Sikkerhedsdøre i andelsboligforeningen

Når vi taler sikkerhedsdøre i en andelsboligforening, er det både døre i den private andelsbolig ud til opgangen, opgangs- og bagdøre samt døre i fællesarealerne. Hos Dansk Dørsikring ApS oplever de dog ofte, at nogle bestemte døre glemmes.

”Til loftet og/eller kælderen sidder nogle branddøre, som ofte ikke er tidssvarende. Disse bør også efterses,” siger Dansk Dørsikring ApS.

Hvornår trænger lejlighedsdørene til et udskift?

I dag er kravet til døre anderledes end tidligere. Der er derfor flere parametre, foreningen skal kigge på i forhold til en udskiftning.

”Vi oplever ofte, at sikkerhed er en motivator for at udskifte dørene i andelsboligforening. Andelshaverne vil nemlig gerne have en indbrudssikker dør, så de følger sig trygge i egen bolig. Der er dog også en række andre vigtige faktorer, der spiller ind,” siger Dansk Dørsikring ApS og uddyber:

Lydisolering, tæthed og klima er nogle andre krav, der er vigtige i tiden. Det betyder også, at selvom foreningen ikke oplever, at den skriger efter nye døre, så kan der være fordele ved at udskifte dem alligevel,

Dansk Dørsikring ApS

Hvad er tegnene på en utæt lejlighedsdør?

Der findes en række synlige tegn på, at andelsboligforeningens døre trænger til udskiftning.

”Begynder det at trække ind fra dørene, som ikke længere er tætte, bør man overveje et udskift. Man kan også se, at de gamle trædøre begynder at slå sig, hvilket udover utæthed også gør dem svære at åbne og lukke. Skal du altså lige bruge et ekstra skub eller løfte døren for at lukke den, er det tegn på, at et udskift nærmer sig,” siger Dansk Dørsikring ApS.

Brandkrav til dørene i andelsboligforeningen

Det er naturligvis vigtigt, at dørene i andelsboligforening overholder tidens krav til brand (dvs. EI2-30).

”Vi monterer udelukkende døre fra producenten DALOC. DALOC er en svensk producent, men alle deres døre er testet og godkendt efter danske forhold,” siger Dansk Dørsikring ApS.

Udpluk af døre fra Dansk Dørsikring ApS

Nye lejlighedsdøre: Hvor starter foreningen?

Det er altid en god idé at alliere sig med en ekspert, når foreningen vil have en vurdering af nødvendigheden, prisen og anbefalinger til den bedste løsning til dørudskiftningen.

“Hos Dansk Dørsikring ApS stiller vi altid op til en konstruktiv dialog, hvis foreningen overvejer at få udskiftet en eller flere døre. Vi mener, at dialogen med en ekspert er den rette måde for foreningen at komme godt fra start,” siger Dansk Dørsikring ApS og påpeger, at de også gerne leverer pris og oplæg til et dørprojekt.”

Få en dør der matcher foreningens dørdesign

Boligforeningens beboere har typisk forskellige holdninger – også når det kommer til døre.

”Nogle andelshavere mener, at det er på tide med nye døre, mens andre elsker nostalgien i det æstetiske udtryk med de gamle døre. Her går vi ind og beroliger dem med, at de nye døre kan komme til at ligne de smukke gamle døre, så de passer til ejendommen, hvis man ønsker dette,” forklarer Dansk Dørsikring ApS og fortsætter:

”Faktisk oplever vi, at mange skeptikere nærmest er dem, der ender med at blive gladest for dørene. Det handler om at afdramatisere dørprojektet, og det gør vi blandt andet i vores to showrooms, hvor man kan se, føle, mærke og teste, om dørene matcher ens ønsker.”

Hvor lang tid tager det at få nye døre?

Når man skal have udskiftet døre i andelsboligforeningen, handler det om at gøre det så smertefrit som muligt. Særlig når dørene til den enkelte andelsbolig skal udskiftes.

”Det fremgår altid af tilbuddet, hvor længe en udskiftning tager, og hvor lang leveringstiden er på dørene. Skal dørene i den enkelte andelsbolig udskiftes, tager det dog ikke mere end få timer at sætte en dør op i den enkelte lejlighed. Den gamle dør og karm fjernes helt og der etableres nyt – både hvad angår karm, dørtrin, håndtag, dør og lås. Vi sørger derudover altid for at tage alt affaldet med retur samme dag, så andelshaveren generes mindst muligt,” siger Dansk Dørsikring ApS

Bemærk: Artiklen er oprindeligt fra 2022, men er revideret i juni 2025.

Mange af de vigtigste vedligeholdelsesopgaver i en andelsboligforening foregår i højden. Det er her, taget skal tætnes, facaden skal fuges, og skorstenen skal sikres. Det er her, små skader kan blive til store problemer, hvis de ikke opdages. Samtidig er det også her, hvor adgangen sjældent er lige til.

Med erhvervsklatring, også kaldet rope access, kan håndværkere ved hjælp af certificerede klatre- og rebteknikker udføre renovering og udbedring af skader på ejendomme i alle højder. Via teknikken kan håndværkerne tilgå de mest utilgængelige steder uden behov for stillads eller lift.

Climbing Crafts ApS, som er branchepartner i erhvervsklatring hos Andelsportal.dk, er specialister i netop dette felt. Virksomheden har allerede hjulpet en lang række foreninger med effektiv vedligeholdelse af deres ejendomme ved hjælp af erhvervsklatring – og det gælder alt fra facadeopgaver til tagarbejde.

Sammen med virksomhedens indehaver, Levi Holm, ser vi nærmere på erhvervsklatringens mange fordele. Metoden, som gør det muligt at få udført professionelt håndværk i højden, helt uden brug af stillads og lift.

Hvad er erhvervsklatring?

Via avancerede udstyr og klatreteknikker er erhvervsklatring en sikker metode til at få udført håndværk i alle højder og ved svært tilgængelige områder. I de seneste år er erhvervsklatring blevet et mere og mere udbredt begreb i byggebranchen. Og det er med god grund. Erhvervsklatring er nemlig et effektivt alternativ til traditionelle stilladser og lifte.

Men faktisk er det ikke fra byggerier i bybilledet, at teknikken er opstået.

”Metoden er opstået fra arbejde på boreplatforme ude i det åbne hav. Her havde man behovet for at få håndværkere til at kunne bevæge sig ud på svært tilgængelige steder – mange meter over havoverfladen,” siger Levi Holm.

Han driver den kompetente erhvervsklatringsvirksomhed Climbing Crafts ApS, der udelukkende fokuserer på at udføre byggeprojekter i højden. Med mere end 20 års erfaring i byggebranchen, både som uddannet tømrer, stilladsarbejder og certificeret erhvervsklatrere, sikrer han sammen med sit hold af veluddannede fagfolk, at blandt andet boligforeninger enkelt og effektivt kan få vedligeholdt deres ejendom.

Udelukkende uddannede og certificerede håndværkere

Climbing Crafts ApS er certificeret af IRATE og SPRAT. Man kan med rette kalde det en form for autorisationsordning, som virksomheden er en del af. Faktisk er disse certificeringer de mest anerkendte internationale standarder inden for erhvervsklatring.

Det kræver en specialiseret uddannelse at blive erhvervsklatrer. Uddannelsen består af tre certificeringsniveauer, hvor man starter med et grundlæggende Level 1-kursus og med tiden kan avancere til Level 3 – det højeste niveau med ansvar for planlægning, sikkerhed og ledelse på opgaver i højden.

Hos Climbing Crafts ApS er det ikke nok at kunne arbejde i reb – det er lige så vigtigt at mestre det håndværk, der skal udføres. Derfor består teamet udelukkende af certificerede erhvervsklatrere og faglærte håndværkere med svendebrev som tømrer, murer eller smed.

“Klatredelen er jo kun én side af det. Vi har alle sammen et fagbrev i virksomheden – enten som tømrer, murer eller smed. Bag de to-tre år det har taget at blive Level 3, ligger der også en fuld erhvervsuddannelse og mange års erfaring,” siger Levi Holm. Han uddyber dertil: “Jeg er den på holdet med mindst anciennitet, og jeg er i gang med mit 20. år i branchen.”

Eksperten understreger vigtigheden i at være veluddannet, når det kommer til håndværk i højderne. Det er farligt arbejde, og derfor skal man ikke slække på, at netop certificeringer og godkendelser skal være i top. Og netop det er man sikret med Climbing Crafts ApS. Her er alle medarbejderne Level 3-certificerede klatrere foruden at være uddannede håndværkere.

Læs mere om vejen til at blive erhvervsklatrer her

Hvilke opgaver kan andelsboligforeningen få udført med erhvervsklatring?

I mange andelsboligforeninger opstår der løbende behov for reparationer, vedligehold og specialopgaver på bygningens tag, facade og andre svært tilgængelige steder. Her træder Climbing Crafts ApS til som foreningens pedeller i højden. Med alsidighed, fleksibilitet og en stor værktøjskasse af håndværksmæssige kompetencer kan de løse et væld af opgaver. Trods arbejdet foregår via reb, skal man ikke lade sig kimse ad størrelsesordenen på de opgaver, som er mulige at udføre med erhvervsklatring. Med specialudstyr som en ACTSAFE – en rebscooter, der kører op og ned ad reb – kan holdet hos Climbing Crafts ApS løfte selv tunge materialer til vejrs.

Vi bruger en ACTSAFE, det er en rebscooter – sådan forstår de fleste det – der kan køre op og ned ad rebet. Med den kan vi lave nogle skæringer med rebene i nogle puljesystemer, og det gør, at vi kan løfte helt op til 800 kilo med den. Sidst var jeg ude og skifte et glas på 300 kilo ude på Amagerbakke.”

Levi Holm, indehaver af Climbing Crafts ApS

Han understreger, at tunge materialer og større opgaver derfor ikke skræmmer ham og hans hold af håndværkere. Faktisk kan de udføre de samme opgaver, som man ellers ville udføre fra et stillads.

Flere fordele ved erhvervsklatring

Erhvervsklatring er en innovativ løsning, der bryder med den konventionelle måde at udføre ejendomsrenovering på etageejendomme, forklarer eksperten og tilføjer, at metoden bringer en række fordele med sig, da det er en nænsom og effektiv måde at få fagfolk op i højden for at udføre håndværk.

Når de dygtige klatrere bevæger sig op ad facader og tagflader, bringer de håndværket med sig – uden at efterlade hverken spor i blomsterbedet eller borehuller i murværket. For foreninger, der vægter æstetik, sikkerhed og hurtig handling, er erhvervsklatring derfor et naturligt og meget fordelagtigt valg.

Billigere løsning

Erhvervsklatring kan i mange tilfælde spare andelsboligforeninger for en betydelig post på budgettet, fordi behovet for stillads helt forsvinder. Og netop stilladset er ofte en af de dyreste enkeltudgifter ved facade- eller tagarbejde, fortæller Levi Holm. Selv har han arbejdet som stilladsarbejder i mange år, før han skiftede branche til erhvervsklatring.

“Bestyrelsen kan virkelig mærke forskellen i budgettet, når stilladset kan spares væk,” forklarer han. Især når arbejdet skal udføres mod gårdsiden, bliver besparelsen tydelig. Her kommer hverken lift eller kran til sin ret, fordi indgangen er for smal. Valget står typisk mellem et omfattende stillads eller erhvervsklatring.

“Et stillads i en baggård koster ofte 40 % mere end et på gadesiden,” siger Levi Holm og tilføjer, at det handler om både logistik og ekstra håndtering.

Når man bygger stillads fra gaden, kan det foregå direkte fra lastbilen – hurtigt og effektivt. Men i en baggård skal materialerne bæres ind manuelt, ofte over lange afstande. “De første 15 meter fra lastbilen er inkluderet i prisen, men derefter lægges der 7 % oveni for hver 10. meter. Og der kan være langt – især hvis opgaven ligger helt inde på den modsatte side af gården,” forklarer han.

Med erhvervsklatring slipper man helt for den slags besvær. Det giver ikke bare en mere fleksibel løsning, men også en markant besparelse for andelsboligforeningen. Det bliver derfor let at forstå, hvorfor flere og flere vælger erhvervsklatring som løsningen, når andelsboligforeningens ejendom skal vedligeholdes.

Tidsbesparende og effektivt

Erhvervsklatring skærer unødigt tidsspilde væk fra processen. Man kender fra traditionelle vedligeholdelsesopgaver i andelsboligforeningen, at det kræver koordinering med flere aktører: En til at opsætte stillads, en eller flere håndværkere til at udføre selve arbejdet og en tredje til at nedtage det hele igen.

I stedet samler erhvervsklatrerne alle kompetencer i ét og samme team. Levi Holm forklarer, at dette betyder færre ventedage, hurtigere handling og færre personer, der skal involveres. Småreparationer som utætte tagrender, løse skotrender eller faldne skifersten kan ofte udbedres på ganske få timer frem for, at foreningen skal sætte flere dage af til, for at disse småreparationer løses.

Færre aktører og mindre koordinering

Netop fordi Climbing Crafts ApS både klatrer og udfører opgaven, bliver kommunikationen også langt lettere for andelsboligforeningen. Det betyder nemlig mindre administration for bestyrelsen, når der er færre firmaer at koordinere med. Almindeligvis skal der både indhentes tilbud på stillads samt tilbud fra håndværkerne, der skal udføre opgaven. Desuden skal man med flere aktører på opgaven også koordinere, hvornår de kan besøge andelsboligforeningen – både hvad angår besigtigelse og ved den egentlige udførelse.

Levi Holm forklarer, at de hos Climbing Crafts ApS har erfaring med, at ikke alle bestyrelsesmedlemmer har lige let ved at skulle tage tid ud af kalenderen og lukke håndværkere ind og ud af ejendommen.

”Når vi kan bruge erhvervsklatring, sparer man jo en del tid – og så er det hele samlet i et firma. Det sparer også tid for bestyrelsesmedlemmer, der ellers skulle være hjemme i flere dage for at lukke folk ind,” siger han.

Resultatet er et mere smidigt forløb, hvor boligforeningens bestyrelse ikke skal agere mellemled mellem flere firmaer. Med Climbing Crafts ApS får man én samlet løsning – og dermed mere ro i maven, mindre bøvl og en opgave, der bliver løst effektivt og professionelt fra første kontakt til det færdige resultat.

1 — 4 Climbing Crafts ApS er eksperter til håndværk i højden

2 — 4 Climbing Crafts ApS er eksperter til håndværk i højden

3 — 4 Climbing Crafts ApS er eksperter til håndværk i højden

4 — 4 Climbing Crafts ApS er eksperter til håndværk i højden

Støjsvagt arbejde

En af de store fordele ved erhvervsklatring er også, hvor lidt det larmer sammenlignet med traditionelle stilladser. Et stillads medfører ofte støj, både når man begår sig og arbejder fra det. Her er erhvervsklatring langt mere diskret – og det er til stor glæde for andelshaverne.

”Vi har faktisk oplevet flere gange, at folk sætter pris på, hvor lidt vi larmer. Det betyder noget – især for dem, der har en baby sovende på altanen eller arbejder natarbejde og skal sove om dagen. Vi fylder og larmer bare meget mindre end hvis der skulle bruges et stillads,” siger eksperten.

Skånsom mod ejendommens facade

Endnu en fordel ved erhvervsklatring er, at man undgår at belaste ejendommens facade unødigt. Ved traditionel stilladsopsætning kræver konstruktionen, at der bores talrige huller i muren. Det kræver derfor et efterfølgende genopretningsarbejde. Levi Holm forklarer om de skader, der opstår ved brugen af stillads:

“Når man sætter et stillads op, skal der bores huller ind i facaden for hver tredje meter vandret og for hver anden meter lodret. Det vil sige, at man reelt laver en masse huller i ejendommen. Derudover er det jo stål, man arbejder med – det skal slæbes og bygges op, og det kan næsten ikke undgås, at noget bliver ramt eller får en skade undervejs.”

Med erhvervsklatring slipper man for hele denne proces. Der er intet behov for fastgørelse i facaden og ingen håndtering af tunge ståldele.

Ideelt til bevaringsværdige ejendomme

På ældre og bevaringsværdige ejendomme er erhvervsklatring ofte også en oplagt løsning, grundet netop den skånsomme metode, som giver færre skader på bygningen. For bevaringsværdige ejendomme handler det ofte ikke kun om at få arbejdet udført – men om at gøre det med respekt for bygningens historie og materialer.

Climbing Crafts ApS erfarer, at selvom andelsboligforeninger ikke nødvendigvis huser i bevaringsværdige ejendomme, er der mange ejendomme som er ældre, og som man ønsker at skåne så vidt som muligt.

”Ejendommen behøver ikke være bevaringsværdig for, at det har betydning for bestyrelserne. Vi oplever, at foreninger huser i bindingsværksbygninger eller i ejendomme med gesimser eller andet på facaden, der gør at de ønsker at skåne dem så meget som muligt,” siger Levi Holm.

Mindre risiko for indbrud

Erhvervsklatring er foruden en praktisk løsning også et sikrere valg for andelsboligforeningen. Hvor stilladser ofte kan fungere som uønskede adgangsveje for indbrudstyve, især i tætbefolkede bydele, forklarer Levi Holm, at man helt undgår den risiko med erhvervsklatring. Det skaber tryghed for beboerne og mindsker behovet for ekstra overvågning i forbindelse med, at andelsboligforeningen får renoveret ejendommen.

Sådan forløber et projekt med erhvervsklatring hos andelsboligforeningen

Hos Climbing Crafts ApS begynder alle opgaver med en grundig og personlig besigtigelse – uanset om der er tale om en lille fugeopgave eller en større udskiftning af vinduer. For Levi Holm, der driver virksomheden, handler det om at sikre det bedst mulige arbejdsgrundlag fra begyndelsen. “Jeg vil altid gerne ud at kigge på opgaven – uanset omfanget. Det skal jeg for at vurdere, hvordan vi skal løse opgaven fra reb,” forklarer han.

Under besigtigelsen vurderer eksperten blandt andet adgangsforholdene, tagets udformning og mulighederne for at sætte rebsystemerne op. Og her er det ofte de små detaljer, der gør forskellen.

“En god ting er, at hvis de har loftrum med loftvinduer, eller de har fladt københavnertag, så kan det altid lade sig gøre. Har man loft til kip, vil jeg gerne se, om der er synlige spær, for så kan vi bruge dem til klatringen. Har foreningen ingen af de klassiske måder, hvorpå vi kan sætte udstyret op, finder vi alternative metoder. Det kræver bare, at vi kan besigtige området for at afdække mulighederne,” siger eksperten.

Har andelsboligforeningen loftrum eller københavnertag besigtiger, Levi Holm stadig foreningen. Det skyldes, at han gerne vil se opgaven forud for tilbudsgivningen. Via besigtigelsen kan han nemlig danne sig et overblik over, hvor omfattende opgaven er. Dertil kan adgangsforholdene godt være trange trods, man antager de er lige til – og det opdages allerede inden opgaven igangsættes, hvis den besigtiges. 

Tydelig kommunikation og tryghed

Når forholdene er vurderet, og løsningen ligger klar, udarbejder Levi Holm et tilbud, der er let at forstå og nemt at tage stilling til for andelsboligforeningens bestyrelse. “Jeg går meget op i at prøve både at skrive og tale et sprog, som de forstår. Så de får en klar fornemmelse af, hvad det egentlig er, vi har tænkt os at lave,” siger han.

Undervejs i projektet er der løbende dialog med bestyrelsen. Der er altid plads til spørgsmål og tilpasninger. Det er en tilgang, der skaber tryghed og giver bestyrelsen et klart overblik, uden at skulle gætte sig til, hvad der kommer til at ske hvornår.

Vedligeholdelsesplaner og grundig dokumentation

Climbing Crafts ApS tilbyder at udarbejde en vedligeholdelsesplan, når de alligevel er i gang med besigtigelsen. Derefter får bestyrelsen en udførlig og overskuelig rapport.

“Jeg noterer ved hvert vindue, om det skal skiftes nu, om det bør skiftes inden for fem år, eller om det sagtens holder de næste 10-15 år. Og så får foreningen en oversigt med billeder og en plan, så de kan prioritere og planlægge deres vedligehold fremover,” forklarer han. “Vinduet får et nummer – f.eks. nummer 43 – og det bliver koblet til et billede og en plantegning, så man præcis kan se, hvor det sidder, og hvilken lejlighed det hører til.”

Dokumentationen er et vigtigt element i samarbejdet – både før, under og efter en opgave. “Vi tager altid billeder før og efter. Det gør vi både for vores egen dokumentation og for at give kunden gennemsigtighed. Vi sender det hele til kunden, så de tydeligt kan se, hvad der er lavet,” siger eksperten.

Der tages også billeder af hele tagflader og facader, så foreningen kan se, at alt er blevet gennemgået.

Vi visualiserer processen, så de kan se, vi har været hele vejen rundt – og så ved de, at vi ikke bare har lavet lidt hist og her. Det handler om gennemsigtighed og tillid.”

Levi Holm, indehaver af Climbing Crafts ApS

Vedlighold i tide og undgå unødvendige udskiftninger

Når Climbing Crafts ApS arbejder i højden, handler det ikke nødvendigvis om at udskifte, men ofte om at bevare. Mange skader kan repareres effektivt, hvis de bliver opdaget og behandlet i tide. Og netop her gør erhvervsklatring en forskel. Fordi man hurtigt og fleksibelt kan komme til vanskelige steder uden opsætning af stillads, er det lettere at følge op på småskader og vedligeholdelsesbehov, før de vokser sig store og dyre.

Levi Holm erfarer, at man med den rette rådgivning kan forlænge levetiden væsentligt på eksempelvis tag, før en udskiftning bliver aktuel.

Erhvervsklatring – fremtidens løsning til vedligehold af andelsboligforeningen

Erhvervsklatring kommer oftere og oftere på agendaen hos blandt andet andelsboligforeninger. Det skyldes metodens mange fordele, men også at det bliver et mere udbredt og et anerkendt fagområde.

Byggerierne bliver højere, og byrum bliver tættere. Hvor lifte og stilladser før var standard, vinder erhvervsklatring nu for alvor frem som en moderne løsning til både nybyggeri og vedligehold.

“Erhvervsklatring er superpopulært både i Frankrig og England og også i Dubai, hvor alt er højt,” siger Levi Holm. Men det handler ikke kun om højden – det handler også om pladsen. “På CPH Puls ved Fisketorvet har vi arbejdet på en byggeplads, hvor bygningen står kun få meter fra skel. Der er ganske enkelt ikke plads til hverken lift eller kran. Derfor har de valgt at bruge os.”

Levi Holm, indehaver af Climbing Crafts ApS

Eksperten afrunder, at tendensen er tydelig. Arkitekter, bygherrer og boligforeninger er i stigende grad begyndt at tænke erhvervsklatrere ind i projektet allerede fra projektets første streg. Erhvervsklatring er nemlig ikke bare et alternativ. Det er en fremtidssikret løsning, der imødekommer kravene, man ønsker i moderne byggeri: fleksibilitet, effektivitet og minimal indgriben i det omkringliggende miljø og på ejendommene for at gøre processen så enkelt som muligt.

For dig, der køber

Det er vigtigt at kigge foreningens økonomi igennem, inden du køber en andelsbolig. Du har ifm. købet krav på at få andelsboligforeningens nøgleoplysninger, der dækker foreningens økonomiske forhold. Dem bør du kigge igennem sammen med foreningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, så du kan se, om du kan forvente stigninger i boligafgiften i den nære fremtid. Hertil er det en god idé at se referatet fra seneste generalforsamling igennem, så du kan få indblik i ejendommens drift, vedligeholdelse og renoveringsprojekter. 

Har du øje på en andelsbolig, vil din bank som regel bede om at få flere af foreningens dokumenter, så den kan undersøge, om foreningens økonomi er sund og om du har økonomien til at kunne købe og sidde i boligen. 

Prissætning af andelsboliger

Andelsboliger er underlagt maksimalpriser, og sælger kan derfor ikke frit fastsætte prisen på deres andelsbolig. Andelsboliger må gerne sælges til en pris, der ligger under maksimalprisen, men det er ulovligt at sælge til en pris, der er højere end maksimalprisen.

Maksimalprisen består af:

Andelsværdien:

Kort fortalt er andelsværdien andelsboligens andel i foreningens formue. Du kan typisk se andelsværdien for boligen, du vil købe, på enten salgsopstillingen eller foreningens seneste årsregnskab. 

Værdien af en andelsboligforenings ejendom

 Værdien af en andelsboligforenings ejendom skal ifølge loven fastsættes ud fra et af disse værdiansættelsesprincipper: Anskaffelsesprisen, valuarvurderingen eller den offentlige ejendomsvurdering. Det er op til generalforsamlingen at vælge, hvilketværdiansættelsesprincip, foreningen vil bruge. 

Anskaffelsesværdien: Anskaffelsesværdien er den pris, ejendommen blev købt for, dengang foreningen blev stiftet.

Valuarvurderingen: Valuarvurderingen er gyldig i op til 42 måneder (og tre regnskabsår).

Den offentlige ejendomsvurdering: Foreningen kan vælge at benytte den offentlige vurdering, som den blev udstedt tilbage i 2012, eller vælge at regulere den efter nettoprisindeksering. 

Andelskronen

Når man kender foreningens formue, kan man beregne andelskronen. Andelskronen er et nøgletal, der er med til at fastsætte værdien af et andelsbevis i andelsboligforeningen. Det er på foreningens årlige generalforsamling, at andelskronen fastsættes, og den bruges som sagt til at opgøre den enkelte boligs værdi. 

Beregningen ser ud som følger:

Andelskrone = (Ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / Oprindelige indskud fra alle andelshavere

Når man kender andelskronen, kan man beregne andelsværdien. Værdien beregnes ud fra andelskronen og den metode, der står anvendes i foreningens vedtægter og regnskab. 

Finansiering af andelsboligkøb

Mange finansierer deres køb af andelsbolig ved at låne penge i banken. Du kan optage lån i banken med pant i den enkelte andelsbolig. Du skal selv lægge en udbetaling på minimum 5 % af andelsboligens pris. Har foreningen større gæld, kan det ske, at banken forlanger en større udbetaling, da en større gæld betyder større risiko for banken. Belåning kan ikke ske i form af et realkreditlån, men alene som et banklån med ofte højere rente. 

Det anbefales, at du indhenter tilbud på lån i flere banker, så du får en god aftale om andelsboliglånet. Når du har en aftale med banken om et lån, vil banken som sagt forlange, at du tilsender foreningens vigtige dokumenter, så bankmanden bl.a. kan undersøge, om der er tale om en sund forening. Det er desuden en god idé, når I allerede er i kontakt at tage en snak om din økonomi både nu og fremadrettet. 

For dig, der sælger 

Vil du sælge din andelsbolig, skal du opsige brugen af din andel til din forening. Ligeledes skal du finde ud af, om det er dig selv, der skal stå for at sælge den – eller om din forening hjælper i processen. De fleste foreninger har en procedure eller guide, som man kan bruge ved salg. 

Det er vedtægterne der bestemmer, hvem du kan sælge til. Der kan sagtens være en venteliste, som du skal tage hensyn til. Er der en venteliste, har de, der står på listen, fortrinsret ift. at købe boligen. Er der ikke en vente- eller interesseliste, vil det være op til dig selv at finde en køber. 

Hvilken pris må jeg sælge til? 

En andelsbolig må højst sælges til maksimalpris – og man kan som sælger derfor ikke frit fastsætte prisen. Mange sælger til maksimalprisen, som består af andelsværdien tillagt værdien af forbedringer og værdien af fast inventar. 

Der er lovpligtig maksimalpris for andelsboliger, men man kan frit vælge at sælge til mindre pris. 

Det er op til bestyrelsen at sikre, at reglerne om maksimalprisen efterfølges. 

Hvem står for processen i at sælge andelsboligen? 

Når en andelsbolig skal sælges, er det som regel dig som sælger, der selv står for salgsprocessen. Mange andelsboligforeninger har særlige regler og procedurer, som skal følges – og det er derfor en god idé, at du sætter dig grundigt ind i dem, så du følger akkurat dén procedure, der gælder i din forening. 

Salgsprocessen kan, i korte træk, se ud som følger: 

Er der ikke en venteliste, skal du typisk selv sørge for at sælge boligen. Dette kan du gøre via enten brug af mægler eller selvsalg. Bruger du en ejendomsmægler, skal du naturligvis være opmærksom på, at denne tager et salær for at sælge din bolig. Det vil være mægleren, der står for at udarbejde overdragelsesaftalen, når der er fundet en køber.

Vil du selv sælge, kan du finde en køber via onlineportaler. Som sælger skal du sørge for, at interesserede får tilstrækkelig information om både boligen og foreningen. Det er en god idé at sørge for, at der er både billeder og plantegning tilgængelig, samt skal du kunne fremsende flere dokumenter som sælger (LINK til længere oppe). Når du har fundet en køber, vil foreningens bestyrelse eller administrator, mod et gebyr, udarbejde overdragelsesaftalen. Købesummen skal køber indbetale til foreningens konto – vedkommende må ikke indbetale købesummen direkte til sælger.

Overdragelse

Når tiden er inde til, at boligen skal overdrages, skal du som sælger sørge for, at den overdrages i ryddelig og mangelfri stand. 

Foreningen vælger typisk at holde en del af salgsbeløbet tilbage i en vis periode. Det gør de for at sikre sig, at der ikke dukker skjulte fejl eller mangler op, som køber senere kan gøre krav på. Først når det er helt afklaret, om der er noget, der skal udbedres – og hvem der i så fald har ansvaret for det – udbetales det tilbageholdte beløb. Det er en måde at beskytte både køber og foreningens fælles interesser, indtil alt er faldet på plads. 

Bemærk: Denne artikel er oprindeligt fra 2015, men er ajourført i 2025.

Ekstraordinære generalforsamlinger holdes, når generalforsamlingen, et flertal i bestyrelsen eller ¼ af beboerne ønsker det. Bestyrelsen forbereder og tilrettelægger generalforsamlingen.  

Dagsordenens punkter:

Valg af dirigent/mødeleder 

Dirigenten har en vigtig rolle, og det er derfor vigtigt, at der vælges en kompetent dirigent, der kender til foreningen og har styr på dens vedtægter. Det er dirigenten, der afgør, om generalforsamlingen er lovligt indkaldt, om der er tilstrækkeligt fremmødte personer/stemmer, om forslag er korrekt fremsat samt om forslag er vedtaget efter afstemning.  

Forslag fra beboerne 

Det er på generalforsamlingen, at bestyrelsens og andelshavernes forslag skal til afstemning. Der må stilles forslag om alt, der ikke modstrider formålsbestemmelsen i vedtægterne eller lovgivning. Dog er det sådan, at man som beboer skal indsende sit forslag til bestyrelsen. Fristen for at indsende forslag til bestyrelsen vil typisk fremgå af foreningens vedtægter. Oftest vil det være sådan, at bestyrelsen skal modtage forslag senest otte dage før generalforsamlingen.  

Modtager bestyrelsen forslag efter fristen, må bestyrelsen afslå at tage det op på generalforsamlingen. Årsagen er, at der ikke er tid nok til at bestyrelsen og foreningens andre beboere kan nå at sætte sig ordentligt ind i forslaget.  

Valg af bestyrelse, herunder suppleanter 

Det er ligeledes på generalforsamlingen, at bestyrelsen, og formanden herfor, vælges. Bestyrelsen består af en formand og yderligere to til fire bestyrelsesmedlemmer. Hertil vælges en til to bestyrelsessuppleanter. 

Valg af administrator  

Valg af administrator er en beslutning, der ligeledes træffes på generalforsamlingen. Administratoren står for den daglige drift og forvaltning af foreningen, herunder økonomi og vedligeholdelse. Det er vigtigt, at valget sker med omhu, så den rette person eller virksomhed vælges til at håndtere foreningens opgaver.  

Flertal

Beslutninger træffes eller vedtages ud fra forskellige slags flertal. I vedtægterne står der, hvilken type flertal der skal være ved bestemte afstemninger. Det styres af den valgte dirigent.  

Referat  

Referatet fra generalforsamlingen er et vigtigt dokument, der sikrer, at der kan følges op beslutningerne, truffet på generalforsamlingen, senere hen. Det skal af referatet klart fremgå, hvilke beslutninger der er vedtaget, og hvordan beslutningerne blev truffet. Følgende skal fremgå af referatet: 

Fuldmagter og brevstemmer

Det kan ske, at man som beboer ikke kan deltage og stemme på en generalforsamling. Det er derfor vigtigt, at det fremgår af foreningens vedtægter, om man som beboer må afgive fuldmagt – samt hvor mange fuldmagter den enkelte andelshaver må have med sig.  

Typisk kan en andelshaver kun afgive fuldmagt til ægtefælle, myndigt husstandsmedlem eller en anden andelshaver. Og ofte vil det være sådan, at en andelshaver kun kan have én fuldmagt med på generalforsamlingen. 

En brevstemme er ikke det samme som en fuldmagt. I en brevstemme meddeler en andelshaver om vedkommende stemmer ja, nej eller blankt til de punkter, der står på dagsordenen. Brevstemmen kan derfor ikke bruges omkring anliggender, der ikke står på dagsordenen, men som dukker uforudsigeligt op. Modsat har en fuldmagtbesidder med en fuldmagt ret til at agere i fuldmagtsgiverens sted – så skulle der dukke uforudsigelige anliggender op, der skal stemmes om, har fuldmagtbesidderen tilladelse til at stemme for fuldmagtsgiveren.  

Brevstemmer skal kun accepteres, hvis vedtægterne udtrykkeligt tillader det. Hvis vedtægterne kun nævner fuldmagt, skal brevstemmer afvises. 

Ved brud på vedtægterne

Hvis dirigenten eller bestyrelsen ikke overholder foreningens vedtægter under generalforsamlingen, kan det få konsekvenser.  

Hvis bestyrelsen eksempelvis indkalder til generalforsamling for sent, risikerer man, at beslutningerne bliver ugyldige. I så fald må hele beslutningsprocessen tages om, da de formelle regler ikke er overholdt. Medlemmerne kan nemlig argumentere for, at de ikke har haft tilstrækkelig tid til at overveje eller diskutere beslutningerne, hvilket kan føre til, at afstemningen erklæres ugyldig.  

Hvis en andelshaver indsender et forslag efter fristen, kan bestyrelsen afvise det, og forslaget må i stedet behandles på næste generalforsamling.  

Hvis bestyrelsen eller generalforsamlingen ikke overholder vedtægterne, kan mindst 1/4 af medlemmerne kræve en ekstraordinær generalforsamling, hvor dagsordenen omhandler valg af ny bestyrelse. 

Det er med andre ord en god idé at sætte sig ind i vedtægterne, så man som andelshaver bedst muligt kan beslutte, udføre og involvere sig bedst muligt i andelsboligforeningen. 

OBS: Denne artikel er oprindeligt fra 2019, men er i 2025 opdateret.

Bestyrelsens primære arbejde omfatter at gennemføre beslutningerne, som træffes på generalforsamlingen. Derudover står bestyrelsen også for den almene drift af foreningen. Det betyder, at den kan være nødsaget til at tage beslutninger vedrørende uforudsete opgaver eller problemstillinger angående andelsboligforeningen. Dog er det ikke alle beslutninger bestyrelsen må tage uden om generalforsamlingen. Sammen med boligadvokat hos ADVODAN Erik Matthiesen gennemgår vi her de juridiske retningslinjer.

Bestyrelsen kan beslutte den daglige drift

Som tommelfingerregel må bestyrelsen udføre funktionelle skader og mangler i foreningen – uden at inddrage generalforsamlingen. Bliver skaderne meget omkostningstunge, skal der indkaldes til en generalforsamling. Er den ordinære generalforsamling langt ude i fremtiden, kan man indkalde til en ekstraordinær generalforsamling for at få beslutningen taget.

Grænsen mellem, hvilke skader bestyrelsen må stå for at igangsætte, kan vurderes ud fra tre faktorer. Boligadvokat Erik Matthiesen forklarer om de tre faktorer, at de kan agere som rettesnor for, hvilke beslutninger bestyrelsen må tage uden om generalforsamlingen.

Tre faktorer som rettesnor

Den første faktor omhandler, at bestyrelsen skal vurdere tiltaget i forhold til foreningens generelle økonomi.

Den anden faktor omhandler vurdering i forhold til driftsbudgettet. Vedligeholdelse af foreningens beplantning er eksempelvis noget, som bestyrelsen gerne må foretage sig uden andelshavernes godkendelse. Modsat vil beslutningen om etablering af elevator, nye altaner eller renovering af facaden være omkostningsfulde og kræve et generalforsamlingsmandat.

Den tredje faktor kalder Erik Matthiesen for lidt af en joker, da den kan være svær at gennemskue for bestyrelsesmedlemmerne. Den omhandler nemlig de forskellige holdninger til løsningen.

Ud over økonomi hedder det sig, at hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen. Nogle bestyrelser tænker, at de godt må træffe beslutninger om malermæssig istandsættelse af en opgang, hvis forening har råd, men det må de altså ikke,

uddyber Erik Matthiesen

Netop derfor kan bestyrelsen ikke beslutte at renovere den slidte trappeopgang. Der kan nemlig forekomme mange forskellige holdninger til, hvilken maling, der skal bruges, og hvad farven på linoleumsgulvet skal være.

Må bestyrelsen overskride budgettet til vedligehold?

Erik Matthiesen oplever, at flere bestyrelsesmedlemmer er i tvivl om, hvorvidt de må vedligeholde foreningen, hvis pengepungen til vedligehold er tom.

„Der er mange bestyrelsesmedlemmer, der spørger mig om de kun må gøre det, der ligger inden for deres vedligeholdelsesbudget. Til det er svaret nej. Der er nemlig et krav om, at ejendommen skal fungere, så hvis ejendommens tag er utæt, eller varmeanlægget er gået i stykker, kan bestyrelsen igangsætte det nødvendige arbejde, uanset om budgetposten for vedligeholde er opbrugt. Selvfølgelig er der dog en grænse for, hvad bestyrelsen må sætte i værk af vedligeholdelse,“ fortæller Erik Matthiesen.

Alle de projekter, der omhandler funktionalitet, er altså nogle, som bestyrelsen gerne må udbedre uden om generalforsamlingen. Der er dog ét forbehold: Er den pludselige skade af omkostningsfuld karakter, eksempelvis et utæt tag, så må bestyrelsen kun igangsætte begrænsende foranstaltninger for at sikre, at der ikke sker mere skade. Bestyrelsen skal nemlig indkalde til en ekstraordinær generalforsamling for at kunne igangsætte et omkostningsfuldt projekt i foreningen, som et nyt tag er, men må gerne lappe på taget.

Må bestyrelsen altid udbedre funktionelle skader?

Ja, fordi ellers kan det gå hen og skade foreningens ejendom. Derfor kan mangler og funktionelle skader altid blive udbedret udenom generalforsamlingen. Opstår der altså et hul i taget, må bestyrelsen gerne beslutte, at det skal repareres. En komplet tagudskiftning skal dog stemmes igennem og vedtages på en generalforsamling.

Værnet for andelshaverne

Vælger bestyrelsen alligevel at træffe en selvstændig beslutning om en omkostningsfuld renovering, kan det i yderste konsekvens få alvorlige retslige konsekvenser.

„Værnet for andelshaverne i forhold til, hvorvidt bestyrelsen går for vidt i deres beslutninger er, at den enkelte andelshaver i grelle tilfælde kan nægte at betale sin andel af projektet,“ forklarer Erik Matthiesen.

Beslutninger skal bero på habilitet

Habilitet – altså evnen til at behandle en sag uvildigt – er essensen af bestyrelsesarbejdet. Det vil sige, at beslutningen, som et bestyrelsesmedlem tager, ikke må være båret af andre interesser end andelsboligforeningens. Dette habilitetsprincip skal gælde i alle beslutningerne. Derfor bør et bestyrelsesmedlem som udgangspunkt ikke vælge familiemedlemmer eller venner som håndværkere eller entreprenører på en foreningsopgave.

Bestyrelsesmedlemmer bør ikke bruge familiemedlemmer eller andre tætte bekendte til at udføre foreningsopgaver. Hvis man bruger et familiemedlem kan der nemlig stilles spørgsmålstegn ved, om der ikke er andre interesser involveret end foreningens. Man skal derfor som bestyrelsesmedlem træde ud af beslutningen og lade de andre medlemmer uvildigt vælge håndværkere til et projekt,

Erik Matthiesen

Overholdes denne regel ikke, så kan andelshaverne gøre modstand mod beslutningen.

„Som beboer må man i den situation bruge sin politiske magt og stille forslag, om at der vælges andre medlemmer til bestyrelsen med den begrundelse, at man ikke mener, at de varetager opgaven på betryggende måde. Almindeligvis foreskriver vedtægten, at der skal indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, når bestyrelsen eller en vis procentdel af medlemmerne ønsker det,“ slutter den erfarne advokat.

En faldstamme er det lodrette rør, der løber gennem ejendommen og forbinder afløbene fra køkken, bad og toilet i hver bolig med ejendommens fælles kloaksystem. Dens vigtigste opgave er at sikre, at spildevandet ledes væk på en effektiv måde. Derfor er det essentielt, at faldstammen fungerer optimalt.

Ved renovering af en defekt faldstamme har andelsforeninger flere muligheder. Den mest omfattende løsning er en komplet udskiftning af faldstammen. Dog findes der også moderne metoder som strømpeforing og rørenovering, der kan forlænge rørenes levetid uden at skulle bryde vægge op.

Hvornår ved man om faldstammen skal renoveres?

Selvom faldstammer ofte har en levetid på op til 80 år, er mange ældre ejendomme stadig udstyret med de originale rør fra opførelsestiden. Det betyder, at mange faldstammer nærmer sig slutningen af deres levetid. Typiske tegn på en slidt eller beskadiget faldstamme er lugtgener, tilstopninger og brune aflejringer på rørene. Oplever I disse problemer, er det tid til at tage handling.

Få foretaget en TV-inspektion

Hvis der er mistanke om, at faldstammerne er utætte eller beskadigede, udføres normalt en TV-inspektion. Inspektionen afslører kloakkens tilstand og omfanget af skaderne. Herefter kan faldstammerne renses grundigt, og man kan vurdere, om renovering er nødvendig – og hvilke muligheder der findes for renovering.

En komplet udskiftning af faldstammen

En komplet udskiftning af faldstammen er en grundlæggende metode, hvor de gamle rør fjernes og erstattes med nye. Dette er en omfattende proces, der kræver store omkostninger og kan føre til længerevarende gener for beboerne, da det ofte involverer omfattende byggerod og midlertidig flytning.

Strømpeforing vs. komplet udskiftning

En af de store fordele ved strømpeforing er, at beboerne ikke skal flytte ud under renoveringen, og der er ingen store byggerelaterede gener. Da rørene ikke skal fjernes fra væggene, er strømpeforing også en løsning, der betyder mindre byggerod og lavere omkostninger. En komplet udskiftning af faldstammerne kan tage flere uger, mens strømpeforing kun tager 2-4 dage.

Derudover er omkostningerne ved strømpeforing betydeligt lavere end ved komplet udskiftning, da man sparer både materialer og arbejdskraft.

Hvem skal betale for renovering af faldstammerne?

I en andelsboligforening er det foreningen, der har ansvaret for vedligeholdelse og renovering af de lodrette rør, herunder faldstammer og stigrør (stistrenge), selvom disse rør løber gennem beboernes lejligheder. Disse rør er en del af ejendommens fælles installationer, og det er derfor foreningen, der skal dække udgifterne til reparation eller udskiftning af dem.

Beboerne har derimod ansvar for vedligeholdelse af de vandrette afløbsrør inde i deres lejligheder samt vandlåse. Dette indebærer blandt andet regelmæssig rensning for hår, fedt og andre materialer, der kan forårsage tilstopninger.

Hvis en beboer opdager lækager, rustdannelse eller andre tegn på skader på faldstammerne eller stigrørene, har vedkommende pligt til at informere andelsboligforeningen, så der kan iværksættes de nødvendige tiltag for at udbedre problemet. Dette sikrer, at skaderne ikke udvikler sig og skaber større problemer for ejendommen som helhed.

I andelsboliger afskrives der på individuelle forbedringer. Afskrivning kan forstås som det forventede værditab over tid. Når man køber en ny vaskemaskine, er det sikkert, at dens værdi gradvist vil falde. Med andre ord vil den være mindre værd om fem år, end den er i dag. Da dette værditab kan forudses, er det muligt at estimere, hvor meget maskinen mister i værdi over tid.

For eksempel: Vurderes et nyt køkken til 100.000 kroner, vil dets værdi falde med tiden på grund af slid og alder, og der skal derfor afskrives på det. En afskrivning beregnes altid med udgangspunkt i den oprindelige værdi. Typisk vil der på et køkken afskrives et fast beløb årligt, hvilket vil sige, at hvis køkkenet afskrives over 20 år, vil værdien falde med 5.000 kroner årligt (100.000 kr. ÷ 20 år). Efter det første år vil køkkenet være 95.000 kroner værd, efter to år 90.000 kroner værd, og denne proces fortsætter, indtil køkkenets værdi når 0 kr. eller en eventuel restværdi, hvis foreningen har fastsat én (f.eks. 10 % af anskaffelsessummen).

Hvordan beregnes afskrivninger?

Forskellige forbedringer afskrives forskelligt afhængigt af typen af forbedring. Nogle forbedringer mister værdi hurtigt, mens andre bevarer deres værdi over en længere periode. For eksempel afskrives hårde hvidevarer hurtigere end et nyt køkken. Afskrivningsperioden varierer typisk mellem 5 og 30 år afhængigt af forbedringens karakter.

Når en forbedring er nedskrevet til 10 % af dens oprindelige værdi, stoppes typisk yderligere afskrivning, så længe forbedringen fortsat er i boligen. Den maksimale afskrivning pr. år er 25 %, men så høje satser er sjældne for boligforbedringer.

Andelsboligforeningens vedtægter bør fastsætte, hvilken afskrivningsmetode der anvendes for at sikre ensartet praksis. Der kan nemlig afskrives ud fra forskellige metoder. Eksempelvis kan foreningen benytte lineær afskrivning, hvor værdien reduceres med et fast beløb hvert år, eller saldometoden, hvor der afskrives med en fast procentsats af restværdien hvert år. Foreningen bør desuden fastsætte regler for, hvor meget der skal afskrives på forbedringer, der gennemføres i de enkelte boliger.

Afskrivninger og andelsboligens pris

Andelsboliger er underlagt en maksimalpris, som baseres på foreningens samlede ejendomsværdi. Individuelle forbedringer kan dog lægges oven i maksimalprisen. Det betyder ligeledes, at prisen for en andelsbolig beregnes som: maksimalpris + individuelle forbedringer – afskrivninger.

Hvem afskriver på forbedringer?

Det varierer fra forening til forening, hvem der står for at vurdere boligens værd. Bestyrelsen kan derfor vælge selv at stå for vurderingen, men det anbefales, at andelsboligforeningen gør brug af en vurderingsmand, der vurderer boligen uvildigt. Vurderingsmanden har erfaring i at vurdere, hvor meget en bolig er værd, og herunder erfaring i at vurdere de de forbedringer, der er udført i andelsboligen. Det er en god idé at inkludere i vedtægterne, hvem der er ansvarlig for at værdiansætte forbedringerne.

Vurderingsmanden gennemgår en vurdering af de forbedringer, som sælger oplyser er udført og kan dokumentere med regninger, kvitteringer, fakturaer samt tidligere vurderinger og opgørelser. Hertil vurderes der, om der er fejl, mangler og løsøre. Mangler der dokumentation for forbedringer, fastsætter vurderingsmanden værdien ud fra sit bedste skøn og faglige vurdering.

Vurderingen sker ved en visuel gennemgang af boligen. Der udføres ikke gennemgribende undersøgelser, såsom hultagning i skjulte konstruktioner eller installationer, og møbler eller fastmonterede tæpper flyttes ikke. Dette er ligeledes en af årsagerne til, at man som køber ofte har 14 dage til at indmelde skjulte fejl og mangler. For fordi vurderingen sker ved en visuel gennemgang af boligen, kan der være skjulte fejl, som ikke opdages under vurderingen. Med den 14 dages frist har køber mulighed for at opdage skjulte fejl og mangler, der ikke var synlige ved vurderingen.

Husk: Selvom foreningen får en vurderingsmand til at fastsætte værdien af forbedringer, skal bestyrelsen stadig godkende den endelige pris for salget.

Afskrivningsregler

OBS: Artiklen er oprindeligt fra 2015, men er siden opdateret. 

Hvad laver man på en arbejdsdag?

På den fælles arbejdsdag udføres forskellige typer vedligeholdelses- og renoveringsopgaver af foreningens fælles arealer og udemiljø. Det er typisk bestyrelsen i andelsboligforeningen, der står for at lave en oversigt over de opgaver, som skal udføres. Det kan være ting som at fjerne graffiti, vaske trapper, male, udføre havearbejde eller forskellige reparationer. De fremmødte andelshavere får derefter tildelt nogle opgaver, som passer til deres evner og ønsker.

Inddrivelse af gebyret

Som udgangspunkt må andelsboligforeningen godt bestemme på en generalforsamling, at der skal betales et gebyr for de beboere, der ikke deltager på fælles arbejdsdage. Men selvom den gyldige afstemning står i vedtægterne, er det ikke sikkert, at bestyrelsen under en retssag eller fogedsag vil kunne kræve beløbet inddrevet. Ordningen med deltagelse i arbejdsdage skal nemlig også fremgå af foreningens formålsparagraf, som oftest blot vil bestemme, at den har til formål at administrere og drift den pågældende ejendom. Det gør reglen snarere en solidaritetsregel om lighed og retfærdighed blandt beboerne end en egentlig juridisk retningslinje.

Der er endnu ikke set eksempler på en domstolsafgørelse, som kan gøre reglerne om gebyr og arbejdsdage mere tydelige.

Ved skader på arbejdsdagen

Foreningen bør være tilstrækkeligt forsikret, så den kan dække, hvis uheldet er ude. Ved nogle typer arbejde kan det være en god idé, at foreningen tegner en arbejdsskadeforsikring og/eller en kollektiv ulykkesforsikring. Er I i tvivl om I har de rette forsikringer, kan I altid kontakte jeres forsikringsselskab og forhører jer ad.

OBS: Artiklen er oprindeligt fra 2015, men er siden opdateret.

Hvorfor bør foreningen have dørtelefoner?

Fordelen ved at have funktionelle dørtelefoner er først og fremmest, at det er bekvemmeligt. Får du gæster, kan de ringe på døren, og bor du på femte sal, slipper du for at gå ned til stueetagen for at lukke dem ind.

Dertil er den vigtigste årsag, at:

“(…) dørtelefonen er den første barriere til at sikre sig mod tyveri, fordi den fungerer som kontrolværn og adgangskontrol. Det gør det lettere at styre, hvem der kan få adgang til opgangen. Samtidig sender det et signal til potentielle indbrudstyve om, at der er kontrol over, hvem der får adgang,” fortæller Brian de Blanck, ekspert i dørtelefoni hos Mejlshede Gruppen.

Med andre ord skaber dørtelefoni tryghed i ejendomme, og det er en vigtig grund til at anskaffe det, hvis man ikke har det.

Hvilke typer dørtelefoner kan man få?

Der findes flere forskellige løsninger til dørtelefoni. Derfor er der rig mulighed for at vælge netop den løsning, der passer til jeres andelsboligforenings behov.

”Vi anbefaler som minimum at have en audio-løsning,” siger Brian de Blanck.

Kan man opgradere sit eksisterende audioanlæg til en videoløsning?

Hvorvidt foreningen kan opgradere et eksisterende dørtelefonsanlæg til en videoløsning, afhænger af hvilket anlæg I har siddende i forvejen. Har I et gammelt anlæg, vil det formentligt kræve, at I foretager en fuld udskiftning, fordi det ikke kan understøtte de nye reservedele.

“Har I et nyere anlæg, kan der være mulighed for, at I kan få installeret kamera til det og derved få en videoløsning. Man bør dog overveje, hvorvidt det ikke er bedre at foretage en fuld udskiftning. Det kan nemlig være, at jeres nuværende anlæg er ved at udgå – og så kan man ikke få reservedele til det længere. Det giver vi selvfølgelig ærlig rådgivning om, ” fortæller Brian de Blanck.

Hvad skal man have styr på, inden installatøren kommer?

Det er vigtigt, at installatøren har adgang til alle lejlighederne, da dørtelefonerne skal sættes op i hver lejlighed. Tjeklisten for, hvad I skal have forberedt, er ikke så lang:

Og det er en god idé at forberede beboerne i andelsboligforeningen i god tid:

“Vi opfordrer bestyrelsen til at varsle tre uger forud, så der er nogen hjemme til at lukke os ind i lejlighederne. Alternativt kan nøglerne samles sammen af en kontaktperson, som vi henter dem fra,”

Brian de Blanck, ekspert på dørtelefoni hos Mejlshede Gruppen

“Derudover må man meget gerne sørge for, at der er ryddeligt, så vi kan komme til. Jakker må også meget gerne flyttes – vi skal nemlig bore et par huller til dørtelefonen, og vi vil helst ikke støve overtøjet til,” tilføjer han.

Hvor længe tager det at installere dørtelefoner?

Mejlshede Gruppen anslår, det tager én dag per opgang, hvis de får adgang til alle lejligheder på en gang. Desuden afspejler prisen i tilbuddet, at hele opgangen klares på én dag, og de ikke skal gå forgæves i nogle af lejlighederne.

Hvad koster dørtelefoner?

Prisen på dørtelefoner bestemmes af, hvilken løsning I vælger.

Ligeledes er der flere forskellige valgmuligheder at vælge imellem i forhold til udseende. Det kan være, I ønsker en æstetisk flot model i messing, en robust løsning i rustfrit stål, der næsten ikke kræver vedligehold, eller måske en model fra mærket Siedle Vario, som tilbyder modulopbyggede løsninger, der er lette at servicere, og som leveres i mange forskellige farver. Mejlshede Gruppen rådgiver jer gerne til at finde den helt rette løsning til netop jeres bygning og behov.

Husk service på dørtelefonerne

Et essentielt parameter for levetiden på dørtelefonanlæg er, at man sørger for løbende vedligehold. Mejlshede Gruppen tilbyder altid et fast og årligt servicetjek af de anlæg, de sætter op. I forbindelse med servicetjekket bliver murværket fx undersøgt for revner, der kan være katastrofale, da der ikke må komme vand ind bag ved anlægget.

“Jeres andelsboligforening har muligvis allerede et dørtelefonanlæg, som fungerer. Men hvis jeres anlæg er af ældre dato, kan der alligevel opstå udfordringer, når det begynder at fejle. Det er nemlig værd at være opmærksom på, at al teknologi har en udløbsdato, og fabrikanterne med tiden ikke længere tilbyder reservedele til udgåede produkter. Derfor kan det være en fordel at bruge penge her og nu på en løsning, der holder mange år ud i fremtiden,”

Brian de Blanck, ekspert på dørtelefoni hos Mejlshede Gruppen

Martin Eggers, fra TagXperten, er ekspert i at sikre, at andelsboligforeningens klimaskærm er tæt og velholdt. Dette gør virksomheden via blandt andet omfugning af facaden, som sikrer at murværket er tæt.

TagXperten har hjulpet adskillige boligforeninger med facaderenovering af ejendomme – og det er med god grund. ”Kommer der først fugtskader, kan det være en langt mere bekostelig affære at få dem fjernet igen,” siger eksperten.

Hvornår skal andelsboligforeningen renovere facaden?

I takt med at murværket ældes, vil fugerne i facaden også gradvist blive mere porøse. Bliver fugerne porøse, er det blot et spørgsmål om tid, før de falder ud. Ved manglende fuger bliver facaden utæt, og vand kan indtrænge i murværket og skabe fugtskader på klimaskærmen.

Er man gængs andelshaver eller bestyrelsesmedlem, kan det dog være svært at se, hvornår fugerne har tjent deres tid. Det ved TagXperten, og derfor er besøg hos andelsboligforeningen altid fast procedure før tilbud sendes, og arbejdet igangsættes.

”Det er altid fast procedure, at vi skal se ejendommen. På den måde kan vi se, hvilken stand facaden er i. Tid tider kan småreparationer være tilstrækkeligt for en stund. Andre gange skal hele facaden renoveres,” siger Martin Eggers.

Selvom det er en fagperson, som skal give den endelige dom over facadens tilstand, er der alligevel nogle gode forholdsregler, man som andelsboligforening, kan tage, for at sikre facadens stand er god.

”Jeg vil sige, at hvis man har et murværk, der er omkring 40 år og op efter, er det en god idé at få tjekket facaden for revner,” siger Martin Eggers. Han understreger, at det er vigtigt at holde øje med manglende fuger og revner i murværket, da det er et tegn på, at fugerne er i færd med at falde ud – og det kan skade facaden.

”Man må endelig ikke gå og negligere, at der er en fuge, der mangler, for det kan skabe noget, der er endnu dyrere, hvis man ikke får det lavet. Det kan se dyrt ud ved første øjekast at skulle have renoveret facaden, men det beskytter ejendommen. Ligesom man har brandforsikring, og forsikring mod vandskader, så er det her på mange måder også en forsikring mod at få fugt ind i konstruktionen,” siger eksperten.

Lad eksperten stå for facaderenoveringen

Opdager man revner på facaden, er der dog ingen grund til at gå i panik. Og man skal slet ikke selv begynde at gå i gang med at udbedre skaderne, hvis man ikke har kendskab til murværk.

”Jeg ser desværre mange, der har forsøgt at lave reparationer, hvor de vælger en forkert mørtel. Mange gange så går de op i et byggemarked og køber en færdig-blandet pose. Nogle gange er det en forkert mørtel, andre gange er det sågar en cementblanding. Det skaber nogle alt for hårde fuger. Så kommer vi derud, og så kan vi næsten ikke fræse fugen ud uden, at stenene bliver ødelagt. Det gør, at der skal endnu større reparationer til – og det bliver meget dyrere i længden,” forklarer eksperten.

Hvordan forløber processen, når andelsboligforeningen skal have en facaderenovering?

Efter TagXperten har været ude og afdække, hvordan facadens stand er, vil den egentlige proces angående facaderenoveringen igangsættes.

”Når vi har været ude hos foreningen, udarbejder vi et tilbud på facaderenoveringen. Vi aftaler også, hvem der skal stå for at indhente tilbud på et stillads. Nogle foreninger har et firma, de har tidligere erfaringer med, som de gerne vil bruge til stillads. Andre vil gerne have, at vi står for at indhente tilbud på det,” siger Martin Eggers. TagXperten har faste samarbejdspartnere, som de bruger til at stille stillads op.

Den næste del af processen er herefter, at andelsboligforeningen indkalder til et bestyrelsesmøde, og derefter til en generalforsamling. På generalforsamlingen besluttes det, om renoveringen skal foretages.

”Herefter kan vi gå i gang. Er andelsboligforeningen hurtig til at få beslutningen taget, kan vi normalt rykke ud inden for 2-3 måneder fra første besigtigelse – alt afhængig af kalenderen selvfølgelig,” uddyber eksperten.

Hvor længe tager en facaderenovering?

Når håndværkerne kan træde til, forløber processen almindeligvis ganske snorlige, forklarer eksperten. Alt efter, hvor stor en ejendom der er tale om, plejer TagXperten at have mellem 2-4 mand gående på ejendommen.

Tidsplanen for projektet afhænger også af andelsboligforeningens størrelse.

”Hvor lang tid projektet tager, afhænger af hvor mange kvadratmeter der er tale om, og hvor besværligt det er at komme til. Er der mange gesimser og fremspring, kræver det mere arbejde, og det tager længere tid. Men hvis vi antager, der er tale om en standard ejendom med 800 m2 facade, vil den nok tage 6-8 uger at lave alt afhængig af vejret,” siger Martin Eggers.

Og netop vejret kan spille en afgørende rolle, hvis man vælger at få facaderenoveret i vintermånederne. En facaderenovering er nemlig bedst udført, hvis der er over 6-7 grader. Eksperten fortæller, at man principielt godt kan blande mørtlen op med noget sprit, og udføre arbejdet, når det er koldere. Dog er det ikke kutyme hos TagXperten, da det bedste resultat udelukkende vil opnås, hvis man kan bruge mørtlen i sin oprindelige form.

Hvor længe holder en facaderenovering?

En facaderenovering holder længe. Faktisk kan de nye fuger holde lige så længe som de originale fuger. ”Står I med en ejendom fra 1940’erne, som nu trænger til en komplet udskiftning af fuger, ja så vil det være stort set den samme holdbarhed, de nye fuger vil have i fremtiden,” siger Martin Eggers.

Hvordan udføres en facaderenovering?

En facaderenovering indebærer en grundig proces, hvor de eksisterende fuger udfræses og erstattes med nye. Typisk fræses fugerne 2,5 cm ned for at man kan montere den nye fuge. Herefter børstes murværket ned, og der vil være gjort klar til de nye fuger.

”De nye fuger monterer vi med pistoler, som vi kommer mørtel i. De er automatiske og sikrer, at fugerne får det samme tryk hver gang,” siger Martin Eggers. Den automatiske metode, at fuge facaden på, sikrer, at TagXperten afleverer et ensartet udtryk.

Tidligere brugte man et pudsebræt og en murske til samme proces. Dog er de er gamle, traditionelle håndværksmæssige dyder ikke helt borte.

”Når vi har monteret fugerne, sækker vi murværket. Med kartoffelsække pudser vi murværket, som sikrer, at vi får en skarp og ensartet fuge på hele murværket. Til slut bliver stenene renset for overskydende mørtel,” forklarer eksperten. En facaderenovering fra TagXperten kombinerer altså moderne metoder med traditionelt håndværk.

Hvad koster facaderenovering af andelsboligforeningen?

Facaderenoveringens omfang varierer fra forening til forening. Nogle foreninger holder til i store ejendomme med adskillige opgange. Andre er mindre, og huser måske i en enkelt eller to opgange. Større ejendomme har mere facade, hvilket kræver mere arbejde, og derfor koster arbejdet også mere.

”Prisen afhænger meget af typen af ejendom. Er der mange fremspring og gesimser bliver arbejdet mere komplekst. Mange ældre ejendomme, især i København, er lidt specielle, hvor der er en række sten, der kører længere ud end de andre i et fremspring. Der er derfor en masse steder, hvor der skal fræses ud, og det tager bare rigtig lang tid, hvilket vil koste mere,” siger Martin Eggers.

Han understreger desuden, at når TagXperten giver et tilbud på facaderenoveringen, vil den pris, som andelsboligforeningen bliver præsenteret for, for selve murerarbejdet, også være den som afslutningsvist skal betales.

”Vi er lidt mere udfordrede med at komme med en fast pris, når det gælder stillads. Lad os for eksempel sige, at det er besluttet, at facaderenoveringen skal laves inden for et specifikt tidsrum. Så er der nogle dage, hvor det er møgvejr, og ja, der vil vi ikke kunne udføre arbejdet. Det vil så blive dyrere på stilladset, da man betaler dagsleje for sådan et stillads. Men det håndværkermæssige arbejde giver vi altid en fast pris på,” siger eksperten.

Martin Eggers lægger desuden vægt på, at de hos TagXperten aldrig tager depositum for arbejdet. Man betaler udelukkende for det arbejde, der er blevet udført. Det er desuden også muligt at få ratebetaling, da facaderenovering er en dyrere vedligeholdelsespost for andelsboligforeningen.

Gode råd til en velholdt facade

1. Regelmæssig inspektion af klimaskærmen.
2. Hold øje med fugtskader i murværket, da det kan være et tegn på, at fugerne skal udskiftes.
3. Få erstattet løse og ødelagte fuger, når de falder ud eller der opstår revner.
4. Undgå gør-det-selv-reparationer, og lad professionelle håndværkere stå for facaderenoveringen for korrekt udførelse.
5. Brug de rette materialer – den rigtige mørtel er altafgørende for et godt resultat.
6. Planlæg facaderenoveringen i god tid, da det er en stor investering. Sørg for at have en klar plan og budget.

Skræddersyet facaderenovering til jeres andelsboligforening

Foreninger er ikke ens. Derfor er det, som også tidligere understreget, altid fast procedure for TagXperten at besigtige ejendommen, før tilbuddet udarbejdes. Alt fra materialevalg til skadesomfang varierer nemlig fra forening til forening.

”Det er normalt en såkaldt kalkhydrautisk mørtel, som vi bruger til at facaderenovere. Men der er nogle sten, som har bedre af en anden type mørtel. Det kan for eksempel være en gammeldags mørtel. Det er altid en vurdering vi tager derude, fordi der kan vi se, hvilken type sten, ejendommen er bygget af,” siger eksperten.

En kalkhydrautisk mørtel, eller hydrautisk kalkmørtel er en kalkmørtel, som er svagere end en cementmørtel, men mere modstandsdygtig overfor fugt. Derfor er den god til fugning af facader, som skal kunne modstå regn, sne og slud.

Det er ikke atypisk, at facadeeksperterne opdager andre skader på ejendommen end at fugerne er gamle og porøse.

”Når vi gennemgår ejendommen, kan der også være sætningsskader, som vi skal udbedre. Sætningsskaderne laver vi i de fleste tilfælde ved at fræse fugerne ud langs sætningsskaden. Så lægger man et såkaldt tentorstål ind og fuger omkring på ny. Tentorstålet lægger man ind for at sikre, at murværket er stærkt og ikke flækker igen,” siger eksperten.

En anden typisk skade, som TagXperten erfarer findes på facaden, er sålbænke som trænger til en udskiftning.

”Det er ikke alle skader, man kan se, når man gennemgår ejendommen og afgiver et tilbud. Derfor har vi altid løbende dialog med andelsboligforeningen igennem facaderenoveringen. Finder vi noget i forbindelse med renoveringen, som vi vurderer burde laves, fremlægger vi det for foreningen og kommer med en pris på det. Vi går selvfølgelig aldrig i gang, før foreningen har accepteret, at vi udbedrer skaden,” siger eksperten.

Fast kontaktperson gennem renoveringen

For at opretholde en kontinuerlig dialog, TagXperten og andelsboligforeningen imellem, er der altid to faste kontaktpersoner på projektet.

”Vi har en fast kontaktperson ude på pladsen, som er tilgængelig for andelsboligforeningen. Og så er der også mig. Jeg er den, som står for alt det administrative arbejde – og mig kan man altid kontakte, hvis der skulle opstå spørgsmål,” siger Martin Eggers.

Alt efter, hvilke skader der opdages på facaden, skræddersyer TagXperten tilbuddet til andelsboligforeningen – og laver tilføjelser, hvis nødvendigt og det aftales.

Vedligeholdelsesplan for facaden

Eksperten lægger desuden vægt på, at det ikke er alle facadeskader, der kræver at hele facaden skal renoveres med det samme.

”Vi kan lave en plan for ejendommen og renovere facaden i etaper, for at holde klimaskærmen tæt. Typisk laver vi nogle reparationstrin over en periode, det kan være flere år, som skal laves løbende,” forklarer Martin Eggers.

 TagXperten lægger en plan for, hvordan facaden kan vedligeholdes over tid. Det giver også nogle finansieringsmuligheder, da andelsboligforeningen kan planlægge, hvornår i løbet af de kommende år, de skal bruge midler til at vedligeholde facaden.

Han understreger desuden, at andelsboligforeningen kan spare penge ved at pulje projekter.

”For eksempel, hvis taget skal renoveres, kan man gøre det samtidig med facaderenoveringen. Så sparer man penge på stilladset. Det kan der være stor økonomisk fordel i,” afrunder han.

Få eksperter til at facaderenovere andelsboligforeningen

TagXperten sikrer en tæt og velholdt facade, der beskytter jeres ejendom mod vind og vejr i mange år frem. En flot og velrenoveret facade øger både ejendommens værdi og beboernes komfort, samtidig med at den mindsker risikoen for fugtskader.

TagXperten tilbyder professionel rådgivning, en grundig besigtigelse og skræddersyede løsninger tilpasset jeres behov og budget. Erfarne håndværkere arbejder med høj præcision og sørger for at sikre et flot og holdbart resultat til jeres andelsboligforening.

Ring op

Besøg hjemmeside

Send mail

En faldstamme er et lodret afløbsrør, der løber gennem etageejendommen og forgrener sig ud til de enkelte boliger. Dens primære funktion er at opsamle spildevand fra køkken, bad og toilet og lede det videre til ejendommens fælles kloaksystem. Da faldstammen håndterer alt afløbsvand, er det afgørende, at den fungerer optimalt.

Selvom en faldstamme kan holde i op til 80 år, har mange stadig de originale rør fra ejendommens opførelse. Det betyder, at mange bygninger har faldstammer, der nærmer sig slutningen af deres levetid. Tegnene på en defekt faldstamme inkluderer luftgener, tilstopninger og brune aflejringer. Hvis I oplever disse problemer, kan det være tid til at handle.

Ved en defekt faldstamme har andelsforeningerne flere muligheder. Den traditionelle løsning er en komplet udskiftning af hele faldstammen og dens rørforgreninger, men der findes også moderne alternativer såsom rørrenovering. En populær metode er strømpeforing, hvor faldstammen renoveres indefra, så den bliver som ny uden behov for omfattende nedrivning og udskiftning.

Hvorfor er det vigtigt at vedligeholde faldstammer?

Marketingschefen hos Proline Danmark ApS, Jimmi Møller, forklarer:

Det er vigtigt at vedligeholde faldstammen inden skaden sker, som f.eks. at undgå tilstopning korrosion ellers trænger der vand ud i bygningsdele og vægge.

Faldstammen spiller en central rolle i ejendommens afløbssystem og sørger for, at spildevand ledes sikkert væk fra boligen. Hvis faldstammerne ikke vedligeholdes, kan der opstå alvorlige skader, som kan føre til både økonomiske og sundhedsmæssige problemer.

Regelmæssig vedligeholdelse forebygger:

Ved at forebygge og vedligeholde faldstammen i tide kan man undgå dyre reparationer og forlænge rørets levetid betydeligt. Metoder som strømpeforing og relining kan være effektive løsninger til at renovere faldstammer, inden skaderne udvikler sig.

Hvordan vedligeholder man faldstammer?

Vedligeholdelse af faldstammen er afgørende for at undgå tilstopninger, lækager og dyre reparationer. For nyere faldstammer kan man følge producentens vejledning, men for ældre rør kræver det særlige forholdsregler. Marketingschef, Jimmi Møller fra Proline Danmark ApS, kommer med 3 gode råd til vedligeholdelse af faldstammer:

Jimmi Møller fortæller:

Hvis jeres faldstammer er mere end 30 år gamle, anbefaler vi en forebyggende behandling, så I undgår pludselige og kostbare skader.

Strømpeforing som rørrenoveringsmetode

Strømpeforing er en moderne og effektiv metode til at renovere kloakledninger uden behov for omfattende opgravning. Processen indebærer indsættelse af en fleksibel strømpe, typisk fremstillet af polyester eller glasfiber, i det eksisterende rør. Strømpen er imprægneret med epoxy eller silikat, som ved hærdning skaber en stærk og tæt ny foring inde i det gamle rør.

Metoden anvendes primært til kloak- og drænrør, hvor der er behov for at genoprette rørenes funktionalitet og styrke uden at påvirke det omkringliggende miljø. Strømpeforing er særligt velegnet til at reparere revner, utætheder, korrosion og andre skader i rørledninger.

Ud over at udbedre eksisterende skader fungerer strømpeforing også som en forebyggende løsning. Den nye, slidstærke foring forlænger levetiden på rørsystemet markant og reducerer risikoen for fremtidige problemer.

Hvornår bør man vælge strømpeforing frem for udskiftning af faldstammen?

Strømpeforing er et oplagt valg, selv når faldstammen er i rigtig dårlig stand. Hvis røret har revner, sprækker eller større huller, er strømpeforing ofte den bedste løsning frem for en komplet udskiftning, da metoden indebærer indsættelse af en fleksibel foring, der danner et helt nyt, tæt rør inde i det eksisterende.

En ekstra fordel ved strømpeforing er dens lange levetid – metoden sikrer et stærkt og tæt rør med en holdbarhed på op til 100 år.

Hvordan ved man om rørene er egnet til strømpeforing?

De fleste rør kan renoveres med strømpeforing, uanset om de er fra en ældre eller nyere bygning. Det afgørende er ikke alderen på rørene, men deres aktuelle tilstand. En grundig TV-inspektion kan vurdere kvaliteten og identificere eventuelle skader, som kan have indflydelse på, hvilken metode der passer bedst til den enkelte andelsforenings rør.

Beboervenlig strømpeforing af faldstammer

Marketingschef Jimmi Møller fra Proline Danmark ApS, forklarer om de hensyn, de tager til andelsboligforeningens beboere, når de strømpeforer faldstammer:

Når vi udfører strømpeforing af faldstammer i etageejendomme, tilrettelægger vi altid arbejdet med fokus på mindst mulig gene for beboerne. Inden vi går i gang med opgaven, varsler vi altid beboerne i andelsforeningen med et informationsbrev. Hvert projekt vurderes individuelt, så vi kan sikre den mest beboervenlige løsning.

Strømpeforingen tager typisk 3-4 dage, men beboerne kan sagtens blive boende i deres hjem under hele processen. Dog vil afløbene ikke kunne benyttes i arbejdstiden, men der sørges for at finde den bedst mulige løsning, så beboernes dagligdag påvirkes mindst muligt.

Fordele ved strømpeforing:

Strømpeforing af kloak og ventilation

Strømpeforing har i mange år været en foretrukken metode til renovering af kloakker, da der ikke er behov for opgravning ved rørskader eller planlagt vedligeholdelse. Metoden anvendes til rørdimensioner fra 100 mm og helt op til 1000 mm – og i visse tilfælde endda endnu større.

Strømpeforing af ventilation

Strømpeforing af ventilation er en innovativ løsning, der gør det muligt at tætne gamle betonskakte uden at skulle installere nye ventilationsrør gennem etageadskillelserne. Uanset skaktens form kan alle etager forbindes direkte, så boligens installation let kan kobles på. Med de øgede brandkrav er denne metode blevet en attraktiv løsning, da en glasfiberbeklædt kompositstrømpe, afhærdet med damp, sikrer den højeste brandklasse svarende til IE60. Strømpeforede ventilationskanaler har en levetid på mindst 100 år og kan anvendes i både skorstene, affaldsskakter og eksisterende ventilationskanaler i forskellige dimensioner. Sammenlignet med en fuld udskiftning er denne metode langt mere skånsom og effektiv.

3 gode råd:

Reager i god tid:

Få tjekket dine rør, før skaderne opstår. Tidlig indsats kan forhindre dyre og omfattende reparationer.

Tjek dine rør, hvis de er over 30 år:

Ældre rør kan have skjulte skader. En inspektion sikrer, at de fungerer optimalt.

Glem ikke dine afløb:

Vedligehold dine afløb ved regelmæssigt at skylle dem igennem og undgå skadelige kemikalier.

Ikke alle andelsboligforeninger kan omdannes til ejerboliger. Før I går videre, skal I tjekke, om jeres ejendom opfylder lovens krav:

Er I i tvivl? Vores branchepartner, BoFinans, kan hjælpe med at vurdere jeres muligheder. Som uvildige økonomiske rådgivere hjælper de jer med at gennemskue, om det kan betale sig for jer at omdanne til ejerboliger, og om I har muligheden for det.

Kontakt BoFinans og få en gratis og uforpligtende snak med en uvildig økonomisk rådgiver.

Afstemning og beslutning i andelsboligforeningen

Når det er bekræftet, at jeres ejendom kan omdannes, skal der afholdes en generalforsamling i andelsforeningen.

Her kan BoFinans også hjælpe jer med at fremlægge fordele og ulemper, så I kan træffe en informeret beslutning. Kontakt dem i dag.

Finansiering og værdistigning ved omdannelse til ejerbolig

Når en andelsbolig bliver til en ejerbolig, stiger markedsværdien ofte markant – nogle gange med 50 % eller mere.

Hvad betyder det for dig?

Du kan læse mere om fordelene ved at omdanne fra andelsbolig til ejerbolig i vores artikel: Flere tusinde andelsboligforeninger sidder på en guldgrube uden at vide det.

Bankgodkendelse til ejerboliglån – en stærkere forhandlingsposition som forening

Når andelsforeningen beslutter at omdanne til ejerboliger, skal hver beboer godkendes til et ejerboliglån. Her er det en stor fordel at gå i banken som en samlet forening, da det styrker jeres forhandlingsposition og sikrer de bedste lånevilkår.

Hvorfor søge lån samlet?

Det er sværere at blive godkendt til et ejerboliglån, end et andelsboliglån. Derfor kan det være en god idé at få en uvildig økonomisk rådgiver med på på holdet, som kan varetage jeres interesser – og ikke bankens.

BoFinans har mange års erfaring med forhandling af boliglån og kan hjælpe jeres forening med at sikre de bedst mulige lånevilkår. BoFinans hjælper jeres beboere med at forhandle med banken, og giver dem det bedst mulige grundlag for at blive godkendt til ejerboliglån.

Den juridiske proces ved omdannelse til ejerbolig

Når beslutningen er truffet, skal ejendommen juridisk konverteres fra andelsbolig til ejerbolig. Det indebærer:

Her anbefales det, at I har en advokat med ind over, som har god erfaring med få de juridiske aspekter af omdannelsen til ejerbolig på plads. Så er der en væsentlig mindre risiko for ubehagelige overraskelser.

Efter omdannelsen til ejerbolig – frihed og fleksibilitet

Når din bolig er blevet en ejerbolig, får du flere fordele og større frihed:

Hvorfor få altaner?

Det er der mange årsager til. Med en altan kan du få lidt af byen ind i din andelsbolig. Det er et sted, man i ro og mag kan nyde de varme solskinsdage med en god bog og hyggelige aftentimer med sine kære. Og så er altaner et vigtigt parameter, når man skal sælge andelsboligen. Ser man på søgestatistikerne hos forskellige boligsider, viser det sig nemlig, at altaner er det absolut mest efterspurgte hos danske boligsøgende, forklarer Louise Ganci, som er marketingansvarlig hos Danmarks mest erfarne altanfirma, Altan.dk.

Boligsiden Boliga laver opgørelser over, hvad folk søger efter i boligsøgningen. Der ligger altaner nummer et med afstand til nummer to over de sidste 8 år. Altaner er altså det, de boligsøgende søger allermest efter, når de skal finde en bolig.

Marketingansvarlig hos Altan.dk, Louise Ganci 

Se video: En glad altanejer

Kan alle andelsboligforeninger få altaner?

Som udgangspunkt er svaret ja. De fleste kan få altaner – helt uden problemer. 

I visse tilfælde er der lokal lovgivning, som begrænser mulighederne. F.eks. kan jeres ejendom være fredet, hvorfor der ikke må ændres på facaderne. Hvis der ikke er nogen lokal lovgivning, som bestemmer noget andet, er det blot at komme i gang med processen, når det er besluttet ved generalforsamlingen.

Altan.dk har både lavet en guide til det gode altanudvalg samt en guide til at komme sikkert og trygt i gang med et altanprojekt – du finder dem begge her. 

”Der er mange ting man skal tage hensyn til, når man drømmer om altan – lige fra lysindfald og æstetik til størrelse og materialevalg. Helt konkret er det f.eks. afgørende, i bl.a. København, hvor mange vinduer der er i lejligheden, samt hvor langt der er til modstående bygning. Det er nemlig afgørende for, hvor stor altanen kan blive,” forklarer Louise Ganci fra Altan.dk og fortsætter: 

“Altanens placering mod gård eller gade er også afgørende for både størrelse og materialevalg, og sådan er der rigtig mange forhold, som spiller ind. Hos Altan.dk kender vi reglerne ud og ind, og vejledning og forventningsafstemning med vores kunder er en af vores spidskompetencer og mest fornemme opgaver. Det er dog en fordel, hvis man som kunde selv sætter sig ind i altanreglerne i sin kommune og har en klar idé om, hvad man ønsker.”

Der er flere muligheder for, hvor altanerne kan sættes op. I de fleste tilfælde sættes udgangen op et sted, hvor der i forvejen er vinduespartier, som ofte bestemmer bredden på dørspartiet ud til altanen. Det er også muligt at få sat altaner op på gavlen, hvis man har en uudnyttet og bar facade.

Hvilke typer altaner kan man få?

Ønsker man et lille udendørs miljø med plads til gasgrill og et loungeområde eller blot plads til et cafésæt, hvor man kan nyde morgenkaffen og få lidt bymiljø ind i lejligheden, er der rig mulighed for det med en altan. Uanset hvilke behov altanen skal opfylde, er der et bredt udvalg at vælge imellem, som matcher netop din bolig. De fire mest kendte typer er facadealtanen, franske og spanske altaner, samt tagaltanen. 

Se eksempler på altantyperne her:

Hvilke materialer kommer altanerne i? 

Altaner kommer i forskellige afskygninger og med mulighed for tilkøb, som skræddersys efter ønsker og behov i andelsboligforeningen. De typiske materialer er: 

”Og materialerne kan også kombineres. Det vil sige, at man godt kan lave en stålbund med et aluminiumsrækværk. Man kan også lave en betonaltan med stål- eller aluminiumsrækværk. Så det kan kombineres på forskellig vis,” fortæller Louise Ganci. 

Dertil kan man lave forskellige tilkøb. Får man sat en aluminium- eller stålaltan op, er det et oplagt valg med trægulve på, ligesom det kan se flot ud med træhåndlister på rækværket. Træet, der benyttes til både gulv og håndliste, er hårdttræ, der kræver minimal pleje. 

Det er også muligt at få sat sideskærme/gavle op, hvilket kan skærme mod vind og vejr, ligesom sideskærmen kan beskytte privatlivet fra nysgerrige naboer. I nogle tilfælde kan dette være et krav fra kommunen, hvis altanen skal monteres ved skel til naboejendom. 

Hvad koster det at få sat altaner op?

Da ingen bygninger er ens, og de mange muligheder i forhold til altantype, materialevalg, størrelser og udformning er mange, vil prisen på en altan variere fra projekt til projekt. Ligeledes vil prisen også se anderledes ud, hvis der blot skal sættes en enkelt altan op fremfor en hel ejendom – og der er store besparelser at hente, hvis man er 10 eller flere lejligheder på projektet. 

”Opsætning af én til fem altaner er forholdsmæssigt dyrt, men så snart man kommer over 10 altaner i et projekt, så falder prisen meget. Der er nemlig nogle faste omkostninger, der bare skal betales – uanset om der er tale om én eller 100 altaner. Og hvis man ikke er mange at deles om de udgifter, så bliver det dyrere for den enkelte. Det kan altså derfor være en rigtig god idé at tale sammen i foreningen om, om der er flere, der ønsker altaner,” forklarer Louise Ganci. 

Hvem søger byggetilladelserne til altanerne?

Et krav til altanopsætning er en byggetilladelse, som der desværre ofte kan være lidt ventetid på. I Frederiksberg Kommune kan der f.eks. være op til over et års ventetid på godkendelse af byggetilladelser til facadealtaner, mens der i Københavns Kommune i gennemsnit er 3-5 måneders ventetid. I de fleste tilfælde står håndværkerfirmaet for ansøgningen til kommunen – det gør Altan.dk også.

”Vi søger om byggetilladelsen. Vi siger gerne, at når man har indgået aftalen med os, så kan man bare læne sig tilbage og vente på, at vi kommer og monterer altanen. Det er selvfølgelig ikke helt rigtigt – der er noget koordinering ind imellem, og vi forsøger at holde vores kunder så godt orienteret omkring udviklingen i projektet som muligt. Men vi klarer det hele fra første besigtigelse til montagen af altanen,” siger Louise Ganci. 

Hvad skal andelsboligforeningen selv have styr på inden altanopsætning? 

Det er en god idé, at andelsboligforeningerne sammensætter et altanudvalg, der er ansvarlige for at undersøge, hvem og hvor mange der ønsker altaner til deres lejlighed, samt koordinere arbejdet med altanfirmaet og stå for kommunikationen til de øvrige andelshavere. Udover det klarer altanfirmaet resten. 

Hvor lang tid tager opsætning af altaner? 

De fleste har måske en idé om, at selve opsætningen af altaner er en langsom og tung proces. Men faktisk går det langt hurtigere, end man skulle tro. Så snart byggepladsen er etableret på adressen, estimerer Louise Ganci, at Altan.dk skal bruge omkring 3,5 dag per altan. Desuden benytter Altan.dk arbejdsplatforme, hvorfor der ikke er behov for stilladser. På den måde slipper kunderne for at have stilladser stående foran deres vinduer i lange perioder. Så snart én opgang har fået sine altaner op, flyttes platformen videre til næste ranke. 

”Det går ret hurtigt, når vi først går i gang med at montere altanerne. Vi bruger jo de her arbejdsplatforme, så vi fylder ikke så meget som stilladser. Så det er en relativt lille byggeplads. Men vi skal selvfølgelig have plads til materialer og vil nok komme til at spærre nogle parkeringspladser og fylde lidt i porten. Men alle de ting tager vi også hånd om i dialog med beboerne for at finde den bedste løsning. Og det plejer at forløbe ret smertefrit,” fortæller Louise Ganci. 

Se video: Nye smukke altaner på Rahbekshus, Frederiksberg

Udskiftning af ældre altaner 

Hvis jeres ejendom har betonaltaner, der er mere end 50 år gammel, er det en rigtig god idé at få foretaget et eftersyn af denne. I 1890’erne frem mod 1950’erne var det nemlig meget udbredt at sætte betonaltaner op med udliggerjern, og netop denne type konstruktion kan der være fare for nedstyrt. Og netop det skete i både 2018 på Nykøbing Falster og 2020 i Kolding. 

Teknologisk Institut har fundet frem til, at der hænger godt 50.000-100.000 med lignende konstruktioner i Danmark. Udfordringen er, at udliggerjernet kan erodere med tiden. Styrter en altan ned, kan det være dyrt, da forsikringen i mange tilfælde ikke dækker, fordi det kan anses som værende manglende vedligehold. 

Viser det sig, at jeres altaner er i så dårlig stand, at de skal udskiftes, hjælper Altan.dk også med dette. Processen er næsten den samme som ved nyetablering, dog med en tilføjelse af nedtagning af de gamle altaner, før montagen af de nye kan påbegyndes.

I mange tilfælde er disse gamle, slidte og usikre altaner heller ikke særligt store eller brugbare. Det kan derfor være en god idé at kigge ind i en udvidelse af altanerne. Ofte kan man på den måde både få en større, flottere og mere brugbar altan ved en udskiftning – samtidig med at du med ro i maven kan benytte den. 

Starter I med at kigge på materialer, får I skabt et solidt fundament for resten af projektet, og I kan dermed sikre, at jeres fremtidige tag matcher jeres ønsker til praktik og æstetik i mange år frem. Med Mads Henrik Laursen, konsulent hos Randers Tegl A/S, der er Andelportal.dks branchepartner i tagentrepriser, ser vi nærmere på en særlig populær tagtype, nemlig tegltaget.

Råd: Start ved materialevalg

Mads Henrik Laursen fra Randers Tegl fortæller, at man bør se et nyt tag som en investering i foreningen – og nærmere en investering i både ejendommens udseende, værdi og fremtid. Og for at skabe de mest optimale vilkår for sin investering, bør man starte ved materialevalg. For et nyt tag skal ikke kun beskytte ejendommen mod vind og vejr, men også harmonere med ejendommens karakter, arkitektur og stil. 

Jeres valg af materiale sætter rammerne for resten af projektet

Typen af tag, I vælger at gå med, har stor betydning for det videre forløb, både økonomisk og rent praktisk. Nogle tagtyper, som tegl, er tungere end andre, og det er ikke alle tagkonstruktioner, der kan bære vægten af tungere tagtyper. Vælger I derfor en tungere tagtype, skal det undersøges, om tagkonstruktionen skal forstærkes – skal den det, skal det arbejde naturligvis klares, inden jeres nye tag lægges. 

Det handler om ejendommens karakter

Som sagt udgør taget en væsentlig del af ejendommens samlede udtryk. Ved at kigge på materialer som noget af det første, sikrer I, at taget harmonerer med bygningens arkitektur og nærområdets stil.

Som Mads Henrik Laursen fra Randers Tegl minder om, så vælger man tag for de næste mange årtier, og man bør derfor vælge et tag, der passer godt til både ejendommen og nærområdet.  

Tænk holdbarhed og vedligeholdelse ind fra start

Der er ret stor forskel på forskellige tagtypers holdbarhed. Hertil skal visse tagtyper vedligeholdes hyppigere ift. andre. Det er derfor smart at tænke holdbarhed såvel som vedligeholdelsesbehov tidligt i processen, for så kan foreningen tage højde for både nutidige og fremtidige budgetter.

Tegltaget: Et klassisk tag

Der er i dag mange muligheder, når det kommer til tagtyper, men en klassiker, der har pyntet det danske landskab i mange år, er det populære tegltag, som vi her ser nærmere på.

Tagsten i ægte tegl er en fast bestanddel af dansk byggestil og kulturarv. At vælge tegl til sit tag er derfor at vælge en klassiker – der fortsat er et af de mest populære materialer inden for tagbelægning. Tegl kombinerer æstetik, holdbarhed og praktiske fordele, hvilket gør det til et oplagt valg for mange boligejere, herunder foreninger.

Det er især de røde tegl, der er velkendte og pryder mange tagrygge. Og det er ikke uden grund, at tegltaget er populært. Et tegltag, der er lagt ordentligt, er nemlig utrolig hårdført, har lang holdbarhed og holder sig flot i mange årtier. For eksempel har tegl fra Randers Tegl en holdbarhed på helt op til 100 år. Det betyder, at man i mange årtier ikke skal bekymre sig om at skulle udskifte taget – og det gør tegl til en langsigtet og tidløs investering.

“En anden stor fordel er, at et tegltag ikke skal vedligeholdes. Og det er jo modsat andre tagtyper. Så mens foreningen skal tænke på rengøring og vedligehold ift. trappeopgange og andet, skal de ikke det med et tegltag,” forklarer Mads Henrik Laursen fra Randers Tegl og tilføjer, at det bare skal lægges efter forskrifterne og så er det dét.

Tagsten i ægte tegl fra Randers Tegl

Tagsten i ægte tegl fra Randers Tegl et trygt valg. Virksomheden har nemlig været en del af dansk byggekultur siden 1911 og er derfor en af landets ældste producenter af tegltagsten. For at skabe stærke smukke tagsten, der opfylder nutidens krav til klima- og vejrforhold, forener Randers Tegl de traditionelle teknikker, brugt til at skabe tagsten i århundreder, med moderne teknologi. Processen er derfor både gennemtænkt og gennemtestet. 

Drømmer jeres forening om et tag, der udstråler dansk byggetradition, er det røde tegltag et oplagt valg. For foruden at være utroligt stærkt, solidt og vejrbestandigt, skaber et tegltag et tidløst udtryk, der harmonerer og understøtter bygningens oprindelige udseende og autenticitet.

Se eksempler på tage i ægte tegl her:

Kan vores forening få et tegltag? 

I princippet, ja. Det er dog muligt, at jeres tagkonstruktion skal forstærkes. Ikke alle tagkonstruktioner kan klare vægten af tunge tagtyper – og så vil man ikke uden videre arbejde ‘bare’ kunne lægge en tungere tagtype som tegl på ejendommen. Foreningens tagkonstruktion ville skulle forstærkes, så den kan klare vægten af det tunge tag. 

Desuden kan der være lokale byggekrav eller servitutter, som går ind og dikterer, om I kan få en bestemt tagtype. Samtidig er det værd at tænke ind, at jeres valg skal passe ind i nærområdet. Et klassisk tegltag vil dog ofte passe fint ind.

Sådan kommer I i gang:

Som sagt er et tagprojekt et større projekt, og der skal derfor en del planlægning til. Det handler om at få styr på de praktiske detaljer – som at finde den rette håndværker, få lagt en plan for projektet og sikre, at alle beboere er on board, når det kommer til de forskellige faser af projektet. 

Vigtige faser:

Har vi brug for og råd til at skifte tag?

Før I opstarter det store tagprojekt, bør I få undersøgt om det er nødvendigt – eller om I kan nøjes med småreparationer hist og her på taget. Det vil en fagperson kunne afgøre for jer. Hertil skal I finde ud af, om I har råd til at udskifte taget. Det kan være en idé at sætte jer sammen og tale økonomi.

Vælg tagmateriale

Find inspiration sammen, og vælg noget, der både passer til ejendommen og til jeres drømme – og som kan holde til både vind og vejr i mange år.

Vælg håndværker

Find en håndværker, der ikke kun er dygtig, men som forstår jeres behov og ønsker. Det er altid fornuftigt at indhente flere tilbud og høre andre foreninger, om de har gode erfaringer med håndværkere.

Underskriv kontrakten

Nu skal der styr på detaljerne. En klar kontrakt gør, at alle er trygge og informerede omkring processen. 

Udførsel af arbejdet

Arbejdet skal udføres. Hold gerne kontakt med håndværkerne, så alle er på samme side. Når arbejdet er færdigt, kan I fejre det flotte resultat – og nyde godt af jeres nye tag i mange år fremadrettet.

Når opgangen begynder at vise tydelige tegn på slitage, og dens egenskaber ikke fungerer som de skal, er det formentlig tid til at Foreningens trappeopgang bruges dagligt af både beboere, gæster, post- og pakkebude og måske kæledyr. Den udsættes derfor for megen trafik, der gør, at slid og skader hurtigt sætter deres præg.

Når opgangen begynder at vise tydelige tegn på slitage, og dens egenskaber ikke fungerer som de skal, er det formentlig tid til at udbedre skaderne og modernisere. Og husk – ved at tage hånd om problemerne i god tid undgår I, at mindre skader forandrer sig til større og dyrere reparationer.

Identificer skader og mangler

Starten på en vellykket renovering er at vurdere mangler og skader og identificere, om der er forhold, der skal rettes op på, for at opgangen bedre kan indfri jeres behov. Det er en god idé, at I tænker langsigtet, så I får valgt materialer og løsninger, der holder mange år frem.

Start med en grundig gennemgang af trappeopgangen. Skaller malingen eller er den falmet? Er gelænderet i god stand? Er trinene slidte? Glatte?

Men fokuser ikke kun på synlige skader, men ligeledes på funktionalitet. Er opgangen sikker og er der nok belysning – eller kan der optimeres på den front? Det kan være smart at få input fra beboerne, så fællesskabets behov imødekommes.

Omfanget af arbejdet afhænger af, om I ønsker at få udført kun en kosmetisk renovering eller om der er behov for en større renovering af f.eks. elinstallationer, trappetrin og/eller gelændere.

Husk: Renoveringen af opgangen skal naturligvis godkendes af generalforsamlingen.

Malerarbejde

Maling af opgangen er en god måde at friske trappeopgangen op på – om det drejer sig om små forbedringer eller en total opfriskning. Er der blot behov for at pletmale mindre områder, vælger mange andelsboligforeninger selv at stå for arbejdet på en arbejdsdag.

Er der derimod tale om et større malerprojekt, der omfatter hele opgangen eller flere dele af den, anbefales det at hyre en professionel maler. En erfaren maler mestrer teknikkerne og har de rette materialer til at varetage større malerprojekter og kan derfor sørge for, at jeres forening får et flot resultat, der holder i mange år frem.

Gode råd til malerarbejdet

Mal paneler eller nederste del af væggen i en mørkere farve

Dette kan hjælpe med at skjule smuds og slid, der naturligt opstår i områder med høj trafik, som langs paneler eller nederst på væggen. En mørkere farve skaber også en flot kontrast til de lysere farver på de øvrige vægge og giver dybde til rummet

Brug farver til at skabe zoner              
Har jeres opgang mange etager, kan I overveje at bruge forskellige farvenuancer til at markere hver etage. Dette kan gøre det nemmere for både beboere og gæster at orientere sig.

Vælg slidstærke malinger                     
Anvend vaskbar og slidstærk maling. Opgangen er særligt udsat for skidt og møg, og malingen skal derfor kunne klare hyppig rengøring. En vaskbar og slidstærk maling gør det lettere at vedligeholde opgangen og holde den pæn over tid.

Test farverne først           
Det kan være en god idé at teste farven af, I ønsker, inden i går i gang med hele væggen. Lyset og rummets proportioner kan nemlig ændre, hvordan farven opleves, når først den kommer på væggen.

Indhent tilbud på malerarbejde

Renovering af trappetrin og gelændere

I mange opgange består gulvet af linoleum, som er et populært valg på grund af dets slidstyrke, skridsikkerhed og rengøringsvenlighed. Men som tiden går, og det udsættes for konstant brug, vil det begynde at miste sin oprindelige glans og få et kedeligt, gråligt skær. Slitage opstår ofte langs kanterne og i de områder, der udsættes for mest trafik, såsom trapper og indgangspartier. Disse steder kan også få synlige skader som hakker eller sprækker, der både forringer opgangens udseende og funktion.

Begynder trappetrinene at fremstå slidte, glatte eller på anden vis usikre, er det også tegn på, at det kan være på tide at kigge ind i udskiftning eller renovering. Det samme gælder ødelagte forkantskinner, der sidder løst eller stikker op, samt gelændere, der er løse eller er begyndt at ruste.

Det er vigtigt, at foreningen hurtigt udbedrer sådan slitage og skader. På den måde opretholder foreningen både sikkerheden og komforten. Hertil vil en renovering bidrage til at opgangen får et friskt og indbydende udtryk.

Belysning

Belysning spiller en vigtig rolle for både stemningen og funktionaliteten i trappeopgangen. En velbelyst opgang gør det ikke kun lettere og mere sikkert at færdes, men kan også skabe en mere behagelig atmosfære for både beboere og gæster.

(Energi-)effektiv belysning

Har I ikke udskiftet pærerne i opgangen i mange år, er det oplagt at starte her – både ift. at opgradere belysningen i opgangen og sikre en mere energieffektiv belysning. Det er vigtigt, at der er ordentlig belysning i opgangen, så beboere og gæster kan orientere sig og færdes sikkert. Derfor, er der en eller flere lamper, der lyser utilstrækkeligt, flimrer, den/de, eller slet ikke virker, skal der naturligvis tages hånd herom.

Vil jeres forening tænke energioptimering ind, bør I vælge LED-pærer. LED-belysning er en energieffektiv løsning og derfor en oplagt måde at sikre ordentlig belysning i opgangen samt reducere elforbruget. Der er rigtig mange muligheder indenfor LED-belysning, så I kan vælge mellem et varmt, hyggeligt lys eller en mere kølig og praktisk belysning afhængigt af opgangens stil og behov.

Sensorer og timerstyring

Vil I optimere endnu mere, kan I kigge ind i sensorstyring. Mange foreninger vælger at installere sensorer, der kun tænder, når der er behov for det. Bevægelsessensorer reagerer på bevægelse, og tænder derfor belysningen ved, ja, bevægelse, mens dagslyssensorer måler på mængden af naturligt lys i et område, og tænder belysningen, når mængden når en vis, lav, værdi. Hertil er timerstyring ligeledes en smart, mange tyer til. Timerstyring af belysningen gør det muligt for jer at indstille belysningen til at tænde på en bestemt tid på dagen – samt slukke igen.

Dørtelefonanlæg

Mange foreninger finder det oplagt at få dørtelefoner – eller opgradere de eksisterende – når de er i gang med renoveringen af trappeopgangen. Dørtelefoner er en praktisk løsning, der øger sikkerheden. Dørtelefoner gør det nemlig muligt for beboerne at kommunikere med gæster eller postbuddet, uden at skulle åbne døren.

En fælles beslutning

Renoveringen af trappeopgangen er en beslutning, der træffes i fællesskab af foreningen, og det er derfor vigtigt, at alle beboere inddrages i processen. På den måde baseres beslutningen om renoveringen af opgangen på en grundig vurdering af opgangens stand, beboernes ønsker og de praktiske og økonomiske rammer, der er til rådighed.

Det er en god idé at arrangere møder, for da kan alle dele deres input og tanker om, hvilke områder der trænger mest til opgradering. Det kan være alt fra trappetrin og gelændere til belysning og dørtelefonanlæg. Ved at inddrage beboerne føler alle sig hørt, og beslutningerne træffes på bedste grundlag.

Råd: Lad entreprenørfirmaer varetage større renoveringer

Afhængig af det specifikke arbejde og omfanget af renoveringen, kan jeres behov for håndværkere variere. Er der tale om et mindre projekt som maling eller reparation af små skader, kan foreningens beboere vælge at udføre arbejdet selv på en arbejdsdag. Men omfatter renoveringen større arbejde som udskiftning af gulvbelægning, trappetrin eller gelændere, vil der typisk skulle inddrages en eller flere håndværkere og muligvis fra forskellige faggrupper.

Når det gælder større renoveringer, kan det være fornuftigt at alliere sig med et entreprenørfirma, der kan stå for hele renoveringen, fra start til slut. Entreprenørfirmaer tilbyder ofte rådgivning i forhold til valg af materialer, teknikker og løsninger, der passer bedst til netop jeres behov. Ved at vælge et professionelt firma til jeres renovering slipper I for at skulle koordinere flere forskellige håndværkere og kan i stedet få én samlet løsning. Andelsportal.dk har et landsdækkende netværk af håndværkere, som kan hjælpe jeres forening i mål med renoveringen.

Hvad er en andelsbolig?

En andelsbolig adskiller sig fra en ejerbolig, da man ved en andelsbolig køber sig til et medejerskab i en andelsboligforening – og ikke er den faktiske ejer af boligen, som ved en ejerbolig. Andelsboligforeningen ejer selve ejendommen, og man får, ved at købe sig ind i foreningen, brugsret over en andelsbolig. Det betyder også, at man får andel i foreningens formue og overskud, men også gæld og udgifter. Desuden bliver man en del af et fællesskab, hvor man får indflydelse på beslutninger om alt fra drift til vedligeholdelse.

Værd at vide om at bo i andelsbolig

Da man som andelshaver ikke ejer andelsboligen, men har råderet over den, er der nogle andre forpligtigelser og regler, man som andelshaver er ansvarlig for at håndhæve for at kunne være en del af andelsboligforeningen.

Vedtægter

Er man del af en andelsboligforening vil man også skulle følge de vedtægter, som er bestemt for andelsboligforeningen. Vedtægterne er det regelsæt, som er for foreningen – selvfølgelig sammen med den lovgivning, som gælder på området. Det er vigtigt, at man som andelshaver overholder vedtægterne. Man kan, hvis man groft misligholder sine forpligtelser gentagne gange, ende med at blive ekskluderet af andelsboligforeningen.

Generalforsamling

Som andelshaver har man også en stemme på generalforsamlingen, der er den højeste myndighed i andelsboligforeningen. Det er her, der træffes beslutninger om andelsboligforeningen – og du som andelshaver kan have indflydelse på den fremtidige drift af foreningen. Generalforsamlingen afholdes hvert år. Skal der tages en beslutning i foreningen om en hastesag kan der indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling.

Boligafgift

Man skal som andelshaver betale en månedlig boligafgift, også kaldet boligydelse, til andelsboligforeningen. Den fungerer som en form for husleje, som går til at dække foreningens udgifter herunder blandt andet administration, lån, drift af ejendom og fællesområder.

Boligafgiften varierer alt efter, hvilken andelsboligforening man er bosiddende i. Er du på jagt efter en andelsbolig, er det en fordel at undersøge boligafgiften, før du køber dig ind i en forening. Jo lavere boligafgiften er, desto mindre gæld har andelsboligforeningen ofte. Det er også en god idé at undersøge, om der er planlagt større renoveringer af ejendommen, da nye lån, for eksempel til tagudskiftning, kan påvirke boligafgiften.

Andelsboligforeningens økonomi kan påvirke dig

Da man som andelshaver køber sig ind i en forening, kommer man også til at hæfte for den økonomiske situation andelsboligforeningen er i. Dette påvirker boligafgiften, altså hvor mange penge du skal betale månedligt til andelsboligforeningen. Når man er på jagt efter sin første andelsbolig, er det derfor vigtigt, at man undersøger eventuelle faresignaler, der kan være for at boligafgiften vil stige.

• Gældssats på mindre end 10 procent – meget sund, men meget usædvanlig
• Gældssats mellem 10 og 30 procent – meget sund, men usædvanlig
• Gældssats mellem 30 og 50 procent – sund og meget almindelig
• Gældssats over 50 procent – høj risiko, skærp opmærksomheden

Arbejdsdag

Mange andelsboligforeninger afholder én eller flere årlige arbejdsdage, hvor beboerne i fællesskab løser vedligeholdelses- og renoveringsopgaver på foreningens fællesarealer og udemiljø. Derfor skal du være forberedt på, at du som kommende andelshaver kan være påkrævet at møde op til disse arbejdsdage. Det kan være udfordrende i nogle andelsboligforeninger at få andelshaverne til at møde op til arbejdsdagene, hvorfor flere indfører bødestraf for udeblivelse.

Hvor kan jeg købe en andelsbolig?

Er du på jagt efter en andelsbolig kan det være en lettere udfordrende mission. Modsat ejerboliger, som kan findes via en ejendomsmægler, bliver kun en mindre andel af landets andelsboliger sat til salg hos en ejendomsmægler. Den store efterspørgsel på andelsboliger, især i de større byer, gør, at der i mange tilfælde allerede er fundet en køber til andelsboligen, før den når at blive sat til salg hos en ejendomsmægler. Ofte bliver andelsboligen solgt via ventelister ellers sælger andelshaveren selv, hvilke kan gøres på flere måder.

Online markedspladser

Et populært sted at sælge sin andelsbolig er på en onlinemarkedsplads, som eksempelvis Den Blå Avis (DBA) eller Facebook Marketplace. Er du på jagt efter en andelsbolig er dette altså et oplagt sted at lede. Der kan være mange om buddet, så det er en fordel at have en ansøgning liggende. Det er en god idé at modificere den, så den passer til den bolig, man sender en ansøgning afsted til.

Sociale medier

Mange andelshavere vælger også at sælge deres andelsbolig via deres sociale medier. Især Facebook-grupper er et godt værktøj til at sælge selv, og derfor et sted der er værd at lede, hvis du er på jagt efter en andelsbolig.

Hvordan er købsprocessen for en andelsbolig?

Når man køber sig ind i en andelsboligforening, forløber processen også anderledes, end hvis du havde investeret i en ejerbolig. Får du mulighed for at købe en andelsbolig, og du har undersøgt foreningen og vil gå videre med processen, er det først og fremmest relevant at andelsboligen er gennemgået af en uvildig vurderingsmand. De kan nemlig afdække, om der skulle være eventuelle fejl og mangler i andelsboligen, som skal trækkes fra prisen. Det samme gælder for en vurdering af el- og VVS-installationerne.

Beslutter du, at den pågældende andelsbolig er noget for dig, kan du gå videre med købsprocessen. Har du spørgsmål til andelspris, boligydelse og om det er en god handel du er ved at lave, er det fordelagtigt at tage kontakt til en neutral rådgiver. En neutral rådgiver til prisrelaterede spørgsmål kan være en økonom, mens en jurist vil være en ideel rådgiver til juridiske spørgsmål.

Når dig og sælger er blevet enige om en pris, herunder også en pris for løsøre, kan I få udarbejdet en overdragelsesaftale, som indeholder alle vilkår for handlen. Andelsboligforeningens bestyrelse skal typisk godkende overdragelsen. De sikrer, at køber er bekendt med foreningens regler og vedtægter. Har du finansieringsdelen i hus, betales købssummen til andelsboligforeningens bestyrelse. De står for at udbetale beløbet til sælgeren efter at have modregnet eventuelle tilgodehavender.

Ved overdragelse af andelsboligen, skal der også foretages en såkaldt transportpåtegning. Her bliver den eller de nye andelshavere noteret på andelsbeviset som et bevis på, at overdragelsen af andelsboligen er i orden.

Disse dokumenter skal du have, når du vil købe en andelsbolig

• Andelsboligforeningens vedtægter.
• Seneste årsregnskab og budget for andelsboligforeningen.
• Referat fra de seneste generalforsamlinger – både den ordinære generalforsamling og eventuelle ekstraordinære generalforsamlinger.
• Vedligeholdelsesplanen, hvis den er udarbejdet for foreningen.
• Ejendommens energimærkning.

Hvordan er prisen på andelsboliger sammensat?

Den maksimale værdi man må tage for en andelsbolig bestemmes af en såkaldt andelskrone, som fastsættes hvert år på generalforsamlingen. Det er værdien af andelsboligforeningens ejendomme, gælden i foreningen og øvrige aktiver, som afgør hvilken værdi andelskronen skal være. Når man beregner andelskronen, vil regnestykket være således:

(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) /
oprindelige indskud fra alle andelshavere = andelskronen

Værdien af andelsboligforeningens ejendomme kan bestemmes ud fra forskellige vurderingsmetoder. Tidligere brugte mange andels boligforeninger den offentlige vurdering til at værdiansætte andelsboligforeningens ejendomme. Den offentlige vurdering har dog været fastfrosset siden 2012, og derfor er der færre, som stadig bruger denne, men som i stedet er overgået til en valuarvurdering. Ved en valuarvurdering fastsættes den kontante handelsværdi af andelsboligforeningen. Vurderingen er gældende i 42 måneder – svarende til tre regnskabsår. Anskaffelsesprisen er også en måde at fastsætte ejendommens værdi på. Det er den værdi, som ejendommen havde, da den blev købt.

Vidste du?

Andelsboliger er underlagt den såkaldte maksimalprisbestemmelse, der blev indført i 1979 for at skabe en boligform, som udgør et økonomisk attraktivt alternativ til ejer- og lejeboliger.

Sådan kan du få finansieret din andelsbolig

Der er flere lånemuligheder, når du står og skal købe din første andelsbolig. Du kan vælge et andelsboliglån med variabel rente, hvor månedlige ydelser kan variere afhængigt af renteudviklingen – enten stige eller falde. Denne løsning kan være attraktiv, hvis du er komfortabel med udsving i dine udgifter og potentielt vil have gavn af lavere renter i nogle perioder.

Ønsker du i stedet mere stabilitet i din økonomi, kan du vælge et forrentet lån. Her låses renten i en periode på 1-10 år. Med denne type lån kender du dine faste udgifter i låneperioden, hvilket kan give dig en større økonomisk tryghed i hverdagen.

Hvis du vælger et lån med variabel rente, har nogle banker også muligheden for at tilknytte en opsparings- eller lønkonto med en attraktiv rente, hvilket kan give dig ekstra værdi af din opsparing. Dette kan være en fordel, hvis du ønsker fleksibilitet i din økonomi og samtidig mulighed for at forrente dine penge på fordelagtige vilkår.

Renovering af andelsboligen

Selvom du som andelshaver køber dig ind i forening og ikke ejer andelsboligen, er det stadig muligt at udføre forbedringer i boligen. Er boligen altså ikke lige som du drømmer om, kan du renovere den – også selvom du ikke er ejer.

Førend en renovering igangsættes skal der indhentes tilladelse fra bestyrelsen. I mange andelsboligforeninger skal renoveringer meldes til bestyrelsen senest tre uger før arbejdet igangsættes. Det er altid en fordel at læse vedtægterne eller forhøre sig hos bestyrelsen omkring foreningens regler, inden man igangsættes en renovering.

I nogle tilfælde kan der også være krav om byggetilladelse fra kommunen, som skal kunne fremlægges til bestyrelsen.

Når man renoverer sin andelsbolig, kan man ofte inkludere den værdi, som bliver fastlagt i forbedringerne til den samlede værdi af andelsboligen. Dog er det vigtigt, at man dokumenterer omkostningerne, så dokumentationen er klar, hvis du en dag vil sælge boligen. Ved et salg vurderes forbedringer og eventuelle mangler typisk af foreningen eller en professionel vurderingsmand, som fastsætter værdien af forbedringerne ud fra dine udgifter.
De forbedringer man foretager af andelsboligen afskrives over tid. Dette skyldes naturlig værdiforringelse. Afskrivninger varierer mellem foreninger og afhænger af forbedringernes type. For eksempel afskrives hårde hvidevarer ofte over 10 år, mens badeværelsesfliser kan have en længere afskrivningsperiode.

Mange bygninger i Danmark er opført i en tid, hvor energibesparelser ikke var en prioritet, og det resulterer i et højt energiforbrug i dag. For flere andelsboligforeninger kan det betyde høje varmeregninger, da bygningerne er dårligt isolerede. Samtidig kan der opleves træk, kulde og andelshaverne kan have svært ved at opretholde en behagelig temperatur, især i vintermånederne. Heldigvis kan dette afhjælpes gennem efterisolering.

Efterisolering er en investering, der ikke kun forbedrer komforten i bygningen, men også kan reducere opvarmningsomkostningerne betydeligt. Den isolering, der benyttes i dag, holder hele bygningens levetid, og investeringen er ofte tjent hjem inden for få år.

Hvor bør andelsboligforeningen isolere?

Det varierer fra andelsboligforening til andelsboligforening, hvilke energirenoveringer, der er mest fordelagtige at gå i gang med. For at opnå det maksimale udbytte af en energirenovering kan andelsboligforeningen overveje at isolere flere kritiske områder af bygningen. Hvert område spiller en vigtig rolle i at reducere varmetab og sikre en lavere energiregning.

Isolering af etageadskillelser

En effektiv isolering af etageadskillelser kan reducere varmeudslip mellem etagerne og forbedre både lydisoleringen og indeklimaet for beboerne. Det hjælper med at holde varmen i de opvarmede rum og kan reducere unødvendig opvarmning af ubenyttede områder.

Facadeisolering

En af de mest effektive måder at reducere energiforbruget på er ved facadeisolering. Uden ordentlig isolering kan bygningens vægge miste store mængder varme, hvilket kræver mere energi til opvarmning. Facadeisolering forbedrer ikke kun energieffektiviteten, men kan også modernisere bygningens udseende.

En af fordelene ved udvendig efterisolering med facadebatts er, at isolatøren undgår at skulle ind i boligerne og flytte el- eller VVS-installationer. Derfor vil arbejdet ikke forstyrre andelshaverne, som kan blive boende i deres andelsboliger, mens det udføres.

Hulmursisolering

Hulmursisolering er en nem og effektiv måde for andelsboligforeningen at reducere varmetab og opnå lavere opvarmningsomkostninger. Ved at fylde hulmuren med ROCKWOOL granulat forbedres boligkomforten, da kolde, trækkende vægge undgås. Denne type isolering er økonomisk fordelagtig, da investeringen typisk er tjent hjem inden for 4-5 år gennem besparelser på varmeregningen.

Arbejdet udføres udefra, så andelshaverne ikke forstyrres, og kan gennemføres hele året rundt.

Efterisolering af tag og loft

En stor del af varmen i mange bygninger slipper ud gennem tag og loft, hvilket gør disse områder afgørende at efterisolere, hvis man vil forbedre ejendommens energieffektivitet. Efterisolering af disse steder reducerer ikke kun varmetab og forbedrer indeklimaet, men kan også være en af de mest omkostningseffektive investeringer for en andelsboligforening. Selvom det kan tage nogle år at tjene investeringen hjem, vil foreningens beboere kunne opleve mindre træk og en mere stabil temperatur året rundt.

På lang sigt vil lavere varmeregninger gavne foreningens økonomi, og ejendommens værdi vil ofte stige som følge af de energibesparende forbedringer.

Efterisolering af fladt tag (built-up)

Flade tage, kendt som built-up tage, har som regel tagpap som tagdækning og mangler et loftrum. Der findes flere efterisoleringsmuligheder, både udvendigt og indvendigt, samt ved brug af indblæst isoleringsmateriale.

Udvendig efterisolering af fladt tag

Udvendig isolering anbefales at udføres med ROCKWOOL Underlag Energy i kombination med ROCKWOOL Hardrock Energy, som ændrer konstruktionen fra et koldt, ventileret tag til et varmt, uventileret tag. Det er vigtigt at kontrollere, at den eksisterende tagpap er tæt, da den skal fungere som dampspærre for at forhindre fugt i at trænge ind i isoleringsmaterialet. Denne løsning er effektiv til at reducere varmetab og forlænge tagets levetid.

Indvendig isolering af fladt tag

Alternativt kan man isolere indvendigt med ROCKWOOL Flexibatts 37. Ved denne metode er det vigtigt at sikre, at konstruktionen er tilstrækkelig luft- og damptæt. Hvis dette ikke er tilfældet, bør man installere en dampspærre eller dampbremse for at undgå fugtskader på konstruktionen og indeklimaet.

Efterisolering med granulat

En tredje metode er at indblæse ROCKWOOL Granulat under isoleringspladerne. Takket være ny teknologi kan dette nu gøres uden at skære huller i taget; det kræver blot, at de nederste sternbrædder fjernes for at indblæse granulatet. Dette gør processen hurtigere og billigere end tidligere.

Efterisolering af skrå tage

Skrå tage kan efterisoleres på forskellige måder afhængigt af tagkonstruktionen og bygningens specifikationer. Almindelige konstruktioner som gitterspær, hanebåndsspær, bjælkespær og åsekonstruktioner kræver hver sin metode. Isoleringsmaterialet kan placeres mellem de bærende konstruktioner, eller monteres udvendigt for at opnå bedre energiforbedringer og beskyttelse mod vejrskader.

Teknisk isolering af rør er populært

Isolering af varmerør er ofte overset, men det kan have en betydelig effekt på bygningens samlede energieffektivitet. Uisolerede rør kan afgive store mængder varme, som går til spilde, især i kældre eller loftsrum, hvor varmen ikke bidrager til opvarmningen af boligerne. Teknisk isolering af disse rør er en simpel løsning med en kort tilbagebetalingstid, der hurtigt betaler sig gennem reducerede varmeudgifter. For mange andelsboligforeninger, der har uisolerede varmerør, kan isoleringen af disse rør hurtigt føre til betydelige besparelser. Varmerør, som ofte løber gennem kældre eller loftrum, afgiver en stor mængde varme, der ikke udnyttes effektivt til at opvarme boligerne. Kristoffer Saunamäki, der er ekspert indenfor energirenovering i Rockwool, fortæller:

Den tekniske isolering, altså rørisoleringen, den er altid, eller tit og ofte, utilstrækkelig. Eksempelvis kan der være foreninger, hvor der løber fordelingsrør i kælderen, der afgiver en masse varme, fordi de ikke er isolerede. De her fordelingsrør kan også findes på loftet.

Andreas Lindholm Sørensen, kunde- og relationschef i ARC Nordic A/S, en arkitekt-, ingeniør- og bygherrerådgivningsvirksomhed, forklarer her om fordelene ved vedligeholdelsesplanen.

Vedligeholdelsesplanen: Et værdifuldt værktøj

Mange foreninger benytter en vedligeholdelsesplan, der har til formål at sikre, at foreningens ejendom vedligeholdes gennem årene, samt sikre, at der ikke sker uforudsete og omkostningstunge skader på ejendommen. 

Helt konkret er vedligeholdelsesplanen en udførlig rapport, der forklarer om ejendommens tilstand og redegør for foreningens vedligeholdelses- og renoveringsprojekter indenfor de næste 10 år. Hertil indeholder rapporten typisk et vedligeholdelsesbudget, som foreningen kan tage udgangspunkt i. Rapporten udarbejdes på baggrund af en byggeteknisk gennemgang af ejendommen og udspringer derfor af en fageksperts vurdering af ejendommen.

Vedligeholdelsesplanen er et værdifuldt værktøj, fordi foreninger kan få indsigt i, hvilke vedligeholdelses- og renoveringsprojekter de kan forvente at skulle tage sig af i fremtiden – og på baggrund af den lægge en langsigtet strategi for vedligeholdelsen af foreningen.

“En vedligeholdelsesplan er en god ide, fordi det er et arbejdsredskab, man får til at vedligeholde og passe på sin ejendom, så man både sikrer, at den ikke falder fra hinanden, men også holder den værdi, den skal. Og at man kan komme alle sine vedligeholdelsesprojekter til livs i god tid, og at man har mulighed for at budgettere dem i sit budget for foreningen,” fortæller Andreas Lindholm Sørensen og tilføjer: 

“Foreningen kan bruge vedligeholdelsesplanen som et finansielt planlægningsværktøj. Det er et agilt dokument, som foreningen kan bruge til at finde ud af, hvor og hvornår det er, at den skal bruge de penge, der er sparet op, og finde ud af om den sparer nok om m.v.” 

Fordelene ved vedligeholdelsesplanen

Der er mange fordele ved en vedligeholdelsesplan. For det første tydeliggør rapporten, hvilke vedligeholdelses- og renoveringsprojekter der skal udføres i ejendommen, og hvornår de skal udføres. Desuden indeholder den et vedligeholdelsesbudget, så foreningen kan få en oversigt over, hvad vedligeholdelses- og renoveringsprojekterne forventes at koste. Vedligeholdelsesplanen kan derfor bruges til at planlægge og budgettere efter. Dette skaber klarhed og tryghed for både bestyrelsen og beboerne i foreningen i og med de ved, hvilke vedligeholdelsesprojekter der står for døren de næste mange år. 

Vedligeholdelsesplanen kan ligeledes skabe klarhed og tryghed for potentielle tilflyttere – bestyrelsen kan nemlig fremlægge en potentiel køber vedligeholdelsesplanen, så denne kan se foreningens planlagte vedligehold (samt se, at foreningen prioriterer at passe på sin ejendom). Dette kan der være en økonomisk fordel i – i den forstand, at flere kan være mere tilbøjelige til at investere i en forening, der investerer i sin ejendom. 

Endnu en økonomisk fordel er den, at planen kan bruges strategisk ved forhandling med forsikringsselskaber og banker. 

“Det kan være en fordel, at man som forening har sin vedligeholdelsesplan med, når man skal forhandle forsikringer og finansiering,” fortæller Andreas Lindholm Sørensen og tilføjer, at både forsikringsselskaber og banker gerne ser, at foreningen har en vedligeholdelsesplan. 

Sådan udarbejdes en vedligeholdelsesplan

Kunne en forening tænke sig en vedligeholdelsesplan, vil første step være at kontakte en virksomhed, der udarbejder vedligeholdelsesplaner. Det næste step derefter være et indledende møde mellem et bestyrelsesmedlem og virksomheden. Her gennemgås, hvad en vedligeholdelsesplan er, og hvad den indeholder.

Beslutter bestyrelsen, og senere generalforsamlingen, sig for at acceptere tilbuddet om en vedligeholdelsesplan kan arbejdet gå i gang.

Forundersøgelser på ejendommen er det første skridt i processen. Ejendommen gennemgås grundigt for at få et overblik over dens tilstand, inden der foretages en fysisk besigtigelse. Bestyrelsen kontaktes for at afklare, om der er kendte udfordringer eller særlige opmærksomhedspunkter, der skal tages højde for. Eventuelle dokumenter fra foreningen om ejendommen inddrages i arbejdet. Derudover indsamles information fra offentlige kilder, hvor der ofte findes mange relevante oplysninger. Dette kan inkludere byggetidspunkt, antal enheder, tidligere byggesager og gældende lokalplaner. Alt dette danner grundlaget for besigtigelsen og sikrer, at ejendommen vurderes på et solidt informationsgrundlag.

Herefter gennemføres besigtigelsen efter aftale med bestyrelsen. Det er typisk en byggeteknisk rådgiver, der står for at besigtige ejendommen og udarbejde vedligeholdelsesplanen. 

Besigtigelsen tager typisk mellem 2 og 5 timer, men det vil naturligvis afhænge af foreningens størrelse. 

Herefter udarbejdes en rapport. Når rapporten er færdiggjort, sendes den retur til bestyrelsen. Skulle der være nogle spørgsmål vedrørende vedligeholdelsesplanen, kan bestyrelsen få svar på dem fra virksomheden, som udarbejder vedligeholdelsesrapporten.

Fra tiden, foreningen besigtiges, til foreningen modtager den færdige rapport, går der omkring 2-3 uger, erfarer Andreas Lindholm Sørensen. 

Hvordan ser den gode vedligeholdelsesplan ud?

Vedligeholdelsesplanen er som sagt en skriftlig rapport, der forklarer om ejendommens stand og redegør for foreningens vedligeholdelses- og renoveringsprojekter for de næste 10 år. En vedligeholdelsesrapport indeholder en tilstandsvurdering af ejendommens bygningsdele og installationer, herunder tag, trapper, kloak, vandinstallationer og elinstallationer m.m. 

Andreas Lindholm Sørensen fortæller, at rapporten har en simpel opbygning for at sikre, at man let kan få indblik i ejendommens stand. Først i rapporten fremgår der en opsummering af ejendommens tilstand – man kan derfor let få indblik i foreningens fremtidige vedligeholdelses- og renoveringsprojekter samt akutte forhold, som foreningen skal adressere hurtigst muligt. Læser man videre i rapporten, får man i detaljer oplysninger om ejendommens tilstand samt om vedligeholdelses- og renoveringsprojekterne, foreningen fremtidigt skal tage sig af. 

Vedligeholdelsesplanen indeholder desuden et vedligeholdelsesbudget, der giver et detaljeret overslag over de forventede udgifter ved vedligeholdelsesprojekterne. Ud fra vedligeholdelsesplanen kan foreningen altså ligeledes se, hvor og hvordan foreningen skal budgettere samt se, om der skal spares op til et eller flere store projekter. 

En vedligeholdelsesplan indeholder:

Hvad koster en vedligeholdelsesplan?

Prisen på en vedligeholdelsesplan afhænger af flere faktorer, herunder særligt størrelsen på foreningen, fortæller Andreas Lindholm Sørensen. Det er derfor ikke muligt at komme med et estimat for, hvad prisen på en vedligeholdelsesplan for netop jeres forening ville være.