendes til deleordningen.

Ofte har andelsboligforeninger ikke en delebil til rådighed – men det er ikke muligt at søge om tilskud til indkøb af biler (og heller ikke til økonomisk støtte af projekter, der gælder etablering af private ladestandere). Der kan dog søges om tilskud til leasing af elbiler i projektperioden, hvis man ikke har køretøjer til rådighed. Bilerne som anvendes til projektet, skal være eldrevne – og ikke hybridbiler.

Der kan for eksempel ydes tilskud til følgende typer af projekter og tiltag:

*Ladestandere forbeholdt el-delebiler kan frit (efter privatretlig aftale) opsættes på private arealer. Ladestandere forbeholdt el-delebiler kan opsættes på kommunale og regionale arealer, hvis ansøger indhenter de nødvendige tilladelser til opsætningen. Der vil skulle indhentes en tilladelse efter vejlovens § 80 ved opsætning af en ladestander forbeholdt el-delebiler på kommunalt vejareal og grundejerens tilladelse for så vidt angår ejendomme ejet af kommuner og regioner.

Kilde: Vejdirektoratet

Husk myndighedsgodkendelserne

Det er andelsboligforeningen selv, som er forpligtet til at indhente godkendelser og tilladelser fra myndighederne, som vil være nødvendige for at få projektet gennemført.

Kan disse ikke blive fremlagt i ansøgningen, kan andelsboligforeningen beskrive, hvordan forholdene er undersøgt – og om der er hentet forhåndstilkendegivelser som beskriver, at projektet vil kunne gennemføres. Disse skal kunne fremlægges inden projektet opstartes, for at kunne beholde muligheden for at bruge ens tilsagn til tilskud, såfremt man har fået det.

Formålet med tilskudsordningen

Tilskudsordningen er sat i værk for at få spredt muligheden for at få el-delebiler i hele landet. En el-delebilsordning har nemlig flere fordele – og disse ønsker Vejdirektoratet, at flere danskere skal have del i. Først og fremmest skabes der et fællesskab, da man deles om de pågældende biler, der er til rådighed. Ordningen lemper også på trængslen i byerne, fordi der er færre biler på vejene, end hvis hver borger skulle have sin egen bil. Uden for byerne giver ordningen familier uden bil mulighed for at komme fra A til B.

Ikke mindst styrkes foreningens grønne profil, og der bidrages aktivt i at gøre noget for klimaet.

Det skal være lettere at træffe sikre beslutninger ved tagrenoveringer

“Sæt en stopper for flammerne, når du bygger eller renoverer tag”. Sådan lyder kampagnens budskab, der som sagt henvender sig til både boligforeninger og håndværkere.

Tagrenoveringer og -udskiftninger er ofte omfattende og komplekse projekter – og netop derfor bør brandsikkerheden tænkes ind fra start. I kampagnen deler DBI fem centrale principper for et brandsikkert tag og sætter fokus på, hvad man særligt skal være opmærksom på i forhold til brandsikkerhed. Læs mere om de fem principper her.

Som del af kampagnen har DBI udarbejdet informationsmateriale til hhv. bestyrelsesmedlemmer og administratorer i boligforeninger og håndværkere. Her dykker vi ned i det, der er målrettet boligforeningerne.

Få hjælp til at starte projektet op

Kom godt i gang ved at indhente information hos foreningens administrator. Sådan lyder det fra DBI. Administrationsselskaberne har ofte erfaring fra andre lignende byggeprojekter og kan hjælpe jer med at finde en dygtig entreprenør.

Hertil forslås det, at foreningen inddrager en uvildig brandrådgiver. Denne kan hjælpe med at vurdere entreprenørens tilbud, stille de rette spørgsmål og sikre, at brandsikkerheden integreres i hele projektet.

Stil de vigtige spørgsmål

For at sikre, at der er fokus på brandsikkerheden allerede fra start – og inden byggeriet går i gang – anbefaler DBI, at I stiller jer selv disse spørgsmål om projektet:

Er der en brandrådgiver tilknyttet projektet?

Sørg for, at der er tilknyttet en rådgiver til projektet med ansvar for brandsikkerheden.

Hvad siger reglerne om brandsikring?

Få en grundig gennemgang af lovkravene om brandsikring af jeres nye tag og spørg, hvordan entreprenøren og håndværkerne har planlagt at bygge taget i henhold til reglerne.

Hvad er proceduren, hvis virkeligheden ikke ligner byggetegningerne?

I ældre bygninger er der altid en risiko for, at de faktiske forhold ikke ligner byggetegningerne. I sådan en situation er det vigtigt, at der laves nye tegninger, så det sikres, at den nye løsning også lever op til kravene om brandsikkerhed.

Hvordan dokumenterer I, at taget er brandsikret korrekt?

Når først byggeriet er færdigt, er det ikke alle løsninger, der er synlige længere. Gør opmærksom på, at I ønsker fotos fra processen, der viser, at det nye tag er konstrueret i henhold til reglerne om brandsikring.

Tjek brandsikkerheden mindst én gang om året

DBI anbefaler i kampagnen, at boligforeninger mindst én gang årligt tjekker, om taget og loftsrum efterfølger kravene om brandsikkerhed – og anbefaler i den forbindelse, at man kontakter en professionel brandrådgiver, som kan gennemføre en grundig undersøgelse og konstatere, om der er fejl eller mangler, som kræver udbedring.

Ved gennemgangen bør der holdes øje med:

Store, åbne tagrum øger brandrisikoen og bør – og i visse tilfælde skal – opdeles med brandvægge i sektioner på maks. 600 m². Det bør tjekkes, om væggene slutter tæt mod taget, og om der er revner eller åbninger, hvor branden kan sprede sig. Man bør være særligt opmærksom i ældre ejendomme og ved tagombygninger, hvor brandvægge kan være fjernet eller beskadiget.

Gennemføringer til f.eks. rør og kabler skal altid tætnes med godkendt brandhæmmende materiale.

Af hensyn til brandsikkerheden bør tagrummet hverken bruges som opholdsrum eller til opbevaring af brandbare materialer som møbler, inventar eller væsker. Brug af rummet skal følge boligforeningens retningslinjer.

Døre og lemme i tagrum spiller en afgørende rolle i at begrænse brandspredning og skal derfor lukke tæt og automatisk. Det er derfor vigtigt at sørge for, at de fungerer korrekt, og at dørpumper og lukkemekanismer er i god stand. Undgå at bruge dørkiler, da åbne døre kan gøre det nemmere for en brand at sprede sig. Enkle påmindelser, som skilte, kan være en effektiv hjælp i dagligdagen.

Undertaget spiller en vigtig rolle for brandsikkerheden, især hvis det består af en letantændelig dug under teglene. Dugen må ikke føres ned i tagrenden og skal være beskyttet ved tagfoden med en brandsikker plade. Ventilationsåbningerne i tagfoden skal desuden have den rigtige størrelse, som sikrer tilstrækkelig ventilation og samtidige smalle nok til at beskytte mod flammer nedefra.

Undersøgelse af undertaget kræver ofte faglig ekspertise.

Defekte el-installationer er en hyppig brandårsag, særligt på lofter. Tjek derfor, om ledninger og samlinger er intakte, korrekt monteret og overholder gældende regler. Tegn på slid eller fejl bør altid gennemgås af en elektriker.

Røgalarmer er afgørende for at opdage brand i tide og sikre, at beboere kan nå at komme ud. Tjek jævnligt, at de fungerer, og skift batterier efter behov. Hvis der mangler røgalarmer, bør de installeres snarest.

Det er vigtigt, at både for- og bagtrapper holdes helt frie. Genstande som sko, kasser og møbler kan blokere flugtveje og må ikke opbevares i opgangen.

Kilde: DBI

Find tjeklister og uddybende vejledninger på kampagnesiden.

Markerer treårsdagen for storbrand

Kampagnen ”Brandsikre Tage” blev lanceret på treårsdagen for den omfattende tagbrand i Vanløse, der ødelagde 130 lejligheder fordelt på 15 opgange og gjorde lige så mange familier hjemløse. Branden bredte sig hurtigt på grund af mangelfuld brandsikring, og den tragiske hændelse understreger, hvor vigtig korrekt brandsikring af tagkonstruktioner og loftsrum er. Kampagnen er ikke det første initiativ som følge af storbranden. I 2023 skrev vi om en kampagne fra Social- og Boligstyrelsen, der satte fokus på de mange udfordringer ved brandspredning i tagrum, som følge af en række henvendelser om netop dette emne.

Når du køber en andelsbolig, træder du ind i et fællesskab og bliver en del af andelsforeningens samlede økonomi, hvilket stiller andre krav og giver andre muligheder end på ejerboligmarkedet. Samtidig foregår finansieringen på en anden måde, hvilket gør det vigtigt at kende spillereglerne.

Danske Bank tilbyder webinar til andelsboligforeninger 

For at klæde dig godt på, inviterer Dansk Bank til gratis webinar tirsdag den 17. juni 2025 kl. 20:00. Her får du en grundig gennemgang af, hvad du bør vide, når du køber andelsbolig – fra markedssituationen i 2025 til praktiske finansieringsråd.  

På webinaret vil specialister fra Danske Bank og home blandt andet komme ind på: 

Overvejer du at købe andelsbolig? På webinaret får du konkrete råd og nyttig viden, uanset om det er din første andel eller en ny bolig, du er på udkig efter.

Servicefradraget er samtidig hævet til 17.500 kr. pr. person (mod 11.900 kr. i 2024)

Servicefradragets værdi er ca. 26 %. Har du betalt 1.000 kr. for en serviceydelse, sparer du altså ca. 260 kr. i skat.

Bemærk: Fradraget gælder kun arbejdsløn – udgifter til materialer er ikke fradragsberettigede.

Servicefradrag som andelshaver – hvad gælder?

Som andelshaver har du mulighed for at benytte servicefradraget, hvis du er fyldt 18 år og skattepligtig i Danmark. Det er muligt for flere personer i husstanden at gøre brug af fradraget – dog kun for den del af arbejdet, de selv har betalt. Fradraget gælder kun privatpersoner og kan dermed ikke benyttes af andelsboligforeningen til eksempelvis vedligeholdelse af udendørs fællesarealer.

Om du kan få fradrag afhænger af, hvem der har vedligeholdelsespligten for det område, arbejdet udføres på. Har du brugsret og vedligeholdelsesansvar for boligens ydre og haven, kan du typisk få fradrag for eksempelvis græsslåning, hækklipning eller rensning af tagrender. Er det derimod foreningen, der står for vedligeholdelsen, er fradraget ikke tilgængeligt for dig som andelshaver.

Det kan være vanskeligt at gennemskue, hvem der har ansvaret for hvad i andelsboligforeningen, men det er den enkelte andelsboligforeningens vedtægter, der fastlægger fordelingen af vedligeholdelsespligten. Det er derfor en god idé, at du som andelshaver gennemgå foreningens vedtægter for afklaring om, hvilke opgaver du selv står for – og dermed potentielt kan få servicefradrag for.

Hvordan er reglerne?

For at kunne få servicefradrag er der nogle betingelser man skal overholde:

For nogle år tilbage fik foreningen udarbejdet en tilstandsrapport (som de får udarbejdet regelmæssigt for at kunne vedligeholde foreningen), og her indikerede rapporten, at man burde overveje at udskifte faldstammer og brugsvandrør inden for en nærmere årrække. Da havde været en del skader i ejendommen som følge heraf. 

Med årene kom projektet tættere og tættere på, fortæller formand, Henrik Gericke, og tilføjer, at bestyrelsen i 2023 tog skridtet og igangsatte projektet. Med en rådgiver ved sin side gik bestyrelsen i gang med at skitsere, hvordan projektet skulle gribes an. 

“Det mundede ud i en ret dyb og grundig analyse, som vi præsenterede af flere omgange for andelshaverne, afsluttende med en beslutning på generalforsamlingen. Det var et projekt, som blev estimeret til at koste i omegnen af 7 millioner kroner” – Henrik Gericke, formand for andelsboligforeningen Rosenørns Allé 46-54.

Man kom i foreningen ret hurtigt frem til, at projektet skulle udføres som en hovedentreprise, så bestyrelsen ikke skulle styre og koordinere mellem de mange håndværkere, der skulle i spil. Projektet blev derfor sendt i udbud som en hovedentreprise. Foreningen fik tilbud fra fire entreprenører, og valget af entreprenør faldt på den, som man synes bedst kunne varetage arbejdet, herunder overholdelse af projektplan og sikre kommunikation til beboerne. 

Det indledende arbejde gik rigtig godt, syntes formanden og fortæller, at bestyrelsen sammen med rådgiveren gjorde et grundigt forarbejde. Dog tager formanden og bestyrelsen en vigtig erfaring med sig fra denne del af projektet. 

Projektets opstart

Med entreprenøren valgt og klar, kunne der fastsættes en opstartsdato. Og for at klæde beboerne i foreningen godt på inden det omfattende og ikke mindst indgribende arbejde gik i gang, blev der afholdt et beboermøde tre uger inden projektet startede op. Entreprenøren og rådgiver deltog på mødet og satte scenen for projektets forløb og deres plan for kommunikation med andelshaverne, fortæller Henrik og tilføjer, at han mindes det som et godt og udbytterigt møde. 

Den 27. maj 2024 gik projektet i gang, men kort tid efter skred tidsplanen, fortæller formanden. Under arbejdet med de første to ud af fem opgange, viste det sig nemlig, at man ikke kunne reline faldstammerne, som planlagt – og det betød, at dele af projektet skulle gentænkes.

“Vores foranalyse viste, at vi kunne gennemføre projekt med relining af faldstammerne som løsning, men det viste sig, at faldstammerne var for dårlige til, at relining kunne betale sig. Så vi ændrede kurs og gik efter helt nye faldstammer i de tre resterende opgange i stedet,” forklarer formanden. 

Når man vælger relining, slipper man for at bryde vægge op og fjerne gamle rør – i modsætning til ved en komplet udskiftning af faldstammerne. Men fordi foreningen var nødt til at ændre kurs og udskifte faldstammerne som alternativ til relining, var man nødt til at lægge flere ugers arbejde til tidsplanen. 

Bestyrelsen var klædt på til at træffe hurtige beslutninger

Håndværkerne gik i gang som aftalt den 27. maj 2024 i to af foreningens opgange, men det blev hurtigt klart, at relining ikke var den ideelle løsning. Standen af faldstammerne var for dårlig til, at det kunne betale sig at fortsætte. Og så skulle der sadles om. Det gik rigtig godt, fortæller formanden. Med den erfaring i bagagen har han et godt råd til andre foreninger. 

Det var en stor beslutning, der skulle træffes, fortæller formanden og tilføjer, at en komplet udskiftning ville betyde et mere omfattende arbejde i lejlighederne, flere ugers ekstra arbejde – og en fordyrelse af projektet.

En god dialog mellem entreprenøren, rådgiveren og bestyrelsen bidrog til, at beslutningen om at ændre kurs kunne træffes på kun fire dage. Formanden fortæller: 

“Det var en beslutning, vi traf på fire dage. Vi fulgte entreprenøren og rådgiverens råd, selvom det blev dyrere for os. Det var to-tre ting, der skulle besluttes ret hurtigt. Og det kunne vi inden for to til fem dage, fordi vi var dedikerede og godt ville det her projekt. Og det er man nødt til at være. Den erfaring rigere vil mit råd til andre bestyrelser være: I skal være dedikerede og klar til at træffe hurtige beslutninger, skulle der opstå noget uventet – og det gør der med garanti.”

Der var afsat et fornuftigt økonomisk råderum til uforudsete udgifter – og det gav bestyrelsen mulighed for at træffe beslutningen selv. Et godt råd fra formanden til andre bestyrelser er derfor: Hav økonomisk råderum til det uforudsete, så I, der sidder i bestyrelsen, selv kan træffe de vigtige beslutninger, når det gælder. 

Erfaringer andre bestyrelser kan tage ved lære af

Dog har der undervejs været en række udfordringer og bump på vejen, der har gjort processen mindre god at stå i som beboer og bestyrelse. De erfaringer deler formanden her – for at andre foreninger kan drage nytte af dem og stå stærkere, når de skal i gang med lignende projekter.

Vælg en entreprenør, der har erfaring med foreninger

Flere bump på vejen skyldtes især, at entreprenøren og deres projektleder nok ikke var vant til samarbejde med en frivillige bestyrelse, fortæller formanden. 

Tidsplanen skred, men entreprenøren prioriterede ikke at opdatere de tidsplaner, der var hængt op i foreningens fem opgange ved projektets opstart. Det resulterede i, at beboerne blev usikre på projektets forløb – og mange henvendte sig til bestyrelsen for afklaring. 

“Der var sat projektplaner op i bunden af vores fem trappeopgange. De planer blev aldrig opdateret, uagtet at der var aftalt med entreprenøren” fortæller Henrik og tilføjer: 

“Og det har været en læring om, at man skal insistere på, at tidsplanerne opdateres. Jeg gik i dialog med projektlederen om det, men det ikke var muligt, for så skulle de opdateres dagligt, lød det. Men det var ikke det, jeg bad om – jeg efterspurgte bare, at man på en 14-dages basis opdaterede tidsplaner for de enkelte opgange. Det havde lettet bestyrelsesarbejdet meget, fordi vi skulle tage os af alle spørgsmålene fra beboerne.”

Når projektplaner ikke opdateres – og der generelt ikke kommunikeres – opstår der usikkerhed blandt beboerne og lægges ekstra pres på bestyrelsen, forklarer formanden. Og det slider helt naturligt på relationen mellem beboerne, bestyrelsen og entreprenøren. 

Netop de erfaringer får formanden til at pege på endnu en vigtig læring, nemlig, at mange udfordringer kan undgås ved at kommunikere ordentligt og rettidigt – både til beboerne og bestyrelsen. 

For at sikre, at alle er på samme side, anbefaler han ligeledes, at bestyrelser, for at sikre en bedre dialog mellem parterne, regelmæssigt deltager i byggemøder – for eksempel en gang om måneden. 

Henrik fortæller, at han deltog i et byggemøde tilbage i juli 2024, da samarbejdet – og arbejdet – begyndte at halte på flere parametre. Dog var entreprenøren ikke særlig lydhør.  

“Entreprenøren kunne slet ikke forstå de kritikpunkter, jeg rejste. Han forsvarede sine håndværkere i stedet for at lytte på en bygherre, som kun adresserer problemer, fordi der er problemer,” fortæller Henrik. 

Formanden understreger, at det er vigtigt, at man vælger en entreprenør, der forstår sig på en frivillig bestyrelse og overholder aftaler. Han påpeger, at som formand for en frivillig bestyrelse er hans opgave at komme i mål med projektet inden for det mandat, generalforsamlingen har givet bestyrelsen samt sikre, at det sker med respekt for den enkeltes bolig. Det er vigtigt, at entreprenøren forstår den rolle, bestyrelsen spiller –for, for bestyrelsen handler det ikke om kritik for kritikkens skyld, men om at løse problemer, så projektet kan lykkes til alles bedste. Bestyrelsens erfaringer får Henrik til at anbefale andre foreninger, at de vælger en entreprenør, der forstår måden en frivillig bestyrelse arbejder på – og som respekterer det grundlag, projekterne udføres på, og overholder det, der er lovet beboerne. 

Vælg en entreprenør, der har styr på underentreprenørerne

Formanden bringer endnu en anbefaling til foreninger og bestyrelser, der skal i gang med renoveringsprojekter: Det er ikke nok, at entreprenøren har erfaring med bestyrelser – det er ligeledes vigtigt, at entreprenøren har styr på de underentreprenører, han bringer med ind i projektet. 

“Det var ofte os i bestyrelsen, der måtte følge op, når noget haltede – selvom det jo egentlig burde være entreprenøren. Og det er jo entreprenøren, og ikke mig, der har hyret dem ind. Planen var, at håndværkerne skulle arbejde fra kl. 07:30 til 16:00, men det passede dem dårligt, så de kom noget senere og holdt en kort uge. Det betød, at de mange dage arbejdede helt frem til kl. 19:00-19:30. Det blev bestyrelsen, der måtte tage dialogen og få det stoppet”, fortæller formanden og tilføjer, at det jo ikke er bestyrelsens, men entreprenørens ansvar.

Fejl og mangler blev en langstrakt kamp

Da projektet blev sat i gang, var meldingen, at det ville være afsluttet i slutningen af august 2024. Men som det ofte sker ved større renoveringer, kom virkeligheden i vejen for planen. At man måtte gå i anden retning og udskifte hele faldstammerne lagde flere ugers naturligvis ekstra arbejde til tidsplanen, men dét arbejde er i dag færdiggjort. Dog kan formanden, her i slutningen maj 2025, endelig meddele andelshaverne, at der nu er sat punktum ved projektet. 

Henrik forklarer, at han anerkender, at der i et projekt af denne størrelse naturligt vil opstå ting, der skal rettes op på, og han roser entreprenørens arbejde i at grundigt forregistrere boligerne, inden arbejdet gik i gang.

Men trods et godt udgangspunkt udviklede den efterfølgende proces sig hurtigt til en langtrukken kamp. Efterregistreringen levede desværre ikke op til forregistreringen. 

Flere måneder senere mangler der stadig udbedringer af fejl og skader. Ifølge formanden har det ofte været vanskeligt at få entreprenøren til at anerkende fejlene. Enten blev de afvist og ellers stod der i entreprenørens system, at de allerede var udbedret – selvom det ikke passede med virkeligheden. Det har betydet, at bestyrelsen, har måttet tage opfølgningen på sig. Henrik forklarer, at bestyrelsen har måtte bruge både tid og ekstra udgifter på at få rådgiveren til at følge op på fejl og mangler – alene for at få entreprenøren til at anerkende, at de var reelle og skulle udbedres. 

Det har været et lærerigt – og til tider opslidende – projekt. Og en påmindelse om, at det ikke kun handler om at komme godt fra start, men også om at komme godt i mål.

Ifølge Politiken finder en række banker flere valuarvurderinger for optimistiske. Med hjælp fra valuarer, værdisætter andelsboligforeninger andelsboligerne så højt, at bankerne i flere tilfælde ser sig nødsaget til at foretage deres egne vurderinger for at sikre, at andelsboligen er sat til den reelle handelsværdi. Det medfører, at bankernes vurdering afviger med op til 30 pct. Alt det resulterer i, at finansieringen kan blive afvist, eller kræve en større egenbetaling fra køber, hvis bankes vurdering er lavere end den officielle pris.

ABF’s perspektiv

Interesseorganisationen Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) peger på, at forskelle mellem valuarvurderinger og bankernes egne vurderinger kan skabe usikkerhed – både for køber og foreninger.

Ifølge direktør Jan Hansen, er det utilfredsstillende, at de nugældende regler giver valuarerne et stort et spillerum. Samtidig peger han på, at der ligeledes bør sættes spørgsmålstegn ved bankernes værdisætning, da de efter hans opfattelse, vurderer for lavt i forhold til den reelle markedsværdi som privat udlejningsejendom – hvilket er den værdi, andelsboliger bør vurderes ud fra.

Bankerne følger som regel de generelle retningslinjer fra Finanstilsynet, der over tid har indført strammere regler for boliglån. Det har betydet, at bankerne i flere tilfælde vurderer andelsboliger lavere end foreningerne selv, og samtidig er begyndt at stille krav om udbetalinger på 5 pct. af andelens pris og køberens andel af foreningens samlede gæld. ABF opfordrer til, at der ses nærmere på de forskellige vurderingsformer. Det vil kunne bidrage til en større grad af ensretning og gennemsigtighed og skabe mere forudsigelige forhold for andelshavere og købere.

Ingen entydig regulering af valuarvurderinger

Der er endnu ingen politisk regulering, som definerer, hvordan valuarvurderinger skal foretages. Det gør, at der på nuværende tidspunkt ikke er helt klare retningslinjer for, hvordan banker og andelsboligforeninger vurderer boligen. På nuværende tidspunkt bør købere og sælgere være opmærksomme på, at bankens vurdering af boligens værdi kan afvige fra salgsprisen.  

En væsentlig ændring er, at den eksisterende § 4 samt bilag 4 afskaffes. Det betyder, at bestyrelsen ikke længere skal præsentere nøgleoplysningerne i et særskilt dokument ved generalforsamlingen – oplysningerne skal fremadrettet blot fremgå som noter i foreningens årsregnskab. Hertil er der mindre ændringer til Bilag 1 og Bilag 2, som ligeledes skal udfyldes af bestyrelsen.

Den fulde bekendtgørelse kan læses her.

Interesseorganisations opfordring imødekommet

Ændringen sker som led i en forenkling af reglerne og udspringer af et ønske blandt andet rejst af interesseorganisationen Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), som Social- og Boligstyrelsen nu har imødekommet. Bekendtgørelsen, der nu ændres, var i høring i slutningen af februar, hvor ABF fremhævede, at både “bilag 4” og punkt “P” var overflødige.

Samlet set medfører ændringerne færre administrative byrder for andelsboligforeningerne og en mere smidig og overskuelig proces for både bestyrelser og beboere.

Hvad er nøgleoplysninger?

Når en andelsbolig sættes til salg, har sælger pligt til at give køber udvidet indsigt i andelsboligforeningens økonomi. Dette sker via et nøgleoplysningsskema, der udarbejdes af bestyrelsen og indeholder de mest centrale økonomiske oplysninger om foreningen. Skemaet skal udleveres til køber, inden salget gennemføres. Samtidig har bestyrelsen ansvar for at indberette relevante oplysninger i forbindelse med salget.

Formålet med nøgleoplysningerne er at give køber et klart og overskueligt billede over foreningens økonomi – herunder eventuelle risici – så boligkøbet kan ske på et velinformeret grundlag. Samtidig bidrager oplysningerne til øget gennemsigtighed for alle andelshavere og danner desuden grundlag for et prisindeks for andelsboliger.

Alle nøgleoplysninger registreres i Social- og Boligstyrelsens digitale nøgleoplysningssystem, som kan tilgås via andelsboliginfo.dk, hvorfra skemaerne nemt kan sendes elektronisk til både andelshavere og potentielle købere.

Hvem skal udfylde skemaerne?

Det er andelsboligforeningens bestyrelse, der er ansvarlig for udarbejdelse og håndtering af nøgleoplysningsskemaer i forbindelse med salg af andelsboliger. Med de nye regler, der træder i kraft den 1. juli 2025, forenkles bestyrelsens opgaver og visse tidligere forpligtelser bortfalder.

Bestyrelsen skal fortsat udarbejde nøgleoplysningsskemaer ved salg af andelsboliger, og skemaerne skal udleveres til sælgeren senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For at sikre en effektiv proces anbefales det, at bestyrelsen opdaterer skemaerne umiddelbart efter godkendelsen af årsregnskabet. På den måde er de altid ajourført og klar til brug, når en andelshaver ønsker at sælge sin bolig. Dette bidrager til at forkorte ventetiden og skaber en mere smidig og effektiv oplevelse for både sælger og køber.

Ændringer i nøgleoplysningerne

Hvis der på tidspunktet for indberetning er sket væsentlige ændringer i foreningens finansielle forhold eller øvrige nøgleoplysninger – eller hvis et tidligere udarbejdet nøgleoplysningsskema genanvendes – skal andelsboligforeningen oplyse om disse ændringer i feltet “Erklæring om væsentlige ændringer”. Denne erklæring skal vedlægges og udleveres sammen med “Nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen”.

Biodiversitet handler om den store variation af levende organismer – både på land og i vand. Det inkluderer ikke kun dyr og planter, men også svampe, bakterier og alt andet liv. Det drejer sig både om forskellene inden for de enkelte arter, forskellene mellem arterne og de økosystemer, de lever i. Kort sagt er biodiversitet alt liv på jorden og den måde, det hele hænger sammen på i naturen.

Biodiversitet under pres

Naturen har det svært, og vi er midt i en biodiversitetskrise, hvor mange plante- og dyrearter forsvinder hurtigere end nogensinde før. Heldigvis er der mange andelsboligforeninger – både i byerne og i mindre bysamfund, der gerne vil være med til at skabe plads til naturen. Uanset om jeres fællesskab bor i etageejendomme eller rækkehuse, er der masser af muligheder for at gøre en forskel.

Fællesarealer, gårde, forhaver og grønne hjørner kan forvandles til levesteder for planter, svampe, insekter og dyr. Små, enkle initiativer kan gøre en stor forskel – og de kan tilpasses netop jeres sted, ressourcer og mod.

Derfor giver det mening at tænke biodiversitet ind i andelsboligforeninger

Når naturen fungerer godt, giver den os en række vigtige ting – det kaldes økosystemtjenester. Det kan for eksempel være ren luft og rent vand, frugtbar jord, regulering af klimaet og naturlig genbrug af næringsstoffer. Naturen bidrager også med mad, råvarer og stoffer, som bruges i blandt andet medicin og andre produkter, vi bruger i hverdagen.

Ved at integrere mere natur i jeres fællesarealer – eksempelvis ved at bevare hjemmehørende planter, droppe giften og måske endda etablere grønne tage – er I med til at støtte biodiversiteten, samtidig med at I skaber et grønnere, smukkere og mere levende uderum til glæde for alle beboere.

Læs mere om, hvordan naturen kan integreres i jeres forening her.

Sådan kan man tilføre biodiversitet

Der findes mange måder, hvorpå andelsboligforeninger kan skabe mere liv mellem bygningerne – også uden, at det kræver hverken store investeringer eller omfattende anlægsprojekter. Mange små initiativer kan faktisk have stor betydning for biodiversiteten i byen.

Gør altanen insektvenlig:

Plant gerne blomster og krydderurter i potter eller altankasser – og vælg forskellige sorter, der blomstrer på skift fra forår til efterår. På den måde er der mad til bier og sommerfugle hele sæsonen. Stil også en skål med vand frem, så både insekter og fugle kan slukke tørsten.

Giv plads til naturen:

Overvej, om der er steder på fællesarealerne, hvor asfalt eller fliser egentlig ikke behøver at være der. Hårde belægninger giver ikke meget liv. Ved at fjerne dem kan I skabe mere plads til grønne områder.

Skab mere liv i græsplænen:

Har I et hjørne af græsplænen, I kan undvære, så plant træer, blomstrende buske eller urter og giv plads til mere biodiversitet. Hvis I vælger træer, så plant gerne flere små, og tynd ud i dem senere, når de begynder at vokse til.

Giv fuglene et sted at bo:

Fuglekasser kan nemt sættes op på huse, skure eller i træer. Husk, at hullets størrelse er vigtigt – det skal passe til den type fugle, I gerne vil tiltrække.

Byg et naturligt kvashegn:

Har I grene og haveaffald fra beskæring? Brug dem til at bygge et kvashegn langs en mur eller et hegn. Kvashegn fungerer som både gemmesteder og fødekilder for smådyr, insekter og fugle. Det giver liv til gården og kræver kun, at man samler grene og stabler dem tæt mellem nogle stolper.

Gør plads til det vilde:

I stedet for at kæmpe mod ukrudtet på de samme steder år efter år, kan I vælge at udnytte det. Find et område i gården, hvor planter som kløver, vild gulerod og røllike får lov til at vokse. En simpel markering med en lille kant af sten eller et informationsskilt gør det tydeligt for beboere og besøgende, at dette område er fredet.

Giv nyt liv til gamle træer:

Gamle træer er vigtige levesteder for mange arter. I stedet for at fælde træer, der måske står lidt i vejen, kan de beskæres og få lov at udvikle naturlige hulrum. Revner og gamle sår på træer bliver hurtigt hjem for fugle, flagermus, svampe og insekter. Med en skånsom “veteranisering” kan træerne få nyt liv.

Kilde: AlmenNet

Sådan gør I gårdområderne grønnere

Vil I hjælpe biodiversiteten på jeres altaner eller fællesarealer, er der flere enkle ting, som kan gøres.

Hvis man er i tvivl om, hvilke planter der er hjemmehørende og gavner biodiversiteten, kan man finde inspiration i plantekataloget fra DCE – Nationalt Center for Miljø og Energi ved Aarhus Universitet. Her kan I også se farver, levesteder og hvilke insekter, planterne tiltrækker.

På findplanten.dk kan I få hjælp til at vælge planter, der passer netop til jeres område. Danmarks Naturfredningsforening har også en oversigt over træer og buske, som gavner naturen.

Sådan kommer I godt i gang med biodiversitetsprojekter

At starte et biodiversitetsprojekt i jeres boligforening behøver ikke være en stor opgave. Det handler om at tage små skridt og finde løsninger, der passer til jeres ressourcer og mål. Her er nogle konkrete forslag til, hvordan I kan komme godt i gang:

Start med en vurdering af området

Det første skridt er at vurdere de eksisterende fællesarealer. Kig på, hvilke områder der er ledige, hvilke der måske kan udnyttes bedre, og hvordan de kan omdannes til naturlige områder. Overvej, hvor der er plads til at plante, hvor regnvand kan opsamles, og hvilke steder der kunne egne sig til små vandhuller eller vildtvoksende planter.

Engager beboerne

Det er vigtigt at inddrage beboerne i processen, så alle føler sig del af projektet. Hold et informationsmøde, hvor I kan diskutere mulige tiltag, og få feedback fra beboerne om, hvad de gerne vil være med til. I kan også lave arbejdsgrupper eller opfordre folk til at hjælpe med at plante eller vedligeholde områderne.

Planlæg i små skridt

Begynd med små projekter, som fx at plante blomsterbede, opsætte insektvenlige planter eller anlægge et lille grønt område. Ved at starte småt kan I hurtigt få synlige resultater, som både beboere og naturen vil have glæde af.

Tænk på vedligeholdelse

Tænk på, hvordan de grønne områder skal vedligeholdes. Skal der være et fast vedligeholdelsesteam? Hvem sørger for vanding i tørre perioder? Ved at planlægge vedligeholdelsen fra starten sikrer I, at projekterne ikke kun er en engangsindsats, men noget, der kan fortsætte med at udvikle sig.

Brug eksisterende ressourcer

Der findes mange gratis eller billige ressourcer til at komme i gang med biodiversitetsprojekter. Tjek lokale initiativer, som måske tilbyder planter, rådgivning eller støtte. Kommuner og organisationer har ofte programmer, som støtter op om grønne projekter og kan være med til at finansiere en del af arbejdet.

Følg op og evaluer

Efter et stykke tid kan I evaluere, hvordan det går, og om der er behov for justeringer. Måske er der nye muligheder for at udvide biodiversitetsprojekterne, eller måske skal der tilføjes yderligere planter og funktioner, som kan understøtte biodiversiteten endnu bedre.

Kan man som andelshaver opsige fællesantenne eller fælles tv-aftale i en andelsboligforening?

Du kan til enhver tid opsige din deltagelse i en fælles tv-aftale. Foreningen kan kun opkræve betaling for tv-pakker fra de husstande, der aktivt er tilmeldt den fælles tv-forsyning. Opsigelse af en tv-aftale skal som udgangspunkt ske skriftligt til andelsboligforeningens bestyrelse, og der må ikke opkræves gebyr i forbindelse med udmeldelse. Du har som beboer en måneds opsigelse til udgangen af en måned. En husstand, der tidligere har frameldt sig, kan ikke automatisk pålægges betaling igen – det kræver en skriftlig tilmelding fra husstanden selv.

I tilfælde af at foreningen har fastsat en bindingsperiode, må denne højst være seks måneder fra det tidspunkt, hvor husstanden blev tilsluttet tv-forsyningen.

Vær opmærksom på, at lovgivningen indeholder en overgangsordning for aftaler mellem andelsboligforeninger og tv-leverandører, som er indgået før den 1. juli 2016. Formålet med overgangsordningen er at sikre, at andelsboligforeninger kan imødekomme husstandes ønske om at blive fritaget fra den fælles tv-forsyning – uden at det medfører urimelige økonomiske konsekvenser for foreningen.

Hvis du ønsker at framelde dig den fælles tv-løsning, bør du kontakte din bestyrelse. Tidspunktet for, hvornår du kan blive fritaget, afhænger af de konkrete vilkår i aftalen med tv-leverandøren.

Fælles antenneanlæg, fælles omkostninger

Som udgangspunkt har du ret til at fravælge den fælles tv-forsyning i din andelsboligforening og dermed undgå at betale for en ydelse, du ikke benytter. Der kan dog være undtagelser, hvor du alligevel bliver opkrævet et beløb – selvom du ikke modtager tv via foreningens løsning. Det gælder særligt ved faste udgifter til drift og vedligeholdelse af det fælles antenneanlæg.

Hvis du vælger at træde ud af den fælles tv-aftale, kan du derfor fortsat blive opkrævet et mindre bidrag til dækning af fælles drift og vedligeholdelse af antenneanlægget. Din andelsboligforening må nemlig godt opkræve betaling fra alle beboere for fællesomkostninger – også selvom man ikke længere benytter den fælles tv-forsyning. Foreningen må ikke opkræve et gebyr for selve frameldingen.

Bemærk: Du har altid mulighed for at anmode om en udspecificeret opgørelse over de udgifter, du bliver pålagt.

I tilfælde af at antenneanlægget ejes af tv-leverandøren og udelukkende anvendes til tv-signaler, kan leverandøren alene opkræve betaling fra de husstande, der er tilmeldt tv-forsyningen.

Brug af foreningens kabler ved udmeldelse af tv-aftalen

Hvis du fravælger den fælles tv-forsyning, men fortsat ønsker adgang til et traditionelt tv-produkt med tv-kanaler, skal du være opmærksom på, at du som udgangspunkt ikke kan benytte andelsboligforeningens antenneanlæg til at modtage tv fra en anden leverandør. Det skyldes, at anlægget normalt kun kan håndtere én tv-leverandør ad gangen. Det er fortsat foreningen, der beslutter, hvilke typer kabler – f.eks. kabel-tv eller fiber – der etableres i ejendommen, samt hvilke leverandører der må levere indhold via disse forbindelser.

Det skal være muligt at tilslutte sig foreningens bredbåndsløsning

Selvom du ikke ønsker at være tilsluttet den fælles tv-forsyning, har du fortsat krav på adgang til bredbånd via det fælles antenneanlæg (forudsat at bredbånd udbydes som en fælles løsning i din forening).

Bemærk: Reglerne vedrører udelukkende den fælles tv-forsyning og omfatter ikke retten til fritagelse fra en eventuel fælles bredbåndsløsning. Det er derfor op til andelsboligforeningen at beslutte, om beboere skal have mulighed for at fravælge bredbåndsløsningen.

Klage ved problemer med fritagelse fra tv-aftalen

Hvis du oplever, at du ikke kan blive fritaget for den fælles tv-aftale – for eksempel hvis du bliver opkrævet et gebyr i forbindelse med din opsigelse, eller fortsat modtager regninger for tv, selvom du har frameldt dig – har du mulighed for at klage.

Først bør du henvende dig til den part, der administrerer aftalen, din andelsboligforening. Hvis dette ikke fører til en løsning, kan du gå videre med din klage – her kan du som andelshaver eksempelvis indbringe sagen for Slots- og Kulturstyrelsen.

Fire råd til, hvordan I bedst kan beskytte jeres forening mod skybrud

1. Kig ejendommen igennem regelmæssigt

Ved at kigge ejendommen igennem regelmæssigt, kan I være på forkant og undgå problemer. Rens tagrender, afløbsriste og tagnedløbsbrønde for snavs. Tjek installationer og samlinger, især på tage, ved skorstene, på tagterrasser og ved facaden – her kan der nemlig ofte opstå skader. Og en enkelt utæt fuge eller en mindre skade på taget kan hurtigt føre til mere alvorlige fugt- og vandskader.

2. Vær praktisk i kælderen

Kælderen er særligt udsat ved skybrud, og derfor er det vigtigt, at beboerne opbevarer deres ejendele på en hensigtsmæssig måde. Kælderrummene er ofte fyldt til bristepunktet med personlige genstande, som står direkte på gulvet – og tit er der tale om ting med affektionsværdi, der ikke kan erstattes. Derfor kan man med fordel opbevare sine ejendele i plastkasser frem for papkasser og placere værdifulde ejendele i højden, for eksempel på stålreoler.

3. Overvej klimatilpasningsløsninger

En anden måde man kan forebygge fugt- og vandskader på, er ved at installere klimatilpasningsløsninger, som højvandslukke, pumpebrønd, tilbageløbsstop eller omfangsdræn. Med et højvandslukke eller tilbagestopløb forhindres tilbageløb af vand fra kloakken, mens en pumpebrønd aktivt kan lede vand væk fra kælderen. Et omfangsdræn er godt til at beskytte fundament og kælder mod indtrængende vand. På vores søsterportal, Energihjem.dk, kan I læse mere om de forskellige klimatilpasningsløsninger.

4. Indret haven eller gården med f.eks. permeabel belægning, regnbede, faskiner m.v.

I kan med fordel indrette haven eller gården med henblik på at forebygge vandskader. Dette kan gøres ved hjælp af forskellige LAR-løsninger.

Ved at etablere en faskine i gården kan regnvandet effektivt ledes væk. En faskine er en vandafledende løsning, i form af et hulrum i jorden, fyldt med sten eller lignende materiale. Vandet fra for eksempelvis bygningens tag ledes ned i hulrummet, hvor det optages af jorden.

En anden mulighed er at anlægge regnbede. Regnbede mindsker risikoen for oversvømmelse, når de placeres på et lavtliggende punkt i haven, minimum 5 meter fra en beboet ejendom, hvor regnvandet naturligt samler sig. Det er vigtigt at undersøge jordens nedsivningsevne på den valgte placering inden etablering af et regnbed – jorden skal nemlig helst ikke være for leret, da dette kan mindske effekten af regnbedene.

Endelig kan en løsning i kampen mod vandskader være at lægge permeabel belægning på eksempelvis foreningens parkeringspladser eller stiområder. Der findes forskellige typer af permeabel belægning, men fælles for dem er, at de sørger for at regnvandet kan sive ned i jorden. På den måde undgår I at vandet samler sig på overfladen og forårsager skader på omkringliggende konstruktioner.

Læg en plan – og sov roligt næste gang regnen vælter ned

Teknologisk Institut opfordrer til, at foreninger udarbejder et skybrudsberedskab, så de er klar til at handle, hvis skaden opstår. Med et skybrudsberedskab vil I være bedre rustet til at handle, hvis I oplever vandskader i forbindelse med skybrud. Teknologisk Institut understreger, hvor vigtig hurtig handling er for at minimere skaderne mest muligt.

Mange foreninger har ikke tilstrækkelig viden om, hvad de skal gøre efter en oversvømmelse, og derfor reagerer de ofte for sent – hvilket øger risikoen for skader, som skimmelsvamp. Ved at udarbejde et skybrudsberedskab, kan man sikre tydelig information og klare retningslinjer for, hvordan man skal handle ved oversvømmelse, hvem man skal kontaktes, samt hvordan man bedst opmagasinere sine ejendele i en kælder.

Kommunikation via digital platform

En digital platform er et oplagt værktøj til at styrke kommunikationen i andelsboligforeningen. Da mange har en smartphone eller en computer ved hånden på daglig basis, vil meddelelser som kommunikeres lande direkte hos andelshaverne.

Det kan for eksempel være gennem en fælles digital platform eller app, hvor både bestyrelsen og beboerne let kan dele informationer, stille spørgsmål og holde sig opdaterede. Det fjerner behovet for papirbeskeder i postkassen og minimerer risikoen for, at vigtig information går tabt.

Med en digital løsning kan bestyrelsen hurtigt og nemt sende meddelelser ud og oprette opslag på en digital opslagstavle. Der vil ofte også være mulighed for at håndtere tilmeldinger til arrangementer eller fælles aktiviteter. Beboerne får samtidig nem adgang til vigtige dokumenter, referater og kontaktoplysninger, og de kan selv bidrage aktivt til fællesskabet – fx ved at kommentere, stille forslag eller koordinere fælles opgaver.

En digital kommunikation i andelsboligforeningen styrker ikke bare informationsflowet, men også fællesskabet og transparensen i foreningen. Når alle føler sig opdaterede og involverede, skabes der grobund for en mere velfungerende og harmonisk boligforening.

E-mails til andelshaverne

E-mails er en effektiv og hurtig måde at nå ud til mange andelshavere på én gang. Ved at bruge en mailingliste kan bestyrelsen nemt sende informationer, bilag og vigtige beskeder ud – uden at skulle printe eller omdele fysiske dokumenter til andelshaverne.

For at kommunikationen via e-mail skal fungere optimalt, er det vigtigt, at andelshaverne tilmelder sig med en e-mailadresse, de bruger regelmæssigt. Det kan være en god idé at opfordre nye beboere til at registrere sig ved indflytning. Det er også en fordel jævnligt at minde eksisterende beboere om at opdatere deres kontaktoplysninger.

Opslagstavle i opgangen

I mange andelsboligforeninger er det opslagstavlen på fællesarealerne, man tyer til, når information skal deles internt. Opslagstavler er nyttige, fordi andelshaverne har deres daglige gang i fællesarealerne. En opslagstavle er tilgængelig for alle beboerne, og derfor kan man enkelt dele information her. Det kan dog hænde, at man i den travle hverdag forbipasserer tavlen. Derfor bliver informationen ikke læst, og information kan gå tabt. En opslagstavle vil af den grund være et godt supplement til andre kommunikationsformer, men bør ikke være den primære kommunikationskanal.

Andelsboligforeningens hjemmeside

En opdateret og brugervenlig hjemmeside kan være et vigtigt bindeled mellem bestyrelsen og andelshaverne. Hjemmesiden fungerer som et centralt sted, hvor beboere kan finde relevante informationer om foreningen. I modsætning til opslagstavlen i opgangen, som man let kan overse i en travl hverdag, er hjemmesiden tilgængelig døgnet rundt, uanset hvor man befinder sig.

Hjemmesiden dog med fordel bruges som supplement til andre kommunikationsformer. Ikke alle beboere tjekker nødvendigvis hjemmesiden jævnligt, og derfor bør vigtige beskeder også sendes direkte ud via f.eks. e-mail eller en app.

Generalforsamlinger og beboermøder styrker kommunikationen i foreningen

Generalforsamlinger og beboermøder spiller en central rolle i andelsboligforeningens kommunikation. Her får beboerne en grundig opdatering fra bestyrelsen, og det er en god anledning til at stille spørgsmål, dele synspunkter og møde både bestyrelsen og naboerne ansigt til ansigt. Det styrker fællesskabet og giver plads til dialog i et fysisk rum, hvor alle har mulighed for at blive hørt.

Samtidig har denne form for kommunikation sine begrænsninger. Ikke alle føler sig trygge ved at tage ordet i større forsamlinger. Da møderne typisk kun afholdes én gang årligt, kan der opstå lange perioder uden fælles opdateringer. Derfor er det vigtigt, at generalforsamlingen ikke står alene som foreningens primære kommunikationskanal. I stedet bør der suppleres af løbende digital og skriftlig dialog, der sikrer kontinuitet og tilgængelighed for alle.

Husk den gode tone ved kommunikation

Ved kommunikation i andelsboligforeningen er det vigtigt at holde en god tone – uagtet om man er bestyrelsesmedlem eller andelshaver. En respektfuld og let tone i kommunikationen fra bestyrelsen er med til at signalere åbenhed og tilgængelighed. Og så gør en venlig, imødekommende og ordentlig tone kommunikationen mere effektiv. Den bygger bro i stedet for at skabe afstand. Dette er med til at styrke beboernes lyst til at bidrage med input, forslag og spørgsmål, og det er med til at skabe et sundt og tillidsfuldt forhold mellem beboere og bestyrelse. En god tone er altså ikke bare et spørgsmål om høflighed – det er en vigtig nøgle til et velfungerende fællesskab.

Få styr på bestyrelsens og hinandens roller 

Det er bestyrelsens arbejde at opfylde foreningens formål, sikre den daglige drift og realisere generalforsamlingens beslutninger. Det kan der godt være en del arbejde i – og det er derfor vigtigt, at I får styr på både jeres egen og hinandens roller, så alle ved, hvilke opgaver de har ansvar for.  

Det er en god idé at få styr på hinandens styrker og kompetencer og uddelegere de forskellige opgaver på den baggrund. Det skaber en mere effektiv arbejdsfordeling, og på den måde får I bedst udnyttet det enkelte bestyrelsesmedlems potentiale, da alle arbejder med noget, de er kompetente i og brænder for.  

Ved at uddelegere arbejdet, sikrer I også, at ingen ender med en urimelig arbejdsbyrde. Bestyrelsesarbejdet er et frivilligt et, men det er et vigtigt et, der forudsætter engagement og tid. Derfor er det vigtigt, at arbejdet fordeles på en måde, der tager højde for både den enkeltes ressourcer og foreningens behov. På den måde kan I sikre, at alle bidrager på en fair og effektiv måde, uden at nogen kører surt i arbejdet.  

Tilrettelæg jeres arbejde  

Bestyrelsen skal som sagt sikre den daglige drift og realisere generalforsamlingens beslutninger – og det kan der som sagt være en del arbejde i. Blandt andet er det bestyrelsen, der skal håndtere byggesager, betale foreningens regninger, administrere foreningens forsikringer, indkalde til arbejdsdage m.v.  

For at få styr på arbejdet, der står for døren for bestyrelsen det kommende år, bør bestyrelsen på første møde fastlægge en forretningsorden samt fordele de forskellige opgaver mellem hinanden. Ofte vil foreningens vedtægter diktere dele af forretningsordenens indhold (vedr. f.eks. habilitet), mens bestyrelsen selv fastlægger resten (vedr. f.eks. dagsorden og beslutningsgang). Det er en god idé bestyrelsen benytter sig af en forretningsorden – både fordi den fungerer som en god vejledning til nye bestyrelsesmedlemmer, der ved at kigge den igennem kan lære om rammerne for bestyrelsesarbejdet, og fordi den kan skabe afklaring ved uenigheder vedrørende disse rammer.  

En anden god idé er, at bestyrelsen udarbejder vejledninger/procedure for de forskellige opg., som bestyrelsen varetager. Det gør det lettere at udføre arbejdet, særligt for de (nye) medlemmer der skal varetage opg. for første gang.  

Hertil kan bestyrelsen finde det nyttigt at udarbejde et årshjul eller en årskalender. Et årshjul, eller en årskalender, kan hjælpe jer i planlægningen af arbejdet, der skal udføres det kommende år. Der ligger mange skabeloner online, som I kan benytte jer af.  

Skab en god mødekultur i bestyrelsen 

Der er stor forskel på, hvordan bestyrelser i andelsboligforeninger vælger at mødes. Nogle samles hver måned, andre hvert kvartal – og nogle endnu sjældnere. Uanset hvor ofte bestyrelsen vælger at afholde møder, er det vigtigt, at der er en god mødekultur. Når samarbejdet fungerer, og kommunikationen er tydelig, bliver bestyrelsesarbejdet både nemmere og mere effektivt. 

Der er mange måder at afholde bestyrelsesmøder på, og det behøver ikke være tungt eller tidskrævende for at fungere godt. Med et par gode retningslinjer kan møderne blive både mere effektive og mere tilgængelige – især for dem med en travl hverdag. 

Et godt udgangspunkt er at holde møderne korte og fokuserede, gerne omkring en time. Det gør det nemmere at fastholde koncentrationen og giver medlemmerne mulighed for at deltage uden at afsætte for meget tid til møderne. Tænk også over, hvornår møderne afholdes. Hvis der er mange børnefamilier i foreningen, kan det være en fordel at lægge møderne om aftenen, fx kl. 20, når børnene er lagt. Det giver flere mulighed for at være med, uden at det går ud over familiens rutiner. 

Mødeformen kan også justeres, så den passer til jeres behov. Har I lyst til at, der skal være tid til en kop kaffe og hyggesnak – eller ønsker I fuldt fokus på at få behandlet alle emner på mest effektiv vis? Aftal det indbyrdes ved første møde, så alle er på samme side.  

God kommunikation i bestyrelsen – og med foreningens medlemmer

For at bestyrelsen kan samarbejde godt sammen, er det vigtigt, at der er en åben og respektfuld dialog internt. Det betyder, at alle medlemmer af bestyrelsen skal kunne sige deres mening og føler sig hørt, samt at der er en klar fordeling af opgaver og ansvar. Når man ved, hvem der gør hvad, og man har en god kommunikation i det daglige, er det både nemmere og mere overskueligt at løse de opgaver, der følger med bestyrelsesarbejdet. Det skaber tillid og sparer tid – og i sidste ende giver det bedre beslutninger. 

Kommuniker åbent til foreningens medlemmer

Det er ikke kun internt, at det er vigtigt, at kommunikationen er god. En vigtig del af bestyrelsens opgave er at informere andelshaverne løbende. Når beboerne er godt informeret om, hvad der sker i foreningen – både når det gælder mindre praktiske samt større vigtigere forhold – føler de sig mere trygge og engagerede. Det kan være alt fra at sende nyhedsbreve ud, hænge opslag op i opgangen eller bruge en digital platform til information og dialog. 

Tæt kontakt giver stærkere fællesskab

En bestyrelse, der prioriterer god kommunikation, oplever ofte, at medlemmerne har større forståelse og opbakning til de beslutninger, der bliver truffet. Det kan også føre til mere engagement blandt beboerne og kan bidrage til, at det er lettere at rekruttere nye kræfter til bestyrelsen fremadrettet.   

Og selvom det i dag er et lovkrav, at alle kommuner i Danmark skal sortere affald i de samme 10 fraktioner for at skabe en ensartet og effektiv håndtering, kan det stadig være vanskeligt at få alle med. Så hvordan kan bestyrelsen hjælpe med at gøre affaldssortering til en naturlig og ubesværet del af hverdagen? Få i artiklen her fem råd, der kan lette affaldssorteringen i jeres forening.

Fem gode råd til affaldssorteringen

Tydelig skiltning og vejledning

En af de vigtigste faktorer for succesfuld affaldssortering er, at beboerne nemt kan finde de rigtige affaldsbeholdere. Sørg derfor for at placere tydelige og letforståelige skilte ved hver container. Det kan være en god idé, at bruge store, farverige skilte, der klart viser, hvad der skal i hver beholder, samt sørger for, at de er synlige fra lang afstand. Tydelig skiltning reducerer forvirring og gør det lettere for beboerne at sortere korrekt.

En samlet affaldsstation gør det nemt at finde vej

En affaldsstation, hvor alle containere er samlet ét sted, sparer både tid og frustration for beboerne. Når alle affaldsbeholdere er centralt placeret og let tilgængelige, slipper folk for at løbe fra den ene ende af gården til den anden. Et overskueligt affaldssystem gør det lettere at sortere korrekt, og samtidig reduceres risikoen for, at folk undgår at sortere og smider alt i restaffaldet.

Flersproget kommunikation

I mange andelsforeninger er der ofte en bred vifte af kulturer og sprog. For at sikre, at alle forstår, hvordan affaldet skal sorteres, er det vigtigt at tilbyde information på flere sprog. Dansk og engelsk er et godt udgangspunkt, men hvis foreningen har beboere, der taler andre sprog, kan det være en god idé at inkludere disse på jeres skiltning og informationsmateriale. Det vil gøre det lettere for alle at forstå, hvordan affaldet skal sorteres.

Effektiv affaldshåndtering – forebyg overfyldte containere

En anden vigtig faktor er, at affaldscontainerne ikke bliver overfyldte. Hvis affaldscontainerne er fyldt til randen, vil beboerne begynde at smide affald udenfor eller i den forkerte beholder. Undersøg derfor, hvor hurtigt affaldscontainerne fyldes, og sørg for at justere tømmefrekvenserne, så de altid er klar til at tage imod affald. En veldrevet affaldsstation betyder, at beboerne kan affaldssortere uden unødvendig forvirring.

Gør sorteringen endnu lettere ved hjælp af apps

For at gøre affaldssorteringen endnu nemmere for beboerne, kan man opfordre til at bruge apps, som guider én til at sortere affaldet i den rigtige affaldsfraktion. Der findes i dag flere apps, der kan guide beboerne til at finde ud af, hvor de skal smide specifikke typer affald. For dem, der ikke er teknisk anlagte, kan man supplere med fysiske guides og billeder ved containerne, så alle kan følge med.

På generalforsamlingen fastlægges blandt andet foreningens budget, og der tages stilling til, om fællesudgifter, vedligeholdelsesplaner og eventuelle nye investeringer skal justeres. Måske overvejer jeres forening større renoveringsprojekter som udskiftning af tag eller facaderenovering? Eller måske er det tid til at se på, om jeres nuværende lån stadig passer til jeres økonomiske situation?

Danske Bank tilbyder webinar til andelsboligforeninger

For at gøre det lettere at navigere i disse beslutninger inviterer Danske Bank til et gratis webinar torsdag den 27. marts kl. 20-21. Her kan I få indsigt i de økonomiske aspekter, der ofte spiller en stor rolle på generalforsamlingen, samt konkrete råd om, hvordan I kan optimere foreningens økonomi og forsikringsforhold.

På webinaret vil finansielle eksperter fra Danske Bank og Realkredit Danmark blandt andet komme ind på:

På webinaret har I mulighed for at stille spørgsmål undervejs og få konkrete råd, som kan hjælpe jeres forening med at træffe de rigtige beslutninger. Hvis I ikke har mulighed for at deltage live, får I adgang til en optagelse ved tilmelding. Læs mere om webinaret nedenfor.

I mange vedtægter, herunder ABF’s standardvedtægter, må man som andelshaver gerne fremleje – når man af særlig grund er fraværende. Det gælder f.eks. ved studieophold, længere sygdom, rejse ifm. arbejde m.v. Tillader din forening fremleje, skal du vide, at lejeperioden er midlertidig. Det betyder, at en forudsætning for fremlejen er, at du en dag flytter tilbage i boligen. 

Er det tilladt at leje sin bolig ud, sker fremlejen uden for foreningen. Det betyder, at aftalen om fremleje indgås direkte mellem andelshaver og fremlejetager, mens foreningen ikke er en del af aftalen. Dog skal bestyrelsen typisk inddrages på den måde, at den skal tillade fremlejen, samt modtage en kopi af lejekontrakten.

Hvor længe må jeg fremleje?

Hvor længe du må fremleje, afhænger af vedtægterne. En del foreninger tillader en fremlejeperiode på maksimalt to år, dog ofte med mulighed for forlængelse, hvis de særlige forhold, der begrundede fremlejen, stadig er gældende.

Hvad skal jeg tage i husleje?

Det er op til dig at sikre, at den leje, fremlejetager skal betale i husleje, følger reglerne i lejelovgivningen. Nogle foreninger har regler for huslejefastsættelse, så undersøg det, inden du fastsætter en pris og udarbejder en lejekontrakt. Har din forening ingen regler for huslejefastsættelse, gælder reglerne ved normal udlejning. Vil du være sikker på, at din kontrakt følger lovgivningen, kan det være en god ide at få hjælp til at udarbejde den af en ekspert. 

Mener fremlejetager, at huslejen er for højt sat, kan fremlejetager bringe sagen til huslejenævnet. Vurderer huslejenævnet at lejen er for høj, vil nævnet kunne nedsætte lejen. Vil du undgå, at sætte lejen for højt, har du mulighed for at få den forhåndsgodkendt hos huslejenævnet – mod et gebyr. 

Selvom bestyrelsen skal modtage og gennemse fremlejekontrakten, har foreningen ikke part i lejeforholdet. Det er derfor heller ikke op til bestyrelsen at sikre, at lejen fastsættes korrekt.

Det er stadig dig, der skal sørge for, at der betales boligafgift

Må du, og beslutter du dig for at fremleje, er fremlejeaftalen som sagt en aftale dig og fremlejetager. Derimod er aftalen om betaling af boligafgift mellem dig og foreningen. Det betyder, at betales der ikke boligafgift, vil det være dig, og ikke fremlejetager, der rykkes for betaling. Så, ved fremleje af din andelsbolig, vil det være dig, der hæfter for, at boligafgiften betales. 

Du må maks kræve tre måneders forudbetalt leje

Vær obs på, at du maks må kræve tre måneders forudbetalt leje. Den forudbetalte leje må dog ikke være længere end opsigelsesperioden. Så, kan fremlejetager opsige med en måneds varsel, må du kun kræve én måneds forudbetalt leje. Dette gælder ofte ved udlejning af et værelse. Du må stadig gerne kræve tre måneders leje i depositum (også ved fremleje af et enkelt værelse). Restbeløbet af forudbetalt leje og depositum skal afregnes senest seks uger efter ophørelse af lejemålet.

Tæller fremleje via Airbnb?

Kun få andelsboligforeninger tillader Airbnb-udlejning. Tjek derfor foreningens vedtægter, om den tillader korttidsudlejning. Ifølge ABF’s standardvedtægter, som mange foreninger benytter sig af, tillades korttidsudlejning ikke – men til de foreninger, der ønsker at tillade korttidsudlejning, har ABF lavet en tilføjelse, som de kan indsætte i vedtægterne – såfremt en generalforsamling har godkendt det. Tilføjelsen kan findes på ABF’s hjemmeside.

Husk lovgivningen på området

Der blev i 2019 ved lov fastsat et loft på 70 dages korttidsudlejning om året – såfremt udlejningen omfatter hele boligen og sker gennem et agentur, der indberetter til SKAT – det kunne eksempelvis være Airbnb. Benyttes der ikke et agentur, er loftet 30 dage. Landets kommuner kan vælge at hæve loftet, så det hedder 100 dages udlejning via et agentur.

Fremleje og fællesskabet i foreningen

Det er vigtigt med et godt naboskab i foreningen, men både fremleje og korttidsudlejning kan gå ind og ændre dynamikken i hverdagen. Når boliger lejes ud til turister eller midlertidige beboere, kan det skabe mere støj, øge trafikken i opgangen og slide mere på fællesarealerne. Samtidig kan det føles mindre trygt, når der ofte er nye ansigter i ejendommen – som muligvis ikke har samme kendskab til, eller respekt for, husordenen som de faste beboere. Når det gælder forhold om fremleje og korttidsudlejning handler det derfor om, at foreningen finder en god balance, der tjener beboerne bedst muligt.

Husk hertil på, at det at bo i en andelsboligforening omfatter aktiv deltagelse i bl.a. generalforsamlinger, arbejdsdage og sociale arrangementer. Er der mange, der fremlejer deres bolig, og derfor mange der ikke deltager i møder og arrangementer, kan det være vanskeligt at opnå støtte til fællesskabet – samt vanskeligt at træffe vigtige beslutninger.

Den problemstilling ønsker LA at løse ved at ophæve forbuddet mod at omdanne andelslejligheder til ejerboliger. Til Berlingske udtaler Liberal Alliances boligordfører, Carl Andersen: 

“Vi vil gerne fjerne de politiske benspænd, der kan stå i vejen for, at borgere kan træffe de dispositioner, som de nu synes er bedst.”

Han tilføjer: 

“En måde, hvorpå man kan dæmpe en prisstigning, er at øge et udbud. Så hvis der kommer flere ejerlejligheder, vil du ikke kunne presse priserne så meget op, som du kan nu.”

Forslag vil dæmpe priserne på ejerboliger og gøre det muligt for flere at eje 

Boligordføreren forklarer, at der er økonomisk incitament til at omdanne omkring 130.000 andelslejligheder rundt om i landet til ejerboliger. Det samme gælder for omkring 130.000 ældre lejeboliger. For omdannes en del af de mange andelslejligheder og lejeboliger til ejerboliger øges udbuddet af ejerboliger, og det vil dæmpe prisstigningerne på ejerlejligheder, lyder det. 

Det vil dog ikke gælde de omdannede lejligheder. Til Berlingske anerkender Carl Andersen, at jo, boliger, der omdannes fra andelslejligheder til ejerlejligheder vil stige i pris, men boligordføreren tilføjer, at partiets forslag alt andet lige bør dæmpe priserne på ejerboliger.

“Vores forslag vil jo øge udbuddet af ejerlejligheder, hvilket vil dæmpe priserne. Det burde alt andet lige blive lettere for flere at komme ind på ejerboligmarkedet i de store byer, hvis man gennemfører forslaget,” forklarer boligordføreren til Berlingske og tilføjer: 

“Politikere, der forsøger at bilde folk ind, at alle kan købe en lejlighed i København, er et fatamorgana.”

Partiet understreger i forslaget, at ophævelsen af forbuddet ikke er lig med, at alle vil benytte sig af muligheden. Ifølge partiet viser beregninger, at 87 procent af andelsboligerne og 65 procent af de ældre lejeboliger vil komme på markedet gradvist, efterhånden som lejere fraflytter, og andelsboligforeninger beslutter sig for at omdanne.

En rapport fra det statslige analyseinstitut DREAM fra 2017 viser, at 87 procent af andelslejlighederne økonomisk set ville have fordel af at omdanne sig til ejerlejligheder.

Andelsboligerne skaber et ‘uretfærdigt’ marked – og det vil LA gøre op med

LA mener, at andelsboligerne bidrager til et uretfærdigt marked, fordi andelsboligerne er “ forbeholdt dem med de rette forbindelser” – her refererer Carl Andersen til en analyse fra Rockwool Fonden, der viser, at det særligt er dem, der har familierelationer til folk, der allerede er på andelsboligmarkedet, der får adgang til det.

Til Berlingske udtaler Carl Andersen: 

“Det har ikke så meget at gøre med merit og købekraft, men mere om, hvem man kender… Mange af de boliger, der er billige i dag, tilfalder ikke nødvendigvis folkeskolelærere. De tilfalder dem, der har de rigtige kontakter.”

Men den problemstilling vil LA gøre op med, med forslaget. Argumentet hedder, at kommer andelsboligerne på det frie marked, vil man få et mere tilgængeligt og retfærdigt marked – for så handler det mindre om, at man har de rette kontakter. 

Håber du som andelshaver på at få håndværkerfradrag, har vi dog mindre gode nyheder. Andelsboligforeninger kan nemlig ikke få fradrag for arbejde udført på deres ejendomme, og selvom den enkelte andelshaver i princippet kan bruge håndværkerfradraget, er det kun få, der rent faktisk kan benytte det. Årsagen er, at de ydelser håndværkerfradraget dækker, vedrører arbejde, som foreningen står for. 

I mange foreningsvedtægter er det bestemt, at det er foreningen, der står for renoveringer og vedligehold af særligt foreningens ydre dele samt varmeanlæg, og det er især denne type arbejde, håndværkerfradraget dækker. Den enkelte andelshaver vil derfor ikke kunne bruge fradraget. 

Interesseorganisation opfordrer til løsning

Interesseorganisationen ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) kritiserer håndværkerfradraget med argumentet om, at der ikke tages hensyn til dem, der gerne vil gennemføre energirenoveringer i fællesskab.

Jan Hansen, direktør i ABF, udtaler om håndværkerfradraget (BoligJobordningen) på organisationens hjemmeside: 

“Den måde, BoligJobordningen er lavet på, har alene fokus på individuelle ejere af parcel- og fritidshuse og overser fuldstændig det potentiale, der er i kollektivt ejede boligformer som andelsboligerne. Vi mener, at det er en urimelig forskelsbehandling, som kan bremse den grønne omstilling”. 

ABF har desuden skrevet et høringssvar og påpeget det problematiske i, at ordningen ikke tager højde for andelsboligerne samt opfordret til, at der findes en løsning. I organisationens høringssvar skriver ABF’s juridiske chef, Anne Kristensen: 

“Derfor opfordrer ABF til, at der findes en løsning for BoligJobordningen, der sikrer, at andelsboligforeninger ikke længere stilles ringere end andre boligejere. En sådan løsning bør specifikt omfatte grøn istandsættelse og energirenoveringer foretaget af andelsboligforeninger, så disse ejendomme kan få adgang til de samme økonomiske incitamenter som parcelhusejere”. 

Visse andelshavere kan benytte sig af håndværkerfradraget

I andelsboligforeninger, hvor ansvaret for visse grønne håndværksydelser ligger hos den enkelte andelshaver, er der mulighed for at benytte håndværkerfradraget. Det kunne være i andelsboligforeninger, hvor ansvarspligten for varmeanlægget påhviler den enkelte andelshaver. 

I sådanne tilfælde kan andelshaveren få fradrag for arbejdslønnen for arbejdet, forudsat at betingelserne i ordningen er opfyldt. Det er derfor vigtigt at undersøge, hvilke vedligeholdelses- og forbedringsopgaver der ifølge foreningens vedtægter påhviler den enkelte andelshaver.

De nye satser lyder:

Til dækning af mødeomkostninger og kontorartikler: 1.700 kr. årligt
Til dækning af udgifter til telefoni og internet: 2.800 kr. årligt

Fra 2022 og frem til nu har satserne lydt på 1.500 kr. årligt til mødeomkostninger og kontorartikler og 2.450 kr. årligt til telefoni og internet. 

Bestyrelsesmedlemmer kan få godtgjort både dokumenterede og udokumenterede udgifter. Uagtet om en udgift kan dokumenteres eller ej, skal den vedrøre arbejde udført for foreningen og godkendes af foreningen, før den udbetales.

Modtager man som bestyrelsesmedlem godtgørelser for mere end den fastsatte takst, skal der betales skat af alle udbetalte godtgørelser. For at undgå dette kan foreningen godtgøre udgifterne efter bilagsdokumentation. Det vil sige, at foreningen i stedet for at udbetale en fast skattefri godtgørelse kan vælge at refundere de faktiske udgifter, såfremt bestyrelsesmedlemmet fremlægger dokumentation i form af originale kvitteringer, fakturaer eller andre bilag. 

Honorarer 

Foreningen kan også vælge at udbetale honorarer til bestyrelsesmedlemmerne for deres arbejde. Udbetaling af honorar til bestyrelsesmedlemmer er skattepligtigt. Det betyder, at der skal betales A-skat og arbejdsmarkedsbidrag af det modtagne honorar.